地役権の抹消 -今家の改築を進めていますが、その土地の上に高圧線があ- その他（法律）

Q地役権の設定登記時の地役権図面（地図）の必要性

この度、当方が買主にて中古住宅の個人売買を行いました。

その住宅が、隣地で、売主所有の別の土地の地中の排水管を利用していることがわかり、地役権を設定させていただくこととなりました。
地中の排水管が通っているのは隣地の一部で、この部分と内容も地役権契約書に記載する予定です。

そこで質問ですが、いざ登記の際に、地役権の設定範囲を「全部」と指定して申請しても、その契約書を見た登記官により、「承役地の一部の利用を原因とする地役権設定登記だから、地役権図面を添付しなさい」と強制、要求されることはあるのでしょうか？

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

　登記原因証明情報である地役権設定契約書の内容と申請情報の内容の一つである地役権の範囲とに齟齬がありますから、申請情報の内容をを訂正し、かつ地役権図面を添付する補正をしないかぎり、当該登記申請は却下されます。

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Q抵当権と根抵当権の違いは何ですか？　土地・建物に付くのはどちらですか？

抵当権と根抵当権の違いは何ですか？　土地・建物に付くのはどちらですか？？法律音痴ですみません。物の本を読んでも良く分からないのです。

Aベストアンサー

補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権で...続きを読む

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Q一筆の土地への複数の地役権設定の目的を登記申請する

複数の地役権を申請したい場合、たとえば「目的通行」と「目的　水道管の埋設」などのケースでは、それぞれ地役権設定の登記申請（登記申請書の作成）を行わなければいけないのでしょうか？
（地役権設定契約書は一つであるとします）

それとも、登記申請書の地役権の目的に「目的通行　及び　水道管の埋設」として、一度の登記申請でまかなえるものでしょうか？

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

　複数の地役権というのは、要役地が複数筆あるからということではなくて、要役地は１筆だが、目的が複数あるということですね。1個の地役権で、目的が複数というのは差し支えありません。従って、申請書は１件でよく、「目的１．通行　２．水道管の埋設」というように箇条書きでかまいません。

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Q地役通行権を時効取得できますか？

ある工場が市の持っている空き地を工場への出入りのための道路として使っていました。
もう５年くらいたちます。
ところが工場の向かいの家の人から苦情が来たようで、市から工場に対して空き地に入れないように柵を作るということを言われました。
この空き地がつかえないと事実上工場へ入れなくなるので工場を引っ越すか閉鎖するしかない状況です。
弁護士さんの意見ですが、地役権の取得のために「継続かつ表現」が必要ということで特に道路として舗装してないと地役権の主張は難しいのではないか、と言われました。ただ和解のためにとりあえず柵を作るのを止めるために仮処分の申請は検討すべきということでした。
こういった事案に対して何か有効はアドバイスはありますか？

Aベストアンサー

　まず、通行地役権の時効取得に関しては、御相談なされた弁護士さんとshoyosiさんのおっしゃる通りです。ですから、通行地役権の時効取得は現時点では不可能です。
　そして、基本的には工場への搬入路を確保せずに市有地を勝手に使っていた工場側に責任があるのだということは、まず、ご認識下さい。

その上での今後の対処の方法ですが、
１　市側担当部門の責任者の所に赴き、付近住民と話し合って理解を求めるから、
　早急に柵を作ることは、しばらく待ってもらいたい旨交渉する。
２　付近住民への地元説明会のようなものを開き、住民の説得に務める。
３　市有地のうち、現在まで使用してきた土地部分に関し、購入または賃貸契約を
　市側と取り交わすことが出来ないか、市の管財課など市有地を管理している部門　に赴き相談する。

　基本的に市は、直接何かその土地で具体的な計画があるというような場合以外、市有地を誰がどう使っていようが付近住民に迷惑がかからない限り黙認しているケースがほとんどです。今回の場合にも、付近住民から苦情が来たために、そのまま放置しておくことが出来なくなって「柵を作る」と言い出しているだけで、付近住民が納得していさえすれば、わざわざお金をかけて柵など作りたくないのが本音です。

