はじめまして。住宅ローンの返済方法についてのアドバイスをお願いします。実は住宅ローンを住金のみで1720万円借りました。できるだけ早く返済したいのですが、早く返済すると住宅取得控除が受けれなくなるので不利であると聞きました。どのように返済すれば、より有利でしょうか。以下、詳細を書きます。
1,借入金額1720万円
2,返済期間は平成13年1月から平成28年の15年間
3,毎月約8万円の返済、ボーナス時約30万円の返済
4,元金均等返済
5,今年の7月に約150万円を繰り上げ返済し、それにより1年半短縮した。
6,近々、再度繰り上げ返済をしたい。(←これをどうするか)
 少々無理をしてでも今、返せるだけ返した方がお得なのでしょうか?また、住宅取得控除が受けれる11年間(?)は借り続けて、毎月の返済額を少なくしていくのが良いのでしょうか。それとも控除のことは忘れて、頑張って8年ぐらいで返済した方が良いのでしょうか。どなたか詳しい方お願いします。

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A 回答 (3件)

仮に150万円を年利2.5%で15年間借りると、支払う利息が54万円です。


一方、住宅ローン控除は1~6年目が年末ローン残高の1.00%  7~11年0.75% 12~15年目 0.5%ですから、
150万円返済して、15年間で18万円ほどの減税です。
この間に、返済しないで銀行に預けても、貰える利息は微々たるものです。

やはり、低金利とは云え、利息の方が減税額より大きいですから、できる限り早期に返済した方が有利です。
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>早く返済すると住宅取得控除が受けれなくなるので不利であると聞きました



現状の金利状態が継続するという前提であれば、前述の方がおっしゃられているように、早期に返済なされた方が有利だと思いますが、金利水準が上昇するということを前提とすれば、早期償還が不利となるという考え方が正しいと思います。

例えば、5年後に10年金利が2.5%超(現在、国債で1.4%程度)になったとします。このような状況であれば、借入金利(現行3.1%)-税金控除分(約0.75%)よりも高い金利を享受できることが可能で、返済をせずに運用すれば更に鞘を稼ぐことが可能となります。

従って、現行よりも1%程度金利上昇を前提としたお話ということになります。
このことより、長期金利が上昇していない場合は早期返済、長期金利が上昇した場合は返済せずに運用を考える、ということで宜しいかと存じます。

尚、参考URLに日本証券業協会のアドレスを添付いたしました。この中で国債(債券)の基準気配をチエックすることが可能です。

参考URL:http://www.jsda.or.jp/
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 こんばんは。



 専門家でもなんでもありませんが。私も住宅ローン返済中です。

 先日、公庫の窓口になっている金融機関の融資係の人と話をしたら、

 「繰り上げ返済を行うと、それ以降は当初10年間適用されるはずの優遇金利が適用されなくなり、以後は通常金利(=11年目以降の金利)になるから(繰り上げ返済をするかどうかは)良く考えたほうがいいよ」

 ――と言われた記憶があります。
#要するに「繰り上げ返済できる財政状況なら、金利で優遇してあげる必要はないよね、ってことみたいです。

 noriboさんはすでに繰り上げ返済を実施されていると言うことなので、おそらく通常金利が適用されているのではないでしょうか。

 根拠は全然ありませんが、いくら低金利とはいえ「借りている」うちは金利分も返済しなければなりません。この先、経済がどうなっていくのかは分かりませんが、できるだけ「身軽」になっておいたほうがよいのではないかな、と思います。

 自分にはとてもできないくせに、エラそうなことを書いてしまいました。申し訳ありません。

 参考になれば幸いです。
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住宅金融公庫の融資決定が出まして、入居は今年夏で少し先です。この間に、他で借り入れすると、再審査があったりで融資実行がされない事はありますか?

