さかのぼって請求された借地権更新料の不動産所得からの控除

借地権契約の土地の上の建物を貸して不動産収入を得ています。これは最初の借地権契約20年を締結した人が契約書を作らず亡くなられて相続して27年たつものです。

で、7年前に契約が一旦切れたことになりますが、地代を払い続け、平穏に借りたままでした。ここにきて急に貸主が契約書を作って契約を更新し、更新料300万円を払ってくれ、と言ってきました。更新料を払うことは習慣として仕方ないと思いますが、問題は更新料を個人所得税の申告上不動産所得からどのように控除できるかどうか、です。（300万円全額控除控除できないのは
所得税法施行令182条Ihttp://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX … でわかりました）

始めは各年で300÷20＝15万円控除できるように思いました。確か過去3年分の確定申告を修正できるのではないかと思いますが、この更新料があとから請求されてきたのはこちらの落ち度ではありません。3年よりも前の分の更新料が控除できないのでしょうか？

例えば、20年契約の7年目の今、更新料の発生を知ったのだから300÷13年＝23万円を今後毎年控除できて良いと思いますが。いかがでしょうか？あるいは300万円を一括一年で控除できないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oteagesan 回答日時： 2005/06/30 12:59

>「更新料を取得費に加算できる」、ということと「経費にする」、ということは別なことなのでしょうか？

まったく別のことです。
経費にできるとは、不動産所得の計算上、収入から差し引くことができるという意味です。
取得費に加算とは、不動産所得では一切差し引くことが認められず、将来その借地権を譲渡した場合にその譲渡収入から差し引くことができるという意味です。
ですから借地権の譲渡をしない限り、取得費に加算したものは控除されないのです。

先の回答にも記載しましたが、借地権設定当初の対価の一部を経費とすることはできますが、諸条件がわからないので、ネットで回答するのは控えさせていただきます。これについては税務署か税理士に具体的数値をもってお問い合わせください。

この回答へのお礼

早々に再度の解説をありがとうございました。
取得費に加算、と経費にできることとの違いを認識しました。
実は自分のことでなく調べてるので文章が具体的でなかったかもしれません。お手数をおかけしました。

お礼日時：2005/07/01 08:51

No.1 回答者： oteagesan 回答日時： 2005/06/30 10:05

まず、更新料の支払義務についてですが、質問者さんの場合には、すでに７年前に法定更新により借地契約は更新されていますので、いまさら契約更新をする必要はなく、支払義務はないことになります。

これまでの裁判で、法定更新された場合に更新料の支払が命じられたことは一度もありません。最高裁でも、更新料が授受されることは、借地契約の商慣習とまではいえないとして、法定更新された場合の更新料支払義務はないものとした判例があります。

当事者間の話し合いで、あらためて今から２０年として更新する契約をすることは可能であり、合意更新の場合に更新料を支払うことを定めることはできます。けれど、すでに７年前に更新済みの契約について、今から更新料の支払をするのは不自然です。場合によっては、支払義務のない更新料の支払であるため、寄付金扱いをされる危険性もあります。どうしても更新料を支払いたいのであれば、今時点から20年として契約するほうがよいと思います。（それでも不自然な支払として税務署に否認される危険性はあります）

また、更新料の経費算入についてのお問い合わせですが、施行令182条を良く読んでください。更新料は借地権の取得費に加算とされています。経費にすることは一切できません。そのかわり、借地権を最初に設定したときの対価の一部を費用にすることができるものとしています。具体的な金額の算出については、資料をそろえてお近くの税務署か税理士にお問い合わせください。

この回答へのお礼

解説をありがとうございました。

ですいません、第三段落の、「更新料を取得費に加算できる」、ということと「経費にする」、ということは別なことなのでしょうか？

お礼日時：2005/06/30 11:40