残債高額のマンションから一戸建て住み替えは無理ですか？

現在築１２年の地方都市分譲マンションに住んでいます。ローン返済7.3万、管理費＋修繕積立費＋駐車場（２台）約４万、毎月合計１１万支払っています。（修繕費は近く値上がりします。）ボーナスは計３０万支払いです。年収は夫４００万妻３００万（共に３２歳）。
残ローン２４年で２２００万、マンション内で同じような物件が１２００万前後で売られています。
今、一戸建てに今のうちに住み替えるか、我慢してここにいるか、悩んでいます。
住み替えたい理由は
：ローン以外の出費が（老後のローン完済後も含め）馬鹿らしい。
：駐車場が遠く、エレベーター＋階段の利用で生活に不便を感じる。
：マンションの価値がどんどん落ちているように思う。

などで、
住み替えに悩んでいる理由は
：残債が多額である
：現在のところは環境（子供が多い、駅近い、など）が良い
：築１５年以内の中古物件も視野にいれて検討しているが中古でも大丈夫か？（ちなみに新築でも２５００万～売られています）

などです。
素人考えで、一体どういう視点からメリット・デメリットを考えていったらいいのか、途方にくれています。どなたかいいアドバイスをください。よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： grouse11 回答日時： 2005/05/30 16:07

つい最近、マンションから一戸建てへ引越しをしました。

当初、引越し先はマンションでも一戸建てでも良いと思って
いましたが、自分でライフプランを作成し、引越し先が
新築マンション、中古マンション、新築戸建、中古戸建の
場合に関してExcelで表計算しました。当然、ローン金利、
退職金、子供の教育費、年金等を全て仮定したシミュレーション
です。ちなみにこのシミュレーションでは、年上の夫（私）が
平均余命で死亡し、その際に妻が平均余命まで施設で
過ごせる財産（動産および不動産）を持っている事が
チェックポイントとしました。

そこでわかったことは、長生きするほどマンションは損することと、
自分の買い替え限度額です。シミュレーションの結果、
買い替え先は中古戸建になりました。
しかし、実は買い替えをしないことが最も経済的でした。

質問者さんへお伝えしたいことは、自分でシミュレーション
をすることです。ライフプランを立ててください。
専門家に相談するのも良いと思います。
「何となく損しているように感じるので」「便利が悪いで」
住み替えを考えるのは、あまりに無駄遣いだと思います。
本来はもっと積極的な理由が必要なはずです。No.3の
方がおっしゃるとおり、買い替えはかなり不経済です。
特に32歳とお若いので、40歳まで今の所に住み続けて
全額返済をし、その上で住み替えを考えるのがよろしい
かと思います。

この回答へのお礼

8年で全額返済できる自信はありませんが、このままマンションに居ようかと思います。親身な回答を本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/05/30 22:09

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/30 14:14

緊急の必要性がなければ現在の所に居住するのが経済的には一番良いです。

理由は簡単で損失が大きすぎるからです。不動産は一般に「所有していることで受ける経済的メリット、価値」と「売却時に評価される価値」は一致しません。
新築では１～３割（平均２割程度）真の評価より高めになると言われていますし、中古になると急に市場価格は下落しますが、居住するということを考えるとそれほど価値が落ちているわけでもありません。

この乖離部分は長く住めば住むほど取り戻せるという図式が成立します。

>：ローン以外の出費が（老後のローン完済後も含め）馬鹿らしい。
出費自体は戸建でも色々かかるので金額的には大差はありません。ただ管理費と駐車場代分はご質問者の場合は割高なのかもしれません。

>：マンションの価値がどんどん落ちているように思う。
新築から１０年は下落が激しいです。その後は落ち着いていくでしょう。

オーバーローンによる住み替えローンは大体１５０％融資程度までできるところはあるようですから、不可能とは言いませんが、ハイリスクなのと、金利負担を考えると相当なデメリットであることは覚悟が必要です。

この回答へのお礼

具体的ですごく勉強になりました。やっぱりデメリットのほうが大きいですよね・・・
車を一台減らし、余分な出費を抑えてみようかと考え始めました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/30 22:01

No.2 回答者： sads4832 回答日時： 2005/05/30 13:15

ご夫婦でローン返済まで働くおつもりなら、

共同名義で、住み買えローンは銀行も考慮してくれるかもしれません。
>ローン以外の出費が（老後のローン完済後も含め）馬鹿らしい。
一戸建てを買った場合、全て自分達で出費を出さなくてはなりません。その分貯金していかなくてはなりません。マンションと同じ程度と考えて下さい。
>ちなみに新築でも２５００万～売られています
中古だと建物自体に資産価値がないと
銀行は貸してくれません。
新築で2500万～だとグレードはかなり落ちます。
それか通勤に不便になると思います。

なんにせよ現在ローンを組まれている銀行で
話されては如何でしょうか？

>マンション内で同じような物件が１２００万前後で売られています。
不動産屋の売りの値段なので、実際に手放すときは
もっと低いですよ。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
同じ積立でも自分の家のためですよね。マンションだと関係のない棟（１０棟あります）の修繕まで私達が・・・って思うと納得いかない。私がケチなんですかね（笑）

実際、厳しいことはよく分かりました。本当にありがとうございました。
銀行に相談にいってみます。

お礼日時：2005/05/30 13:56

No.1 回答者： chihua 回答日時： 2005/05/30 11:42

単純にローンの残債が２２００万円で相場の１２００万円で売却しようとした場合、１０００万円の赤字ですね。

そして、手数料の支払いを見込んで１１００万円。
これの赤字を、一括支払いしなくてはならないのですが無理だとしたら住み替えローンを利用する他ないです。

新築物件が２５００万円としても赤字分を含め３６００万円のローンを組まないと住み替えは不可能です。
お二人の年収から考えると無理ではなさそうですね。
ただ車のローンやカードの使用があれば、その分考慮されますので、借り入れ金額はかなり下がります。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。今のところ、他にローンがないので何とかいけるでしょうか・・・？
手数料って１００万円もかかるんですね。
とても参考になりました。がんばります。

お礼日時：2005/05/30 14:03