Aベストアンサー

つなぎ融資など関係するものでしたら大丈夫です。
消費者金融関係などは、、、融資審査だけの問題ではなく家の購入そのものに問題があります。
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Aベストアンサー

160万円を年5%で20年元利金等返済で借りると、金利は934,230円になります(総支払額2,534,230円)。元金均等返済なら803,333円(2,403,333円)。金利との質問なので団信分は入っていませんが、5%とは別に団信料が必要ならその分の出費も必要です。
金利が5%と高いので、繰上返済出来るならした方が良いですね。残高も少なくなってることですし。今となっては遅いですが、途中で金利の安いローンに借り替えを検討はされなかったのでしょうか。

参考URL:http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

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住宅取得して4年目です。住宅ローンは金融公庫から借りてます。借金が苦になる性質なので、この3年せっせと繰り上げ返済をしてきました。
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住宅ローンは10年以上かけて返済したほうがいいのですか?ご存知の方教えてください。

Aベストアンサー

住宅ローン減税の還付金は、10年以内にローンを完済しても返還する必要は有りません。

ローンの期間が10年を切ると、住宅ローン減税を使えなくなるということです。

なお、住宅ローン減税はローン残高の1%で、そのうえ納めた所得税の範囲内での減税です。
一方、ローンの利息は1%より高くなっています。
従って、繰上げ返済をして支払う利息を減らしたほうが、住宅ローン減税を受けるより有利です。

Q住宅金融公庫などの借り入れ…

住宅金融公庫などの借り入れで家を購入する場合の質問です。
建設費または購入価額の8割以内までの融資だと聞いたのですが。
最近ではマンションの購入で「頭金0円!」
なんてうたい文句もありますよね。
貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
又、新築に際して、引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金まで考慮すれば、余分に必要ですよね。

Aベストアンサー

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
後々後悔しない…ことまで考えるのならば、建設or購入資金の半分まで貯め、さらに家具やカーテンを新調したい場合はその費用と引っ越し代も別に貯めてからの方がいいですね。

私の場合、単身なので引っ越し代は安かったのですが、カーテン、結構かかりますよ…。
家具・家電は、必然や趣味でかなりの差が出るとは思いますが、転居ではなく独立ならば数百万円は見ておいた方がいいかもしれません。
それよりも、本当にカーテンです!
私は友達が作ってくれたので布代だけで済みましたが、それでも3LDKのうち2部屋とリビングダイニングの分で7万円近くかかりましたし、知人の家が新築した時は、4LDK分で50万円近くした-と言っていましたから。

閑話休題。
> 最近ではマンションの購入で「頭金0円!」なんてうたい文句もありますよね。
最近どころか、私が異動になった頃に既に存在していましたから、10年以上はあります。
「今は賃貸住宅にお住まいですよね?そちらのお家賃は毎月おいくらですか?え?8万円?だったら買わなきゃ損ですよ。今のお住まいが3LDKですか。例えば4LDKのこのお部屋、頭金ゼロでも銀行との提携ローンを使えば、月々の返済は現在のお家賃よりお安くなるんですよ。水道光熱費なんて家族構成が変わらなければそんなに変わるものではないですし、そうなれば1か月の支出は変わらないわけでしょ?賃貸はいくらお家賃を払っても自分のものにはなりませんが、こちらは同じ額を払えば自分の物になるんですよ。」
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確かに仰るとおり、住宅金融公庫が関わる「一般融資」や「フラット35」は、建設費または購入価額の8割まで(年収によっては5割まで)しか融資を受けられませんが、では、
> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
建設費や購入額の100%を借りたい場合は、#1、#2さんが仰っているとおり、
(1)100%融資が受けられる住宅ローン商品がある銀行等の民間金融機関から100%借りる。…#1さんが仰っている回答です。
(2)住宅金融公庫やフラット35は確かに住宅金融公庫が関わっているが、直接住宅金融公庫が融資をするわけではない。
融資は銀行等の民間金融機関が行なうので、その金融機関で住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を借りる(「併せ貸し」といいます)。…#2さんが仰っている回答です(全国殆どの金融機関にあります)。
があります。
他には、
(3)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を親から借りる。
(4)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を勤務先から借りる。
といった手段もあります。
(3)については、住宅ローン控除の対象となりませんし、「借り入れ」の形を取らないと「贈与」と見られることもありますのでご注意ください。
(4)については、勤務先によって扱いがあったりなかったりしますし、条件もさまざまだと思いますが、年利1%以上-などの条件をクリアすれば、住宅ローン控除の対象にもなりますので、あるのでしたら上手く活用されるとよろしいかと思いますよ。