　ですから、まず、(1)付近住民に対して理解を求める作業をしたいので柵を作るのはしばらく待って欲しい旨と、(2)場合によっては、市有地の一部購入・賃借契約の締結をお願いしたい旨、を記載した市長宛ての請願書（嘆願書）を作成して、月曜日の朝一番に市役所の秘書課或いは市有地管理の担当課がわかればそこに行って提出して相談して下さい。

　それでもまだ市側が直ぐに柵を作るのだと強硬に主張するようであれば、弁護士さんのおっしゃる仮処分申請も、認められる可能性はそれほど高くは無いと思いますが、時間稼ぎの為にやってみる価値はあると思います。

　まず、通行地役権の時効取得に関しては、御相談なされた弁護士さんとshoyosiさんのおっしゃる通りです。ですから、通行地役権の時効取得は現時点では不可能です。
　そして、基本的には工場への搬入路を確保せずに市有地を勝手に使っていた工場側に責任があるのだということは、まず、ご認識下さい。

その上での今後の対処の方法ですが、
１　市側担当部門の責任者の所に赴き、付近住民と話し合って理解を求めるから、
　早急に柵を作ることは、しばらく待ってもらいたい旨交渉する。
２　付近住民への地...続きを読む

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Q地役権証明書の添付理由

土地の「分筆、合筆、分合筆登記後」、一筆の土地の一部に承益地地役権がある場合、要益地地役権者作成の地役権図面、地役権証明書を添付書面としなければいけませんが、承益地地役権設定者が土地を分筆、合筆、分合筆登記をしたとしても地役権が消滅するわけでわないので、地役権者作成の地役権証明書を添付しなくてもよいのではないかと思いますが、地役権証明書を添付する趣旨がいまいちよく解りません。

Aベストアンサー

地役権は消滅されないとおっしゃっていますが、果たしてそうでしょうか。
地役権が消滅するのは、
１．承役地が時効取得されたとき
２．民法167条２項により地役権が時効で消滅したとき
３．地役権を放棄したとき
４．解除条件が成就したとき
５．期間が満了したとき
　等、主にこういった原因があげられます(もちろんその他のケースもあります）。

特に５番目の場合の例として、設定行為で地役権の存続期間を決めていたときは、その期間が満了すれば地役権が消滅するなどはよくある事例です。

地役権はご存知のとおり物件であり、登記をしなければ第三者に対抗できません。
それと同じく、消滅したときは抹消の登記もしなければなりません。

しかし人間は自分に不利になるようなことはすぐに登記したがりますが、反面不利でなくなったことは登記申請を怠る人が多いと思われます（登記費用がかかるのを嫌がったり、悪意でなくても不利益がなくなったため登記申請を忘れてしまうケースはたびたび見受けられます）。

このような場合、分筆登記を実行する登記官は、登記申請が出された場合に、果たしてこの地役権が現在でも実際に有効なものなのかどうかがわかりません。
まして登記の受付年月日が古ければ古いほど、地役権者も亡くなっていたり、周囲の土地の状況も大きく変化しており、地役権が設定された時よりも事情が大きく相違している場合が多く、登記を実行する登記官自身が非常に不安だと思われます。

権利担当ではなく表示担当の登記官でさえ、当然のことですが登記を実行するに際して一番嫌がることは、権利関係で当事者同士がもめることです。

自分自身の職権でもって登記を実行する登記官は、それだけ自身の責任が重くなりますので、当事者の意思に反する登記申請や、現状にそぐわない内容の登記を実行するのを極端に嫌がります。
　　
ですから承役地について地役権がある土地を分筆する場合には（分筆後の土地の一部に地役権が存続する場合は）、地権者が作成した情報を添付させることによって、

