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今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)9階建てのマンションが建つことになり今、着々と
古い建物を壊しています。
 私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つなんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えずとても悔しい思いをしています。
 私は4階なので日照権も完全に奪われます。

 新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは誰にどう相談したらよいのでしょうか?不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?

 

gooドクター

A 回答 (4件)

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。


基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
ということは、南中太陽高度45度の時期が過ぎれば、一階にも日があたるということです。
むしろ、問題は視線です。
100mはなれていても、窓の中の様子は完全に覗けます。老若男女の区別はできます。
30mなら、プライバシーは皆無。
(1)北側窓は、すりガラスのFIX窓、もしくは目隠し対策を
(2)北側廊下には、目隠しパネルの設置は必須。

東京都の場合ですと、中高層建築の紛争防止条例とかいう条例で近隣説明会とかがありますが
そういうものはなかったですか?
首都圏でも、多くは「周知用看板」というもので、問い合わせ先を明記しています。


>今、着々と古い建物を壊しています。

古い建物ということで、取り壊しマンション建設は、想定しうる状況にあったと思います。価格的には織り込み済み
といったら何ですが、少し安めの価格設定をしていることも多いでしょう。

>私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つ
>なんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。

消費者契約法というもので、「不確かな情報は説明してはいけない」と規定されていらい、業者は知っていることでも
公知の事実といえないことは口外しないように研修されているようです。
おそらく、うすうすは話は聞いていても、デベロッパーと販売会社が別れているケースでは販売担当には情報がいって
ないというケースもあったかもしれませんが・・・私の想像では9割の確率で、情報は持っていたはずです。
デベロッパーは、近隣の土地情報についてはくまなく調べ、その上で建設販売を決めるわけですから、南の土地より
北側の当該敷地を安く仕入れて早く売りぬく戦略であったことは想像に難くないですね。

>入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えず

知っていてもあくまで噂ですから「消費者契約法」では「不確かな情報を確かと言ってはいけない」にあたるわけです。
矛盾するけど、彼らはそれを悪用していますね。

>とても悔しい思いをしています。
そうは言っても、業者さんは安く土地を仕入れ、みなさんは安く買えたわけですから。
というか私の昔住んでいたマンションは、築4年目で、15m先に4階建が立ちました。

>私は4階なので日照権も完全に奪われます。
眺望は奪われますが、日照は大丈夫です。
お宅の床の高さは、おそらく地上高12m以上はあります。商業地域でもないかぎりは、日影規制というものに抵触しない
範囲で建てています。敷地境界から5m10m、地上4mで冬至4時間とか規制があります。
建物間の距離が30mとすれば、影になる高さは、お宅の床の高さから、計って18m以下です。冬至の南中高度31度では
影の長さは36mくらいです。冬至をのぞけば、そんなに日がかげるという感じではないでしょう。

>新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは

管理組合を通じて理事長名で説明を求める場合は、
(1)お宅のマンションの図面を提供して、立面図に落ちる日影図(立面日影図)を描くように求めます。
(2)お宅のマンションへの覗き込みの防止対策の要求
(3)工事騒音、工事中の埃、粉塵の迷惑防止、工事車両の安全確保

>誰にどう相談したらよいのでしょうか?

理事会を通じて理事長名で、相手先のデベロッパー及び、当該行政庁の建築審査課へ苦情申し立てをします。
おそらく上記3項目以外にたいした反応はないでしょう。
撤去工事期間中であるということは、まだ確認申請が下りてないという可能性もありますね。
規模がわかったということは周知用看板とか説明会があったということではないですか?

>不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?
だめでしょう。自己責任です。
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この回答へのお礼

確かにおっしゃられる通り、駅前なのに安く購入できました。 日照の問題ありがとうございます。少し安心しました。
相手側とは説明会はありました。「答えられません」「変更は出来ません」と言う回答がほとんどでしたが。 おっしゃられた3項目は説明がありました。
残念ですが仕方のないことなのですよね…
ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/19 10:49

やはり他の方々が書かれているように、マンション全体で何らかの行動を起こすと、若干の譲歩は引き出せるかもしれません。



ただ、マンション建設会社は「全て織り込み済み」かもしれません。南と北にマンション建築計画がある場合、北側を先に建てるのが鉄則だからです。南側が先に建ってしまうと、北側を売るときに全体の価格が低めとなってしまうからです。建設費用は同じでもどちらを先に建てるかだけの違いで売値で数億の差が出てくるわけです。

双方の建築会社が異なってもそのへんの情報は業界でやりとりされていますから、マンションの建主としては予測外のできごとというわけではないでしょう。不動産屋は知らなかったかもしれませんけれど。
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この回答へのお礼

なるほど。北側に先に建てることが鉄則なんでね。なるほど、と思いました。
私のマンションは東側半分だけがそのマンションと重なることになるので、マンション内でも意識に温度差があると思いますが全体で団結することが大切ですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/19 10:41

マンションの購入の契約の際、不動産屋側から南向きを強調した、あるいはあなたが南向きじゃなきゃだめと条件をつけた場合など、日照が契約の内容として重要なものになっていれば業者に説明不足あるいは契約違反で訴えることはできます。

実際にそういう訴訟ありましたから。
実際にそれが立証できるかは不明です。意思主義に基づいて諾成に効力を認めるのか、その辺は実務をしてない私にはわかりましぇーん
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この回答へのお礼

実際にそういう訴訟があったのですね。南向きを強調されたのでとても悔しいです・・・。
また調べてみようと思います。ありがとうございます。

お礼日時:2005/07/19 10:37

新築ではなかったのですが、似たようなことが私のマンションでも起きました。



すぐに管理組合を中心とする対策委員会のようなものを作って相手の不動産会社と色々交渉しました。
こちらにプラスとなる回答も一部引き出せました。
何もしないよりましだったのです。
交渉内容は一部かすべてか忘れましたが、秘密にすることになっていますので詳細は書けません。

合法的にはOKでも先にできたマンションの住民が不利益をこうむるのは事実なのですから話し合いのテーブルに乗ってもらうくらいのことはしてもらっていいと思いますよ。

それからあなた方にそのマンションを売った会社の方ですが、一体いつの時点で知っていたのか分かりませんが、私なら事実関係を明確にしてお金で解決しますね。退去するから全額返せという人も中にはいらっしゃるかもしれません。
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この回答へのお礼

心強い回答ありがとうございます。 相手側は全く話し合いに応じてくれる様子はないのですが、粘ることは大切ですよね。

私のマンションを売った側との事実関係ももっとはっきりさせたいです。 
ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/19 10:30

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