また、(2)について少し補足しますと、住宅金融公庫の一般融資やフラット35をA銀行から、不足分をB銀行から借りようと思っても「抵当権」の問題がありますので、多くの場合は取り扱ってもらえません。

それから、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」を住宅ローンに組み込んで借りることはできませんので(諸費用までは組み込めるローンは見たことがありますが、それ以上のものは私が知る範囲ではありません)、もし貯金ゼロならば、別にそれらを目的としたローンを組むことになります。
こちらも#1さんが仰っていますが、これらが目的のローン(というかフリーローンのようなものですね)は、住宅ローンに比べて金利が高いですし、融資期間も短いです。
融資期間が短いと言うことは、1回当たりの返済額が高くなり、そうなりますと、結果として総借入額から求める返済比率が高くなるわけですから、場合によっては返済能力不足となって融資不可-となる可能性も出てきます。
ですから、せめて、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」までは貯めてから、家のことを考えた方がいいですね。

現在、住宅金融公庫の一般融資の申し込みはかなり少なくなっています。
住宅金融公庫自体の廃止が決まっていることもありますが、銀行等民間金融機関の住宅ローン金利の方が低いことも理由の1つかもしれません。
以前は、全期間固定金利ということが住宅金融公庫の大きな魅力だったのですが、最近では銀行等民間金融機関でも超長期固定金利の設定がされていますので…。
ただ、銀行等民間金融機関の住宅ローンと大きく違う点は、「団体信用生命保険(共済)」の加入が任意である点ですね(保険料は借入者負担ですが)。
既往症などにより、団体信用生命保険(共済)に加入できない方は、銀行等民間金融機関では住宅ローン融資も受けられなくなったりします。
そういう方にとって、団体信用生命保険(共済)への加入が絶対条件ではない住宅金融公庫の融資は頼みの綱だと思います。
この点は「フラット35」にも引き継がれていますね。

ご質問とは少し離れたことも書き込んでしまいましたが、住宅ローンというものを考えていただく際の、ご参考にでもしていただけると幸いです。

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
後...続きを読む

Q住宅ローンの繰り上げ返済にかかる税金についてです。

2年前に住宅を購入し、現在主人の名義で住宅ローンを返済しております。

このたび、私の貯金から600万ほど繰り上げ返済をしたいのですが
その場合、「譲渡」という事になり税金はかかってくるのでしょうか?

またもしかかるのであれば、税金がかからないようにするにはどうすればいいでしょうか?

◯結婚4年目です。
◯家の持ち分はすべて主人です。

どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>私の貯金から600万ほど繰り上げ返済を
>したいのですが、「譲渡」という事に
>なり税金はかかってくるのでしょうか?
「譲渡」ではなく、「贈与」になります。

ご主人の財産の債務返済のために
『600万上げた』
ということですから、贈与です。
贈与税としては、
600万-110万(基礎控除)
=490万(課税価格)
490万×30%-65万
=82万(贈与税)
となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

もったいないですね~。A^^;)

節税の方法
①私だったら、繰上げ返済せず、
 600万を投資にまわしますね。

ご主人は住宅ローンの残高で
住宅ローンの控除を1%受けている
のではありませんか?