・最新の地役権が有効なのものかどうか現在の地役権の状態が明確になる。
・申請時点での地役権者の意思がより明らかになる。
・地役権が消滅しているにもかかわらず地役権の抹消登記がまだなされていない場合でも、地役権者に抹消登記の申請を促すことができる　　

などのメリットが考えられます。　

平成１６年の不動産登記法の大改正でも（旧法の）８１条４第１項の条文を、改正後の「不動産登記令という形」で３条１３号、７条１項６号、別表８項を作ってまでも残し、引き続き地役権者が作成した情報の添付を義務付けたのも、法務省民事局サイドでもこの地役権者の情報が必要であると考えているからです。

地役権は消滅されないとおっしゃっていますが、果たしてそうでしょうか。
地役権が消滅するのは、
１．承役地が時効取得されたとき
２．民法167条２項により地役権が時効で消滅したとき
３．地役権を放棄したとき
４．解除条件が成就したとき
５．期間が満了したとき
　等、主にこういった原因があげられます(もちろんその他のケースもあります）。

特に５番目の場合の例として、設定行為で地役権の存続期間を決めていたときは、その期間が満了すれば地役権が消滅するなどはよくある事例です。

地役...続きを読む

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Q抵当権付土地を売りたいのですが。

抵当権付の土地を売りたいと思います。
下記に要件をまとめてみました。
案１、案２が実際にできますでしょうか？
しかも？の部分は自分の推測です。
またこの案１、案２以外にいい案があるでしょうか？
私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。
弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。
Ａは地主。４００坪。（現在流動資産はない）
土地には抵当権がついている。
債務者は会社Ｂ（Ａとは別。知り合いの会社）
抵当者は銀行Ｃ。
ＢのＣに対する債務が終了するのは、５年後。
ＤがＡの土地を買い求めてきている。
Ｄは抵当権がついていることを知らない。
Ａは現在お金がないのでなんとかＤに土地を売りたい。
売り方案として
案１
ＤがＡの土地に建物を立て、借地契約をして、一時金をもらう。
Ｂの債務終了（５年後）と同時にＡからＤへ登記の変更を行う。
リスク：Ｂが債務不履行になった場合には、Ａの土地はＣにより競売。
この場合Ｃの建物も一括競売にかけられる？（Ｃには法定地上権なし？）
案２
Ａの土地をＤに登記の変更を行う。(抵当がついたまま）
ＤからＡへ金の受渡が出来たと同時に，その金銭にてＡはＢの債務をＣに対し支払う。ＤはＣの抵当権の削除を行う。ＢはＡに対し残金を支払う契約を結ぶ。（公正証書を作成）
リスク：
Ａの土地はＤへの売買時に抵当権がついているので、価格が下がる？以下のことを同時に行う必要あり？
(1)ＤとＡの契約（売買契約、代金授受、所有権登記移転）
(2)ＡのＣへの債務残額支払い（(1)で得たＡの金）
(3)ＢとＡの残額分の公正証書（求償権の行使）
(4)Ｄの土地に対するＣの抵当権の削除

抵当権付の土地を売りたいと思います。
下記に要件をまとめてみました。
案１、案２が実際にできますでしょうか？
しかも？の部分は自分の推測です。
またこの案１、案２以外にいい案があるでしょうか？
私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。
弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。
Ａは地主。４００坪。（現在流動資産はない）
土地には抵当権がついている。
債務者は会社Ｂ（Ａとは別。知り合いの会社）
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Aベストアンサー

案１について：抵当権の設定された土地も、設定契約で建物の建築を禁じる特約のない限り
売買契約を締結し所有権移転登記を行い建物を建築することも可能です。
ですから、債務者の債務が完済される前に買主Ｄに所有権移転登記を行うことは可能です。
但し、登記のされた抵当権は第三取得者に対して対抗要件を備えておりますので
債務者に債務不履行があった場合には、競売に付されその土地上に建物がある場合には
建物も一括競売されます。

