競売物件入札時に注意することは？

先日、私の親戚が破産し、わが家に隣接する土地と建物（倉庫：無人）が競売にかけられることになりました。わが家はいわゆる袋地で、競売にかけられる土地（歩行通路）を通らなければ公道にでることができません。
弁護士に相談したところ、「第３者のものになってもこれまで通り通行する権利は保障されます。もし、通行料を請求されても法外なものは認められないでしょう」と言われました。それを親に伝えたのですが、変な人のものになったらいやだ、塀などで通れなくされたら困る、と言い張り入札をするつもりです。
そこで、入札するにともない、気をつけることはありますか？前もって何か調べておいたほうがいいですか？親は公示価格よりもかなり高くなってもかまわないようですが、なるべく安く落とせる方法はありませんか？
親も私も不動産については無知のため、試行錯誤しています。抽象的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： exclusive 回答日時： 2005/12/02 18:54

競売にかけられることが確定した時点で、その建物の管理者は裁判所になる為に債権者と直接交渉は出来ないのではないかと思います。

多分、任意売却は競売にかけられることが決まる前なら出来ると思いますが。

↑ここから上については余り自信がありません。
確認してみて下さい。

↓ここから下については自信があります。

入札する場合は、一番高く入札しない限りは落札出来ません。
出来る限り高く入札するか、もし第三者に落札されてしまった場合には、その落札者から売ってもらうしかないでしょう。
（その場合には多分、落札価格に第三者のマージン分が上乗せされます）

尚、歩行通路（※私道）を通らなければ公道にでることができない場合は、建築基準法第４５条に「私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が法第４３条第１項の規定又は同条第２項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合は、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。」とあります。

つまり、最悪の場合、仮に競売で落札や売買してもらえなかったとしても、特定行政庁が、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができるので、たとえ私道の所有者が変わったとしても、袋地の奥の人が今迄通りに通行出来るようになっている訳です。　

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
現在は、入札の方向で準備をしています。
どなたが落札されたかは、裁判所にて閲覧できると弁護士の方から聞きましたので、わが家が落札できなかった場合、その時に最善の方法を考えてみようと思います。

お礼日時：2005/12/04 11:44

No.3 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/12/02 11:48

競売前に任意売却ということで債権者と話しをされてはいかがですか。

競売になるとのことですが、今どういったタイミングなのでしょうか。
親戚の所有地ということですから、債務者、債権者とで話し合いは可能だと思います。
出来れば競売の最低価格が決定した段階で話し合われるのが良いと思います。理由としては債権者が複数いる場合その競売金額でどのくらいの金額で入札があり、どの債権者までがお金を貰うことが出来るかがある程度判断できるからです。
目安になる金額が解らないと、第２順位以降の債権者に押印代だけで債権を抹消して貰うことが難しくなると思います。（みんな出来るだけ沢山欲しいですからね）
競売で売却が決まるとほとんどの場合、第２・第３順位以降の債権者にお金は入りません。そこを上手く利用して話し合うのが良いのではないでしょうか。
本来は不動産業者（但し任意売却の経験が無いと無理ですが・・・）に頼むのが良いと思いますが、親戚の物件と言うことですから、債権者さえ少なければ個人でも可能ではないかと思います。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
親は知人に、債権者との話し合いをすすめられたようなのですが、債権者が複数で、難しい問題もあるらしく、現在は入札の方向で準備をしています。
このたびは、無知である自分が本当に情けなくなりました・・・。

お礼日時：2005/12/04 11:39

No.2 回答者： 8783219 回答日時： 2005/12/02 08:15

弁護士の言うとおり通行権はありますので、大丈夫なんですが、財産価値と言う点から見ると、袋地の価値は低いので隣地を入札、取得することにより全体が適合接道した土地になり、評価はあがりますので、親御さんの判断はそういう観点からも間違ってないと思います。

しかし、安く落とせる方法というのはありません。安く入れたら負ける確率が高くなるだけです。唯一方法としては、入札を検討してる人が現地を見に来たときに、あなたが意味不明な行動をとって「隣地に変なのが住んでるから止めよう。」と思わせる、くらいですが、それで止めるかどうかはわかりません（笑）。それよりも確実に落としたい、というのであれば、可能な限り高く札を入れる、と言うことです。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
競売にかけらる土地は、わが家には必要がないのですが、先々のことを考えれば、やはり取得するほうがいいようですね。親とよく話しあってみます。

お礼日時：2005/12/04 11:34

No.1 回答者： 007_taro 回答日時： 2005/12/01 23:36

入札うんぬんの前に、もし、隣が道路を作らなかったら、あなたの家から道路に出ることは出来ないわけですよね？弁護士さんもおっしゃっていることもそうですし、建築基準法で、どのくらい家と家の間を空けないといけないなど、準防災なんとか（不明瞭です・・・）もあるし、隣の家を建てる建築士さんもその点は考えられると思うのですが。

どうでしょうか？

この回答へのお礼

早々のお返事、ありがとうございました。
親は、裁判所の方に、「塀を作られる可能性もあります。」といわれ、かなり神経質になっているようです。何かあったら、また弁護士に相談してみようと思います。

お礼日時：2005/12/04 11:31