現在、住宅ローンの金利はとても
低くなっていて、私も同じ時期に
購入していて金利は1%以下なので
ローンの残高で利息以上の税金の
バックがあるので、ローンの残高を
減らしたくない状況です。

②少しずつ渡す。
 ローンの残高が気になり、早めに
 返していきたいと思う気持ちも
 分かりますが、贈与税がかかるのは
 本末転倒です。

 贈与税には年110万の基礎控除が
 あるので、年100万ずつ贈与して、
 ローン返済にまわすのであれば、
 贈与税はかかりません。
 贈与契約を毎年作成し、年110万以内
 を年頭に贈与し、返済するのがよいと
 思います。

③貸したことにする。
 借用証書を作成し、奥さんに返済する。
 奥さんにローンの一部を肩代わりして
 もらったことにする。
 但し、本当に返済していかないと、
 贈与とみなされる可能性があります。

ご主人に余裕があるならよいですが、
600万もの借金の返済計画は厳しいかも
しれませんね。

④600万分、家の持分を奥さんの所有にし、
 共有化する。
 これならば『譲渡』となります。
 但し、登記のしなおしで各種税金や
 手数料などかかるため、これも
 もったいないです。
 また住宅ローン控除の条件も変わり、
 税金が増えてしまう可能性もあります。

⑤その他
 実は夫婦間の住宅関係の贈与には
 2000万までの特例措置があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
 但し、
・婚姻期間が20年
・購入時に贈与する
といった条件となるので、
現状の質問の主旨での利用は難しい
でしょうね。

従って、お薦めとしては、
①②あたりかと考えます。

いかがでしょうか?

>私の貯金から600万ほど繰り上げ返済を
>したいのですが、「譲渡」という事に
>なり税金はかかってくるのでしょうか?
「譲渡」ではなく、「贈与」になります。

ご主人の財産の債務返済のために
『600万上げた』
ということですから、贈与です。
贈与税としては、
600万-110万(基礎控除)
=490万(課税価格)
490万×30%-65万
=82万(贈与税)
となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

もったいないですね~。A^^;)

節税の方法
①私だったら、繰上げ返済せず、
 600万を投資にまわしますね。...続きを読む

Q妻が連帯保証人で住宅金融公庫借り入れ返済中、この妻と離婚しそう。

6年前妻が連帯保証人となって住宅金融公庫から借り入れをして
毎月返済していましたが、この妻と離婚になりそうです。

(1)公庫に対して、何か連絡しなければならないのでしょか?
(2)公庫から要求(追加の連帯保証人の要求等)があるのでしょうか?
(3)もし、主債務者の私が死亡した時は保険金で債務は完済されるよう
 ですが、土地建物の名義は連帯保証人名義になるのでしょうか?
 又は法定相続人になる(遺言なしの場合)のでしょうか?

 公庫の住宅ローンに詳しい方、お教えください。

Aベストアンサー

(1) 連帯保証人に変更がないのであれば、連絡は不要です。
(2) 同上
連帯保証人が亡くなったわけではありませんから、追加の連帯保証人を要求されることはありません。
逆に言うと、離婚しても奥様は連帯債務を免れません。
当然ながら、奥様から連帯保証人を止めたいという要求があるかと思いますが、その際には別の連帯保証人または、物的担保を要求されます。
(3) 連帯保証人には、債務を返済する義務のみが存在し、一切の権利がありません(とても、不利な契約です)。
したがって、あなたがなくなっても連帯保証人には何の権利も発生しません。自宅は、あなたの相続人(そのときの配偶者、子、親、兄弟など)の相続財産となります。

Q住宅ローン繰り上げ返済の時期

近いうちにローンのを繰り上げ返済(100万円予定)をしようと考えていますが、「住宅ローン控除の事を考えたら年明け1月に繰上げ返済した方がよい。」というのを耳にしました。100万円程度の繰上げでも、時期を待って1月以降に返済した方がよいのでしょうか?何分初めての経験で知識が無いのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