これは、抵当権が設定されたままの売買契約のみならず、賃貸借契約についても同様です。
この場合には、土地と建物の所有権者は異なりますから、地上権や借地権が設定されているので
法定地上権は成立致しません。

案２について：これは、少し不正確に思える点があります。
Ａが抵当権の設定されたまま、登記を買主のＤに所有権移転登記を行うことは、当然可能です。
抵当不動産の第三取得者の支払った代金を抵当権者に提供して抵当権が消滅する
代価弁済については、提供された売買代金について抵当権者の同意がなされた
金額でなければなりません。
抵当権者の同意がない場合にはＡが債務者Ｂに代位して支払う金額が、本来の債務額に
達しない場合には、債務全額の弁済がなされるまで抵当権は消滅しません。

抵当権者の同意を得た代価弁済以外では、債務者の債務の全額の支払いが完了した時点で
抵当権は消滅します。

最後の下４行について：（２）は代価弁済の同意がない場合には債務者Ｂの債務全額である必要があります。
ＤＡ間の売買契約に基づき支払われた売買代金＋残債務額の支払いが必要です。
当然、本来の債務者Ｂに代わり代位弁済をしたＡは求償権の行使が可能です。
債務が完済された後なら、当然Ｃの抵当権設定設定登記は抹消されます。

抵当権の抹消手続きについては省略します。

案１について：抵当権の設定された土地も、設定契約で建物の建築を禁じる特約のない限り
売買契約を締結し所有権移転登記を行い建物を建築することも可能です。
ですから、債務者の債務が完済される前に買主Ｄに所有権移転登記を行うことは可能です。
但し、登記のされた抵当権は第三取得者に対して対抗要件を備えておりますので
債務者に債務不履行があった場合には、競売に付されその土地上に建物がある場合には
建物も一括競売されます。

これは、抵当権が設定されたままの売買契約のみならず、賃貸借...続きを読む

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Q引水地役権について・・・教えて下さい

共同住宅を購入以前から、水道管の一部が隣地（他人地）に
埋設されていて、そこを通って自分の土地（共同住宅）に
引かれていました。
最近、その隣地の所有者が、水道管が邪魔で、
工作物を建てられないから、水道管を
移設して欲しいと言われました。
工事費は、相当の額になりそうです。

問題は、自分の土地（共同住宅）を購入した時、
隣地と地役権の契約がなされていたかどうかが
不明なのです。登記もされていません。

この場合、私の土地に、地役権があると
言えるかどうかが分りません。...続きを読む

Aベストアンサー

隣地＝水道管の埋設されている土地です。

使用貸借ですと、質問者がの土地の所有者が変更となりましたので、原則として、使用貸借の権利がなくなります

地役権の契約をすることは、まずありません。

水道管は、一般の地役権の対象。　用水地役権の対象外。

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Q抵当権の付いた、土地倉庫のリース契約について

銀行の抵当権が付いている、土地と倉庫をリースして、使用する商談があります。
その会社のオーナーの所有物ですが、当土地倉庫には、その会社の銀行融資の抵当になっています。
そのような、土地倉庫をリースで借りて欲しいと依頼されています。

抵当権の付いてる土地倉庫を、第三者である私が、リース契約して、使用することなんて、
出来るのでしょうか？
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

リースはできますが、注意が必要です。

土地・倉庫の所有会社が銀行融資の返済不能に陥り、銀行が抵当権を行使して、当該土地・倉庫が第三者に渡った際、賃借期間が、土地については５年、建物については３年以内の短期賃貸借の範囲内でないと、新たな土地・建物の所有者に対して、あなたの賃借権を対抗できません。

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Q問題：甲土地の一部について地役権の設定登記がされている

問題：甲土地の一部について地役権の設定登記がされている
場合において甲土地の地役権が存する部分を乙土地として
分筆する分筆の登記を申請するときは、地役権図面を併せて
提供しなければならない。

