住宅ローンの連帯保証人を変更する場合

初めまして。
このたび訳あって現在組んでいる住宅ローンの連帯保証人を変更することになりました。
現状は、夫がローン契約者（支払っている人）、私の父が連帯保証人、ローンは組んで丸3年です（残り約20年）。
連帯保証人を変更する場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。
また、経済力のない夫の家族（母・妹）が、私の父に代わって保証人になることはできますか？
新たな保証人が見つからない場合は父が連帯保証人から名前を抜くことができない、または父が名義を抜いた場合は家を手放さなければならないなどの噂を聞き、とても心配です。
どなたかご存知の方、ぜひ教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2005/10/04 17:07

質問と補足を見る限りで、不動産の名義が一部質問者名義であれば、質問者も保証人になっていないでしょうか、それとも資金支援をした質問者の父名義の持分があるというケースでしょうか？　あと大体の不動産価格と夫の収入の情報がない分回答がアバウトになります。

代わりの保証人を立てる場合の考え方はＮＯ．１の回答の通りだと思います。

住宅ローンで個人の保証人を取るのは、(1)不動産が共有名義の場合の相手方（夫婦共有の場合は妻、土地が親名義の場合は親）、(2)収入合算で返済比率をクリアした場合は収入合算者ということになります。(3)加えて夫の病気などの理由で団信生保が掛けられない事情があるケースも考えられますが、保証人を外す為には、代わりの保証人を立てるか、保証人の必要な理由を解決することが必要になるのでしょう。

まず(1)をクリアする場合には、質問者かその父親かの名義部分を夫に買い取って貰う必要がありそうですが、それが可能かどうかでしょう。　夫側の資金事情でこれが出来ないなら外部売却をして含み損１０００万円を表面化させて、この分担を夫婦双方でするというのも選択肢です。不動産下落の結果は夫だけでなく質問者の家族側も分担する必要がありそうです。現実的には損得勘定以外に、清算を優先して損を承知でも売却してしまう例は多いです。

(2)のケースで夫の収入状態が改善していることで保証人を外せるのかどうかは銀行側の規定との兼ね合いになりそうです。通常ローン審査の目安である年収の４～５倍という水準に今の年収が収まり、今の年収水準が今後も継続するようなら銀行へ申し出ることも考えられそうです。又は、夫側の多少の経費発生はやむなしと考えて、別の銀行でローンを組み直してみる（保証人のない条件で）という考えもありますが、これも不動産の共有条件が解決していることが前提です。(1)と併せて持分買取を含めて新しいローンを起こすという考え方もありますが、実現度合いは分かりません。

(3)のケースでは通常は同居の妻が保証人になりそうですが、夫が再婚するまで待って新しい奥さんに保証人になってもらうことになるのでしょうか？　失礼な回答かも知れませんが実際に数年後にそういった事態となってから条件をクリアする例もありそうです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
我が家の場合は恐らく(1)か(2)だと思います。
名義に関しては、夫と私の父の共同名義です（私は入っていませんでした。間違えました）。
家の契約の際、夫と父の収入を合算していたと思います（書類全てを夫が管理しており、現段階では曖昧な表現しかできず申し訳ございません）。
借金を承知で家を売却することも考えましたが、夫一人でも完済できる見通しがあるため、家を所有し続けることに決めました（夫の年収は約1,800万円、ローン残高は約7,500万円です）。
万が一、離婚後に夫に逃げられても困るので、どうしても離婚前にこの問題を解決しておきたいのです。
融資を受けている銀行へ出向くのが一番だとは思いつつも、地方に住む両親がなかなか出てこられないという事情もあって二の足を踏んでおりました。
やはり直接銀行へ行った方が良いのですね。
銀行に相談して夫一人でもOKの返事がもらえれば一番ありがたいのですが、頑張ってみます。
ありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2005/10/04 19:21

