土地家屋名義変更について

現在、姪に戸建の家を無償で貸して30年ほどになります。姪の家族状況を考慮すると返却を求めるのは忍びないです。私は別にマンションを持っており60歳半ばなので後々のことを考えるといま住まわせているところを姪の名義に変更しようかなと考えております。
もちろん贈与になるので税金等が掛かるのは存じ上げております。
知りたいのは名義変更にあたり必要書類はどのようなものがいるのかお教えください。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2025/04/26 21:52

登記手続きのお話ですよね。

登記申請のための必要書類は，

(1) 登記申請書
　　→ https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001435 … 参照

(2) 登記原因証明情報
　　→ 贈与契約書等のことだけど，上記リンク先の「登記原因証明情報の例」を参考に作っても良い

(3) 権利証
　　→ 贈与者が登記を受けた時に法務局から発行を受けた登記済証または登記識別情報通知

(4) 受贈者（贈与を受ける人）の「住民票の写し」
　　→ 一般的に住民票と呼ばれているもののこと（「写し」だからとコピーじゃダメ）

(5) 贈与者（贈与をする人）の印鑑証明書
　　→ 登記申請時点で証明書発行から３か月以内のもの

(6) 贈与者が登記申請書に直接実印を押さないのであれば，贈与者からの「委任状」（実印を押捺）

(7) 受贈者が登記申請書に直接印を押さないのであれば，受贈者からの「委任状」（実印である必要はない）

(8) 本年度の固定資産税評価額のわかるもの
　　→ 固定資産税評価証明書が望ましいけど，毎年所有者あてに送られてくる固定資産税課税明細書でもOKだし，そのコピーでもＯＫ

といったものが必要です。

なお，2025年4月21日以降の登記申請書には，受贈者（登記権利者）の氏名の振り仮名，生年月日，メールアドレスを登記申請に合わせて申し出ることになっています（申請書に書けばよい）。これは，来年4月1日に施行される所有権の登記名義人の住所氏名の変更登記義務化に伴うもので，この申し出をしておくことで法務局がこの情報を使って住基ネットに接続し，本人に代わって変更登記をしてくれるという制度が開始されるためです。
氏名の振り仮名は，住民票に記載があればそれをそのまま，なければ本人のいう通りに書けばＯＫ。生年月日は住民票に記載されているそのままを（西暦表示にしてはダメ）。メールアドレスは，本人が個人的に使っているものである必要があります（家族との共用アドレスは不可だとされている）が，メアドを提供しておくことで法務局からの「職権変更登記をする事前通知」を受けその認証をするためのものですから，提供が嫌なら「なし」と書けば足ります（メアドを提供しなかった場合には，事前通知は郵便でされることが予定されています）。

住所等の職権登記は登録免許税がかからない（自分でやる場合には免許税がかかる）のがメリットであり，また氏名の振り仮名，生年月日，メアドは登記簿には載らないので，そのような個人情報が洩れることはないとは法務省は言っています。ただメアドを変えた場合には改めてその申し出をする必要が生じることから，メリットだけがあるとは言えないかもしれません。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2025/04/26 16:13

＞名義変更にあたり必要書類は…

2-3 所有権移転登記申請書（贈与）
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001435 …
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001435 …
・住民票の写し (贈与者、受贈者とも)
・贈与契約書
・現在の登記事項証明書…これは申請時に法務局で取ればよい。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html

をとりあえず用意し、事前相談を予約して、提出前にチェックをしてもらうことです。

つまり、最低でも平日日中に
・市役所へ１回、
・法務局は事前相談、提出、受け取りの計３回
は行かなければいけないことになります。

＞贈与になるので税金等が掛かるのは存じ…

贈与税は、
・建物…固定資産税評価額
・土地…路線価のある土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
の合計から基礎控除 110万を引き、税率をかけ算します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

いくらほどになりそうかご自分でちょっと試算してみて、姪御さんに払ってもらえるか聞いてから行動することです。

もしかして、あなたが肩代わりしようとなどと考えていませんでしょうね。
そんなことしたら不動産本体に加えて税金まで二重の贈与になり、姪御さんが脱税犯になってしまいますのでね。

しかも、杓子定規な話をすると、

＞無償で貸して30年ほど…

親子間ならともかく、おじ (おば？)と姪では家賃分が完全な贈与となっています。
毎年毎年繰り返すのは年間110万の基礎控除は適用されませんのでご注意ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

まあ税務署が気づいていなければだまっていればよいですが、今回の土地建物本体贈与で芋づる式に明るみに出されかねません。
そうなったときに備えて、逃げ口上を考えておくことです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.1 回答者： bathbadya 回答日時： 2025/04/26 15:16

まずは、法務局に電話で聞くと良い。

ネットを使えるなら、地元の法務局のサイトをチェック！

贈与税は、贈与を受ける方が払います。
ご姪さんに支払い能力があるか無いかが、ひとつの判断材料では？？？

＞必要書類はどのようなものがいるのかお教えください。
登記簿が必要だったかな？
最近では、登記簿の再発行は出来なかったから、どうなるんだろう？