答：×

なぜこれが誤りなのかわかりません。

地役権の登記がある土地の分筆登記の申請をするとき
地役権の範囲が分筆後の一部であるときは地役権図面の
添付を要する。

のに、

分筆後の乙土地の全部に地役権が存することとなるので
地役権図面の提供を要しない。

ということはどういうことなのでしょうか？
状況が全くつかめませんでした。
【地役権の範囲が分筆後の一部である】
というのもよくわかりません。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

　まず前提知識として、地役権の範囲が設定されている土地一筆の全部であれば地役権図面の添付は不要、土地一筆の一部であれば必要というのはよろしいでしょうか。
　「甲土地の一部について地役権の設定登記がされている場合において甲土地の地役権が存する部分を乙土地」というのは、地役権が設定されている甲土地の一部を丙部分としますと、乙土地＝丙部分という意味です。すなわち、乙地の地役権の範囲は全部ということです。
　一方、「地役権の範囲が分筆後の一部である」というのは、丙部分が乙地の一部という意味です。つまり、乙地の地役権の範囲は乙地の一部ということになります。

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Q抵当権付土地を一部売却したいのですが・・・・

カテゴリーを変えて再度、質問をさせていただきます。
私は、工場を経営している者です。
工場の敷地が約1000坪ほどあり、抵当権が設定されています。
（場所は、田舎の土地です）
土地は1箇所ですが、筆数が多く、11筆あります。
抵当権は、第1順位に地方銀行が設定されているのみです。
このたび、工場の資金繰りが厳しい為、この土地の一部（３筆分、約140坪）を知人Ａに売却することとなりました。この３筆を売却することにより、事業には支障がありません。
固定資産税評価額は土地・建物含め約７５０...続きを読む

Aベストアンサー

これは法律というよりビジネスの問題ですね。
銀行の担当者、支店長の立場に立って考えますと、質問者さんから「抵当権を一部抹消してくれ」という要請があったとして、その要請を受け入れるとすれば「新たな担保の提供」か「相当額の弁済」がないと、質問者さんの要請は受け入れられないでしょう。

資金繰りに窮して土地一部売却を検討しておられるのですから、「相当額の弁済」はそもそも無理ですよね。
そうなると「銀行から見て相応の新たな担保」を探してくるより道はないように思いますが。

質問者さんには申し訳ないのですが、私が銀行の担当者、支店長でしたら、

(1) 取引先Ａ社(質問者さん)に３７００万円の債権があり、工場と地に抵当権を設定している。

(2) Ａ社の経営が思わしくなく、協議の結果、倒産回避のため償還条件を緩和することを決定。
※ その段階で、『償還条件を緩和して貸出先の倒産を回避するのが当行にメリットがある』という内容で支店から本部へ稟議書が上がり、決裁されているでしょう。その稟議書を通すについては、それなりの努力が要ったはずです。

(3) にもかかわらず、今回「資金繰りが苦しいので貴行の抵当権が設定されている工場敷地の一部を売却したい。ついては売却分について抵当権を抹消して頂きたい」という申し出がＡ社からあった。

と来れば、

(4) Ａ社はもう見込がない。抵当権抹消の要請には応じられない。Ａ社の倒産を容認せざるを得ない。

と判断する可能性が大です。担当者や支店長は「Ａ社に裏切られた」と感じるでしょうし、本部は「そんな取引先は見切って債権を保全しろ」と言ってくるでしょう。

銀行との交渉には「新たな担保」を出さない限り成算はないと考えます。

これは法律というよりビジネスの問題ですね。
銀行の担当者、支店長の立場に立って考えますと、質問者さんから「抵当権を一部抹消してくれ」という要請があったとして、その要請を受け入れるとすれば「新たな担保の提供」か「相当額の弁済」がないと、質問者さんの要請は受け入れられないでしょう。

資金繰りに窮して土地一部売却を検討しておられるのですから、「相当額の弁済」はそもそも無理ですよね。
そうなると「銀行から見て相応の新たな担保」を探してくるより道はないように思いますが。

質問者...続きを読む

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