住宅ローンの借り換え ご意見を聞かせてください

主人３６才　年収７００万円　子供が３人で一番下が２歳です。
現在の残高が２４００万円で後２３年残っています。
近くの銀行で１０年固定で１．９％その後は０．８％優遇というのに借り替えるかどうか悩んでいます。
住宅金融公庫のほうが後数年で４％に上がるので今のうちに借り替えようと思うのですが、固定が終わる１０年後の金利がわからないという不安からいまいち踏み切る事が出来ません。
もう一つの銀行で全期間固定で３％弱というのもあるのでやはりそちらの方が安心でしょうか。
個人的な意見で結構ですので、アドバイスいただければと思い質問させていただきました。
出来ましたら、今後の金利の動向についてもご意見をお聞かせ下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： zak33697 回答日時： 2005/11/28 09:32

個人的意見です。

１．借り替えるということは、現在のJの抵当権を抹消し
新たにBの抵当権を設定する費用が必要になります。

２．J
23年残っていると言うことは、Jも4パーセントに上げたあと以降据え置きでなくさらに見直しされる（上昇）の可能性があります。

３．B1／１０年固定で１．９％その後は０．８％優遇
その後は０．８％優遇という意味がわかりません。

４．B2／全期間固定で３％弱

23年で3パーセント２４００万円で返済総額を試算してみてください。

Jが数年（１から４年）後4％、以降残期間も
４％と仮定して試算します。比べて同じならB2が良いでしょう。

あとはB1とB2の比較でしょうか。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました。
０．８％優遇とは、その時の金利から０．８％マイナスになるということでした。説明不足ですみません。

お礼日時：2005/11/29 12:43

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/29 10:12

住宅ローンとどういったお付き合いをされるかで考え方が違うので、今までのご自身の状況と照らし合わせてください。

１）さっさと終わらせたい
今までに何度となく「繰り上げ返済」をしてせっせと残債を減らされたことがあって、毎月の生活もローンの返済を含めても貯蓄が結構出来てます。

こういった方は、当初固定期間に金利優遇が大きい商品を選ぶと、利息負担が少なくなり、さらに繰り上げ返済にて残債を減らされることで後の金利負担も軽くなります。

２）気長にお付き合い
今まで繰り上げ返済もろくにせず、毎月の返済だけはしっかりしてました。これから子供にお金も掛かるので、毎月の支払いだけでも少々軽く出来たらなぁ～とお考えの方。
こういった方には長期固定の商品をお勧めします。
都市銀行の全期間商品が公庫の段階金利の金利より１％程度低くなるならば、総支払額も抑えられますので、初期の投資(保証料と登記費用)を叩いてもまだおつりが出るかと思います。

10年先なんてとてもじゃないけどわからないので、金利のお話はいたしません。手元にあるお金だけで考えて見ましょう。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
我が家の場合は、後者になると思います。
特に主人はローンのためだけにあくせく貯金をするのには抵抗があるようです。
そうなると、やはり長期固定で借り替えるほうがいいのでしょうね。

お礼日時：2005/11/29 14:53

No.3 回答者： minaminato 回答日時： 2005/12/11 12:29

私も今、とても悩んでいます。

公庫分があと５年後に同じく４％になります。
今なら銀行で残り全固定２．７５％であるので、それに乗り換えようかと思っていますが、他で１０年固定（当初１１０年は２．１％、後は０．７％優遇です）も魅力に思っています。０．７優遇なので３．４５までなら上がっても許せるのですが、それ以上になってしまうとうちの家計は破綻するかもという不安もあります。でもこれだと毎月の返済額も減らせるから、今は万々歳なのですが。
変動金利が低いので、全期間固定でも高く感じてしまいますよね。でも一般的には全期間固定が安心は安心だし、３％弱で全期間固定というのは今までではあまり考えられないものみたいですよ。（昔の人に言わせると、ですが）
去年から今年はじめの金利動向を借り換えを検討している銀行に聞いてみたら、１２月から２月まで同じで３月にぐっと下がっていました。来年３月にも下がったらいいんですがね～。
私個人の意見は、金利は来年１年当たりは上がるのではないかと思っているので、今が換えどきなのかも！と勝手に思っていますが。。また結果を教えてくださいね。