土地、建物の強制執行について

Question

知人に貸していたお金が返済されず、強制執行を進める場合、回収できるものといえば、本人所有の土地とその自宅建物のみのようです。しかし、この建物を建てる際、本人は銀行から、この土地建物を担保に、ローンを組んで家を建てており、今でもそのローンが残っています。この場合、この土地建物に対して、強制執行はできないのでしょうか？例えば、この土地建物を競売に掛け、その分で残りのローンを全て返済し、その残りで、私への借金を返済してもらう事は、できないでしょうか？どなたか、アドバイスのほど、よろしくお願いします。

matthewee · Accepted Answer

仮執行宣言付支払督促正本などの「債務名義」があれば、抵当権がなくても不動産の強制競売を行うことができます。

　ただし、最大のネックとなるのが、裁判所の評価人が鑑定した評価額が、第１順位の抵当権の担保金額より低いと、裁判所によって競売手続そのものがうち切られてしまうことです。
　例えば、抵当権が１０００万円で、土地建物の評価額が８００万円なら、この評価書が評価人から裁判所に提出された時点で、「どうせ競売をやっても配当が回らないから」という理由で競売手続がうち切られてしまう可能性があります。

　その場合でも、強制競売を申し立てるための数十万円の予納金は、返金されません。競売はされないし、予納金も没収されることになってしまうのです。

　ですから、抵当権の金額と、予想される評価額（最低売却価格）をよく見極めて、強制競売を申し出ることが大切です。

　ご参考までに、広島地裁ＨＰから「強制競売の手続」を下記、参考URLに貼っておきます。「添付書類一覧表へ」をクリックされると、予納金などの費用が載っていますので、質問者さんの債券額や、土地建物の評価額と比べて、強制競売が妥当な手段かご検討下さい。

参考URL：http://www1.jaja.co.jp/hiroshima-chisai/html/mousitate.htm

toruchan · Answer

抵当権はつけていない場合、強制競売の前に「債務名義」を取らなければいけません。
債務名義とは、たとえば勝訴判決か、調停証書、もしくは公正証書です。
また、それ以外でも手続き上煩雑な上に、競落されたところで殆ど回収できない可能性もあります。

その知人とは接触できるのでしょうか？
もし、少しでも債権回収のための折衝ができる状態であれば、
「支払いは待つから公正証書にして欲しい」と伝え、まず公正証書（強制執行認諾条項を入れてください）を作成したほうがよいでしょう。
それで不履行が起これば、裁判をせずしてすぐ差押→競売にもってゆけます。

ちなみに、債務名義は「給与差押」にも使えます。
給与に関しては原則４分の１しか押さえられませんが・・・

noname#11476 · Answer

>今でもそのローンが残っています。
ローン残高はどの位か推定できますか？抵当権では債権額と大まかな条件、借りた時期がわかるはずです。

>この土地建物に対して、強制執行はできないのでしょうか？
ローン残高が大きく競売した場合にローンを完済できないようであればローン債権者から取消しを求められます。

>例えば、この土地建物を競売に掛け、その分で残りのローンを全て返済し、その残りで、私への借金を返済してもらう事は、できないでしょうか？

出来ますよ。それだけの価値がその土地建物にあるのであれば。

土地、建物の強制執行について

仮執行宣言付支払督促正本などの「債務名義」があれば、抵当権がなくても不動産の強制競売を行うことができます。

抵当権はつけていない場合、強制競売の前に「債務名義」を取らなければいけません。

>今でもそのローンが残っています。

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　仮執行宣言付支払督促正本などの「債務名義」があれば、抵当権がなくても不動産の強制競売を行うことができます。