横から口を挟みまして申し訳ありませんが、
#1さんの
>繰り上げ返済により減る住宅ローンの利息
>100万円×X%×残月数/12

には、誤りがあります。

繰上返済とは、借入元金のみに返済を当てることができるものなので、金額がいくらになるか?といった場合、借入残高の条件は不可欠となります。

上記の式では、「残月数」が少なくなるほど、減る利息も少なくなります。当然、多く支払って残月数が減る方が、減る利息も多いはずです。


さて、amunenさんの質問の回答をするには、
借入残高、支払年(月)数、金利がいくつかというのが正確に分からないとお答えすることができません。

一応、参考として、、、
残金額 1千万円、 残年数 15年、 金利 3.00%
の条件で100万円、繰上返済でシュミレーションしますと、

減る利息は 約53万円 となります。

この半年後に実行した場合は 約50万円、
さらに、この半年後に実行した場合は 約48万円
となります。

まぁ、100万円という金額なら、完済時以外は大体、1万円以上の利息が浮くことになると思います。(もちろん、条件によりますが。。)

それでは、参考になれば幸いです。

こんにちは。

横から口を挟みまして申し訳ありませんが、
#1さんの
>繰り上げ返済により減る住宅ローンの利息
>100万円×X%×残月数/12

には、誤りがあります。

繰上返済とは、借入元金のみに返済を当てることができるものなので、金額がいくらになるか?といった場合、借入残高の条件は不可欠となります。

上記の式では、「残月数」が少なくなるほど、減る利息も少なくなります。当然、多く支払って残月数が減る方が、減る利息も多いはずです。


さて、amunenさんの質問の回答をするには...続きを読む

Q住宅金融公庫の借り入れ資格について

近いうちに住宅金融公庫から借り入れて、自宅(現在平屋)をリフォームして二階建てにしたいと考えています。ホームページで見ていたら、融資資格には総返済負担率というのが基準としてあると知りました。もしその基準に達していない場合(私の場合大雑把に計算すると微妙なところです)は借りられないことになるでしょうか?また、どのようにそれを調べるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

友人の銀行員に極度型のローンの返済額の計算方法を聞いたたことがあります。
その銀行の場合、

 (1)本人に返済額を聞く(そのまんまやないか!)
 (2)極度額の1/50×12で大まかな年間返済額とする。

のいずれかだそうです。
ちなみに個人信用情報では他行における「当初借入額」と「現在残高」及び返済状況の確認を行っているそうです。

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済

こんにちは。

今年マンションを購入して
今年の年末残高が4000万あります。

ただ、今年、臨時収入がありmax3000万繰り上げ返済できるのですが
明らかに繰り上げると住宅ローン減税が受けられません。
かんたんにexcelでシミュレートすると、2500万繰り上げるとギリギリ住宅ローン減税対象
ですが、結局、残高が減るので10年間の減税額が120万程度でした。

利息もフラットの1.63で、会社からは利子補給も出ているので
実質は利息もあまり払っていない感覚です。

いろんなシミュレーションをしてみたいのですが、どうしたものかと…

Aベストアンサー

フラットに限らず一般の住宅ローンの繰り上げ返済では、
月々の支払い額は変わらず期間を短縮するタイプ=期間短縮型と、
期間を変えずに月々の支払いを減らすタイプ=返済額軽減型が選択できます。
したがって、通算ローン期間が10年を切らないように調整できます。

シミュレーションの仕方ですが、
EXCELをお使いになられるのでしたら、
PMT関数(元利均等の支払額を計算)
PPMT関数(元利均等の支払い元本を計算)
などを組み合わせれば、完済までの資金計画を立てることができます。

その金利で、利子補給、ローン控除があればほとんど実質金利はゼロになります。
繰り上げ返済をするより、少し金利の高い定期預金保険に預けた方が
もうかる可能性もあると思います。

失業、金利の変動、制度の変化等があればそのとき改めて考えればいいことで、
今の状況で一番有利な方法をとられればいいと思います。
繰り上げ返済してしまうと、もう取り消しはできませんので、
あとで有利な方法を選ぶということはできなくなります。


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