No.4 回答者： zanzanko 回答日時： 2005/10/06 22:18

No.1です。

言いにくいご事情をお話頂き、申し訳ありませんでした。
No.2の方が丁寧な説明をされておられますので、それ以外で。

住宅ローンの件は離婚されるまでに結論を出しておかれるのがベストですね。
失礼ながら『夫の年収は約1,800万円』あっても、『ローン残高は約7,500万円』あっては
銀行としては『離婚・連帯保証人の免責』という保全に懸念のある事項が発生したのでは、
なかなか『ＯＫ』は出しにくいでしょう。

ご主人さんの方から有力な連帯保証人を立ててもらい、
お父さまを物上保証人から外すと同時に連帯保証人脱退の手続きをしましょう。
そこまでの手続きを離婚までにすることです。

でないと、ご心配のように
>万が一、離婚後に夫に逃げられても困るので
ということにもなりかねませんから。

昔のような『親身になって相談にのる』というような金融機関は少なくなってきています。
(失礼な言葉ですが)素人はナメられる傾向がありますので、
専門家(出来れば弁護士)と同伴で出向かれる方が後々の交渉のためにも良いかと思います。
銀行との交渉は最初が肝心です。足元を見られないよう、
銀行のペースに飲まれないように頑張ってみてください。

この回答へのお礼

非常に分かりアドバイスをありがとうございます。
やはり別の保証人を見つけるのが最も確実ですね。
私も家族も素人同然なので、銀行との交渉についての助言も大変参考になりました。
離婚による精神的ストレスに加え、住宅ローンの問題まで発生して完全に気が滅入っていましたが、皆さまからの親身なアドバイスをいただき、今一度頑張ろうという気持ちになりました。
本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2005/10/07 10:00

No.3 回答者： koala0305 回答日時： 2005/10/04 22:43

お父様の持ち分は、離婚後もお父様名義のままということでしょうか？そうであれば、お父様は保証人をやめることは出来ません。

共有名義者が保証人をはずれることは銀行が絶対に認めませんから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
名義・連帯保証人ともに外すつもりでおります。
大変な作業になりそうですが、これが解決しないうちは前へ進めませんので頑張りたいと思います。

お礼日時：2005/10/05 16:21

No.1 回答者： zanzanko 回答日時： 2005/10/03 20:56

>訳あって現在組んでいる住宅ローンの連帯保証人を変更することになりました。

どのようなご事情があるのかは分かりませんので、的確なご返答をしかねますが。

(1)借入先の金融機関に連絡します。
(2)保証会社が保証しているのであれば、その保証会社の承認が必要になります。

>経済力のない夫の家族（母・妹）が、私の父に代わって保証人になることはできますか？
残存期間が20年あるのでは、難しいですね。
夫の家族（母・妹）さんがある程度の資産をお持ちな場合は考慮されますが、
無収入とかですと、やはり難しいと思います。

>新たな保証人が見つからない場合は父が連帯保証人から名前を抜くことができない
そうなります。

>父が名義を抜いた場合は家を手放さなければならない
このご質問の内容ではお答えにくいですが、手放さなければならないことはないでしょう。


もう少し回答し易い内容が差し支えない範囲でお願いします。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
すごく困ってるはずが間違えて「暇な時に回答ください」にしてしまったので、とても嬉しいです。
事情というのは、お恥ずかしい話、このたび夫と離婚することになりまして、家を夫が所有し続けることになったのです（私は子供とともに実家へ戻り生活します）。
それに伴っての問題は、私の父を連帯保証人から外すことと、家の名義から私（妻）の名前を抜くことなのですが、自分なりに色々と調べてみたものの、状況などによっても違うようでよく分かりませんでした。
その問題が解決しないうちは離婚できないため、早急に何とかしたいのですが・・・。
他の補足事項としましては以下の通りです。
(1)夫は高収入ですが、その分住宅ローンの借り入れも高額
(2)住宅に関してはローンごと夫が引き取ることで双方合意
(3)いま家を売却しても借金は相殺されず、1千万円以上のローンが残る
(4)夫の母はパート勤め、妹は学生
この程度の補足でよろしいでしょうか。
他に何かあればおっしゃってください。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/10/04 09:10