契約更新時に、突然の家賃が引き上げに応じないとどうなりますか？

契約更新で新しく届いた契約書で、家賃がこれまでより1万5千円高くなっていました。特に事前通告もなくいきなりだったので驚いたのですが、契約書を読み返すと、「甲(家主)は現在の家賃が相場と比べて不相応である場合は、乙(借家人)が同意すれば家賃を引き上げることができる」、というようなことを書いていました。

この家賃引き上げに応じなかったら、契約更新できなくなってしまうのでしょうか。借家法には、契約更新時に条件を変える場合は、6ヶ月前には通知しておかなければいけないと書いているのですが・・・

No.1 ベストアンサー 回答者： number0014 回答日時： 2005/10/27 04:53

＞この家賃引き上げに応じなかったら、契約更新できなくなってしまうのでしょうか。

そのようなことはありません。借家契約の場合、借主が契約の更新を希望している場合には、貸主はそれを正当な理由なくして断ることは出来ないようになっています（借地借家法第２８条）。
ちなみに借地借家法においては、契約書にどのようなことが書かれていたとしても、借主が一方的に不利になるような内容は無効となります（借地借家法第３０条）。

もし、今お住まいの家賃が付近の同程度の物件と比べて著しく安い場合には、貸主が値上げを要求することは出来ます。借主がこれを拒否した場合には、貸主が訴訟を提起して裁判所が適切な家賃を決定することになります（通常そこまではしないと思いますが）。この裁判が確定するまでは、今までどおりの家賃を払い続けることで合法的に住み続けることは可能です（借地借家法第３２条）。
ちなみに、貸主が家賃の受取を拒否している場合には、法務局に家賃の供託を行うことができます。もし、貸主がこの供託金を受け取った場合には、その金額での契約更新にに同意したものとみなされます。
http://www.e-taiko.co.jp/trable-trable2.htm

＞借家法には、契約更新時に条件を変える場合は、6ヶ月前には通知しておかなければいけないと書いているのですが・・・
借家法は古い法律です。平成３年以降の契約であれば、借地借家法が適用されます。借地借家法は、借主保護に主眼が置かれているので、強気に行きましょう。
ただ、あくまで契約のひとつなので、「長い間値上げをしていなかったので、３０００円までの値上げなら応じる」などといった交渉も可能です。大家さんとの関係を良好に保ちたいときには妥協することも重要です。
とりあえずは交渉してみましょう。

一つだけ注意してほしいのは、契約が平成１１年以降の場合、「定期借家契約」になっていることがあります（レオパレスなど）。この契約においては貸主の権限の方が強くなっており、貸主は契約の更新を合法的に拒否できるようになっています。
ただ、この契約を結ぶためには、最初の契約の際に、定期借家契約であることを書面で説明する義務がありますので、その説明をしていなかった場合、貸主は契約更新を拒否することは出来ません。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s3

この回答への補足

不動産屋、管理会社と電話で話をしてきました。何だかややこしい話になってきています・・・

まず、不動産屋に問い合わせたところ、いきなりその家賃UPはちょっとおかしい、ということで大家に確認を取ってくれました。すると、大家は今回の家賃の件については管理会社に任せてあるので、管理会社と交渉してくれ、という主張をしてきたそうです。

管理会社に連絡すると、以下のような説明を受けました。
「実は、前回の家賃はキャンペーン価格になっていて、実際の相場と比べてかなり安くなっている。だが、このキャンペーン価格のことについて不動産屋がちゃんと借主に説明していなかった。家賃UPについても事前に不動産屋に説明していたが、それも不動産屋がちゃんと借主まで説明していなかったようだ。不動産屋を通しているとラチが開かないので、今回の家賃の件については、直接借主と我々で交渉することにした。いきなりこれだけ家賃を上げろといわれても納得しないだろうし、他の住人の方も一人も納得していない。なので、今回は半分だけ家賃を上げて、残りの半分は次の契約更新時(2年後)に上げてもらうという事にしてほしい」
「損害保険についても、不動産屋と我々の間で行き違いがあるようなので、こちらが用意する保険に乗り換えて欲しい」
「混み入った話になって誤解があってはいけないので、一度直接お会いして説明したい」

どうも、ひっかかります。不動産屋は、「家賃の値上げについては、私が連絡を入れるまで知らなかった」「今回契約更新をするのは、私が初めて」「保険については、我々が用意したもの、管理会社が用意したもののどちらに入っても構わない」と言っています。お互いの言い分が、微妙に矛盾しているのです。

どうも、最初からこうやって家賃を半分ずつあげるつもりで、いいように言いくるめられているような気がしてならないのですが・・・管理会社と直接会って話をつけるに当たって、気をつけなければいけないことや、調べていった方がいいことっはあるでしょうか。

