賃料を二ヶ月分以上滞納とは？

店舗物件を貸しています。

契約書では、

「賃料を二ヶ月分以上滞納したとき、貸主は催告を要することなく

　本件賃貸借契約を解除できる」とあります。

家賃の支払いは「毎月末日限り、翌月分を支払う」という

ごく一般的な支払い方です。

現在、７月分の家賃（６月末迄に支払い分）と８月の家賃（７月末迄に支払い分）

をまだ支払ってもらってません。

これって、契約書のいう「二ヶ月分以上滞納」にあたりますよね？

ところが私の知り合いの元不動産屋は違うというのです。

７月の家賃を７月の末支払いで１ヶ月遅れになるので、

つまり、このケースの場合、このまま８月の末迄に支払いが無かった時点で

二ヶ月分滞納した事になる、というんです。

どちらが正しいのですか？

No.4 ベストアンサー 回答者： ruiundakun 回答日時： 2005/08/07 14:00

民法上、建物の借賃の支払いは毎月末、つまり当月分を当月末に支払うこととなっています。

（６１４条）
借地借家法には賃料支払時期についての規定がないので、民法が適用されます。知人の方がおっしゃっているのはこのことだと思います。現状で法律上滞納とされるのは七月分のみです。
本件のような実質一月滞納での無催告解除は認められない可能性の方が高いと思います。まずは催告をされたらいかがでしょうか。

No.3 回答者： toruchan 回答日時： 2005/08/07 08:16

事業用定期定期借家契約を公正証書にしたのでしょうか？

もしくは過去トラブルがあって裁判所で調停か何かをしたのでしょうか。

これ以上は個別案件になりますので、その契約書を作成した弁護士に相談してください。このようなサイトで聞くより余程確実です。

No.2 回答者： torumaringo 回答日時： 2005/08/06 14:35

解除（実力行使）なさりたいということであれば、無料サイトなどではなく、弁護士等に有料で依頼して、ぬかりなく、粛々と手続きを進めることをお勧めします。

裁判で「大家の側が家賃支払い延期に同意した」と叫ぶ被告もいるくらいですから。余計な会話を交わすと失敗する危険があります。感情を排して事務的に進めればよいです。

この回答への補足

お答え、ありがとうございます。
ＮＯ１さんの補足に記した内容です。
それならその通り事は進められますか？

補足日時：2005/08/06 22:02

No.1 回答者： toruchan 回答日時： 2005/08/06 08:24

借地借家法上、契約書の内容が必ずしも１００パーセント有効にはなりません。

（特に借主不利の条項が該当します）

お知り合いの不動産業者さんはそのことを言っておられると思いますし、また裁判所に持ち込んだ際にはこのような判断、もしくはあなたにもっと厳しい（この条項は無効で、もう少し滞納が無いと認められない）という判断がなされる可能性が大きいです。

ただ、「退去されてはどうですか？」という個別交渉ぐらいなら可能だと思います。

この回答への補足

この契約内容は簡易裁判所を通しての内容です。
１０年契約で貸していて、その約束を明確にするために
弁護士さんを通して裁判所で一時的賃貸契約を結びました。
その条項の中にあるのですが・・・

補足日時：2005/08/06 21:48