繰上げ返済について

1700万円のローンを組む予定なのですが短期固定、長期固定、元利均等、元金均等などいろいろありすぎてとても迷っています。30年で組んで20年目に完済しようと思っています。短期だと金利がとても低く魅力ですが金利上昇を考えると10年固定2％にも魅力を感じています。ボーナス払いなしでその分貯金して2.3年置きくらいに100万位繰り上げ返済しようと考えているのですが繰り上げ返済ということはその期間の利子は払わなくてよいということですよね？であればそれほど利率にこだわることはないのでしょうか？それと繰り上げ返済する場合、頭金が少ないほうが得だと聞いたのですが本当なのでしょうか？また元金均等のほうが絶対良いと思っていたのですが、繰上げ返済を早めにすれば元利均等のほうが総返済額が減ったりするのでしょうか？いまいち仕組みがわからなくて。どうぞよろしくお願いします。

No.3 回答者： Pigeon 回答日時： 2005/10/27 15:07

こんにちは。

基本的に＃２さんの言う通りと思います。
変動にするか、固定にするか、はたまた何年にするかは皆悩む所です。
家計が住宅ローン破綻しないための基本は一日でも早く繰り上げ返済すると言う事に尽きます。その原資を貯める必要もあるので、金利が低いほうを選ぶと言うのも間違いではありません。５年固定辺りで原資を貯めるのもあり、です。また、フラット３５を利用して金利上昇リスクを抑えて家計破綻を起こさないようにする、と言う考え方もありますのでスタンスを決めないとなりません。ちなみに、何故皆悩むかと言うと先々の事は誰も分からないからです。例えば５年前位も金利は今が底だからこれから上がる、と言われたものですがあまり変わってはいませんよね。大企業が過去最高のボーナス水準になるなど、一部景気回復が鮮明なので日銀の金融政策が変わりそうな気配もしてきます。
先々不透明なのでボーナス払はお勧めしません。金利上昇もそうですが、皆さんが支持した内閣の下増税路線まっしぐらです。今まで以上に身入りが減り、出てくものが多くなります。（既に先月から厚生年金保険料が上がり、今月の手取り分から手取りが減った事でしょう。平成２９年まで上がり続けます。）
金利だけでなく先行き不透明なだけにフラット３５でリスクを限定させておくのも良いと思う次第です。
繰り上げ返済の手数料は掛かりませんので、２～３年とは言わず、緊急予備資金（月収３ヶ月分程度）を残してどんどん返済しちゃいましょう。
余談ながら、団体信用生命保険にも加入すると既に入っている生命保険があれば保障額は下げて構いません。終身保険等貯蓄性の高い部分がある場合は見直して掛け捨ての保険に構成し直して支払い額を減らしましょう。

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_ra …

この回答へのお礼

ありがとうございます。今後の情勢なんて誰も読めないから難しいですよね。実際の借り入れは２月になりそうなので、考える時間があるともいえるし、その間に金利があがるのではとひやひやしています。
生命保険は自分でかけているのでその分団体生命は下げてみます。

お礼日時：2005/10/27 20:04

No.2 回答者： ohkamisan 回答日時： 2005/10/19 20:45

はい、金融機関職員経験者として回答。

＞頭金が少ないほうが得だと聞いたのですが
本当なのでしょうか？

なぜ得なのか理解できません。
頭金が少ない場合借り入れ元金が大きくなり、
それに応じて利息を余計に払うことになる。
頭金が少ないと借り入れ利率が低くなるなら
得となる可能性もあるが、、それ以外では
考えられない。

＞ボーナス払いなしでその分貯金して2.3年
置きくらいに100万位繰り上げ返済しようと

これもなぜそうするのか理解できません。
はじめからボーナス返済にしておくほうが、
単純に返済していく場合、預金金利よりも
貸付金利のほうが高いのはあたりまえのこ
と。ボーナスを貯めておいた場合のメリッ
トは不測の事態に対する資金以外ありませ
ん。急にまとまった金が必要な場合を考慮
しないなら、ボーナスを貯金にして置かず
借金の元金返済にあてるほうが、その手数
料を考慮してみても得になると思います。

＞元金均等のほうが絶対良いと思っていた
のですが、繰上げ返済を早めにすれば元利
均等のほうが総返済額が減ったりするので
しょうか

元金均等の方がいいに決まっています。
元金均等は毎月の借り入れ残高の利息を
毎月支払う、したがって元金が多い借り
入れ当初の返済金、毎月返済元金＋利息
が一番（二月のように日数の少ない月で
ないなら）多く、元金の定額減少により
それの利息も少なくなり、返済すれば、
するほど、返済元金と支払い利息は減り
ます。
もちろん、毎月の返済金額は元金＋利息
で、毎月同額ではありません。
元利均等は、ここでは説明しにくい計算
方法で、全返済期間で毎月の返済額が同
一になる（この場合、ボーナス併用も同
用だが、説明省略）ので、返済のし始め
の返済金額に利息の占める割合が最大と
なる。毎月の元利返済金額は元金均等よ
りも当初は当然少ないが、返済期間の半
場以降は比較して確実に返済金額が多く
なる。
元利均等は、当初支払う利息割合が多き
く、中途で繰上げ返済をした場合、金融
機関により、返済金額を変えないで回数
（期間）が少なくなる場合と返済回数（
期間）を変えないで、毎月の返済金額が
減る場合がある。
いずれにしても、元金返済のほうが元金
を優先的に返済できるので、それに対す
る利息支払い金額は元利均等時よりも、
総額で少ないはず。
中途繰り上げ返済する場合でも、元金均等
のほうが、計算がしやすく、当然期間が
短縮されるので（期間に合わせて返済元金を
減らす契約をしない場合）、、
＞その期間の利子は払わなくてよいという
ことですよね
元金残高が減少しているので毎月元金返済額
固定なら当然返済期間が短縮されるので、
当初予定された未来の返済分利息は発生しない。
＞金利上昇を考えると10年固定2％にも魅力
はい、そうしなさい。もう５年もすれば、
固定２％が得だと実感できると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。いろいろな情報や、不動産屋さん、銀行さんのご意見があって混乱していましたが、もう一度仕組みを整理して考えます。アドバイス非常に役にたちました！

お礼日時：2005/10/19 21:22

No.1 回答者： korutorein 回答日時： 2005/10/19 20:05

繰り上げ返済経験者です。

僕の場合は元金均等でした。
借り入れ金額がyararachanさんの金額のほぼ半分強でした。２０年ローンを４年で完済いたしました。
＞頭金が少ないほうが得だと聞いたのですが
これは少ないほうが借り入れ金額が大きく繰り上げ返済の効果が大きいと言うことではないでしょうか。
支払い始めのころは返済金額のうち利息分がほとんどでして元金は少なく繰り上げ返済はこの元金に影響しますから初めのころに払うとその分期間が短縮されます。
僕は期間短縮で繰り上げ返済をしました。
＞2.3年置きくらいに100万位繰り上げ返済しようと考えているのですが
これは大きいですよ。
借り入れ金額が大きいですからびっくりするくらい期間が短縮されます。
詳しくは下記をご参考にしてください。

参考URL：http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/ …

この回答へのお礼

ありがとうございます。ボーナスとお給料からの貯金でがんばって繰り上げ返済します！

お礼日時：2005/10/19 20:42