補足日時：2005/10/27 17:46

この回答へのお礼

▼ number0014さん
ご回答ありがとうございます。とても参考になります。
まだ2年しか住んでおらず、最初の契約更新なので、長い間値上げをしていない、ということはありません。
ただ、入居する際に不動産屋に、「大家さんが特別に少し安めに家賃を設定してくれた」というようなことを聞いているので、もしかすると、現行の家賃は周囲の価格より少し安めに設定されているのかもしれません。

あと、上記の「契約更新時に条件を変える場合は、6ヶ月前には通知しておかなければいけない」という内容は借地借家法の26条でした。これは、交渉の際に有効な材料にはなりうるでしょうか・・・

ともあれ、多少の値上げなら交渉の余地があると思っています。別に大家さんと喧嘩をしたいわけではないので、平和的に解決したいとは思っています。ただ、正直なところ事前に連絡もなくいきなりこれはないだろう、と憤慨しているところもあります。

恥ずかしながら、「定期借家契約」なるものについて、存じておりませんでした。今晩家に帰ったら、早速契約書を見直してみます。ただ、そのような説明を受けた覚えはないので、多分通常の契約だと思います。

－－－
追加で質問になってしまいますが、大家さん－管理会社－不動産屋－私という関係になっているのですが、家賃の交渉は普通最初はどこに問い合わせるものなのでしょうか。不動産屋にとりあえず連絡しようかと思っていたのですが・・・

頂いたご回答を元に、まずは交渉してみるつもりです。経過は報告いたします。ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/27 11:31

No.2 回答者： number0014 回答日時： 2005/10/28 14:02

＞大家さん－管理会社－不動産屋－私という関係になっているのですが、家賃の交渉は普通最初はどこに問い合わせるものなのでしょうか。

とりあえず、不動産屋に連絡することをオススメします。
素人が直接管理会社と話をしたとしても、専門的な話をされたらまったくわからないと思います。
不動産屋が味方になってくれるのであれば、不動産屋と管理会社で交渉してもらうのがいいかと思います。

＞前回の家賃はキャンペーン価格になっていて、実際の相場と比べてかなり安くなっている。だが、このキャンペーン価格のことについて不動産屋がちゃんと借主に説明していなかった。
契約書には、次回の更新についても記載があるかと思います（「更新料は家賃１か月分」「更新の通知は契約終了６ヶ月前」など）。今回の家賃が特別に安くなっており、次回の更新時には通常の家賃に戻すのであれば、その旨も書面にしておく必要があります。
契約が成立した時点で、貸主（管理会社）も交付された契約書の内容に同意していることになりますので、記載し忘れていたのだとしたら契約書を交付する前に指摘しておく必要があります。
契約書に書かれていない内容は、口約束なのでいくらでも突っぱねることは可能です。

＞いきなりこれだけ家賃を上げろといわれても納得しないだろうし、他の住人の方も一人も納得していない。なので、今回は半分だけ家賃を上げて、残りの半分は次の契約更新時(2年後)に上げてもらうという事にしてほしい
あなたがそれで納得できるのであれば、それで契約してください。納得できないのであれば、妥協する必要はありません。

＞不動産屋を通しているとラチが開かないので、今回の家賃の件については、直接借主と我々で交渉することにした。
あまり、直接交渉することはオススメできません。「私は法律関係には疎いので不動産屋を通してください」などと理由をつけて断るのが得策かと思います（もっとも、不動産屋を通すと無理だというのがわかっていて、直接交渉したいのだとは思いますが）。

＞管理会社と直接会って話をつけるに当たって、気をつけなければいけないことや、調べていった方がいいことっはあるでしょうか。
不動産屋が味方になってくれないのであれば仕方がありませんが、何度も言うように直接交渉することはオススメはできません。あくまで、その物件は不動産屋を通して契約した物件ですので不動産屋を通すのが筋です。

この回答への補足

交渉完了しました。値上げ幅は半分、契約更新料を大幅(10万くらい)にまけてもらう、ということで折り合いが付きました。結局、不動産屋があまり味方になってくれなかったというか、既に不動産会社－大家さんの間でもめていて、出入り禁止状態だったとの事です。不動産屋は平謝り、管理会社さんもある程度事情を鑑みてくれたので、納得のいくラインで話が収まりました。(うまく丸め込まれた感もありますが、これでよしとします)

回答ありがとうございました。

補足日時：2005/10/30 23:44

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考になります。

仰るとおりですね。明日管理会社の人に会うことになっていますが、その際には契約条件については合意しないようにします。

不動産屋とのやり取りに不備があったとのことなので、その詳細を聞いてから、再度不動産屋に相談したいと思います。

お礼日時：2005/10/29 10:19