今家の改築を進めていますが、その土地の上に高圧線があり、関西電力の地役権がついています。土地の地番が二つあり、一つの方に関西電力の地役権が付いているのです。(約20坪弱)今まで地役権の付いている土地は庭であったので問題は無かったのですが、新しく建てようとしている家はその地役権の付いている土地も含まれている為、地役権の抹消依頼を今関西電力さんに話しているのですが、思った以上の額90万円を請求されています。今の土地の相場ですとおっしゃているのですが、納得がいかないのです。0円にとは言えませんが、もっと低額にはならない物なのでしょうか?教えて下さい。

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A 回答 (3件)

なぜ、地役権の抹消をしなければならないのでしょう。

通常送電線の地役権があっても建物の建築には影響ありません。送電線との距離の問題とか屋根を不燃材にとかの建築上の制限はありますが、地役権の付いた土地だからという事での建築制限はありません。銀行のローンも地役権がついたままでOKです。
送電線の撤去を求めるのではないのですから、問題は無いはずです。
なお、抹消の対価は、設定時にそのときの時価に対して保証金(設定料)を払っていますので、抹消時にも抹消時の時価に対して抹消料+抹消登記に要する費用が掛かるのは当然です。
しかし、高圧線下の地役権は、通常いじらないのですがおかしいですね。
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 現在地役権のついている土地を分筆して、地役権の付いている部分以外を別の地番にすれば、その土地については地役権をはずすことができます。

それで、建物が建てなければ、電力会社の権利ですので、ある程度の償金の支払いもやむをえないでしょう。下記HP参照。

参考URL:http://www.shihoshoshi.com/soudan/soudan94.htm
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地役権は物権ですからta-na-さんの方で裁判しても何しても一方的にはできません。

お金を支払えば承諾するのですから親切と考えます。その送電線を移動するのでしようから。移動しないなら承諾はできないと思います。移動しなくても差し支えないなら、そのままで良いでしょうし、双方争いはないと思います。
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Q抵当権と根抵当権の違いは何ですか? 土地・建物に付くのはどちらですか?

抵当権と根抵当権の違いは何ですか? 土地・建物に付くのはどちらですか??法律音痴ですみません。物の本を読んでも良く分からないのです。

Aベストアンサー

補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権であればAが第一順位、Bが第二順位となり、またA銀行から300万円借り入れる場合、第3順位の抵当権となってしまいます。この場合、不動産が競売で2300万円で売れた場合、第三順位の債権300万円は抵当物件の売却代金から優先弁済を受けることが出来ない区なってしまいます。
 そこで、根抵当権を設定して、極度額を3000万円として、2000万円をまず貸し出し、そのがB銀行が第二順位の抵当権を500万円で設定したとしても、A銀行は更に300万円をあなた様に貸し出したとしても、第一順位の根抵当権から弁済を受けることが可能となります。とすれば、根抵当権とすれば、あなた様も銀行もメリットがあるということになります。

根抵当権のほうが金融が促進されると言うことです。

補足についての解答ですが、根抵当権には複数の債権を担保する事が出来ます。ですから、不動産購入時の売買代金のみならず、家具や増築、もしくは新たに金銭を借り入れる際にその債権をも不動産価格を当てにして回収を図るためにより利用のしやすい根抵当権を設定するのです。また、抵当権が複数同一の不動産に設定された場合、設定の時期によって順位が決定します。例えば、あなた様がA銀行から2000万円を借り入れて第一順位の抵当権を設定した後に、今度はあなた様がB銀行から500万円を借り入れた場合、抵当権で...続きを読む

Q地役通行権を時効取得できますか?

ある工場が市の持っている空き地を工場への出入りのための道路として使っていました。
もう5年くらいたちます。
ところが工場の向かいの家の人から苦情が来たようで、市から工場に対して空き地に入れないように柵を作るということを言われました。
この空き地がつかえないと事実上工場へ入れなくなるので工場を引っ越すか閉鎖するしかない状況です。
弁護士さんの意見ですが、地役権の取得のために「継続かつ表現」が必要ということで特に道路として舗装してないと地役権の主張は難しいのではないか、と言われました。ただ和解のためにとりあえず柵を作るのを止めるために仮処分の申請は検討すべきということでした。
こういった事案に対して何か有効はアドバイスはありますか?

Aベストアンサー

 まず、通行地役権の時効取得に関しては、御相談なされた弁護士さんとshoyosiさんのおっしゃる通りです。ですから、通行地役権の時効取得は現時点では不可能です。
 そして、基本的には工場への搬入路を確保せずに市有地を勝手に使っていた工場側に責任があるのだということは、まず、ご認識下さい。

その上での今後の対処の方法ですが、
1 市側担当部門の責任者の所に赴き、付近住民と話し合って理解を求めるから、
 早急に柵を作ることは、しばらく待ってもらいたい旨交渉する。
2 付近住民への地元説明会のようなものを開き、住民の説得に務める。
3 市有地のうち、現在まで使用してきた土地部分に関し、購入または賃貸契約を
 市側と取り交わすことが出来ないか、市の管財課など市有地を管理している部門 に赴き相談する。

 基本的に市は、直接何かその土地で具体的な計画があるというような場合以外、市有地を誰がどう使っていようが付近住民に迷惑がかからない限り黙認しているケースがほとんどです。今回の場合にも、付近住民から苦情が来たために、そのまま放置しておくことが出来なくなって「柵を作る」と言い出しているだけで、付近住民が納得していさえすれば、わざわざお金をかけて柵など作りたくないのが本音です。

 ですから、まず、(1)付近住民に対して理解を求める作業をしたいので柵を作るのはしばらく待って欲しい旨と、(2)場合によっては、市有地の一部購入・賃借契約の締結をお願いしたい旨、を記載した市長宛ての請願書(嘆願書)を作成して、月曜日の朝一番に市役所の秘書課或いは市有地管理の担当課がわかればそこに行って提出して相談して下さい。

 それでもまだ市側が直ぐに柵を作るのだと強硬に主張するようであれば、弁護士さんのおっしゃる仮処分申請も、認められる可能性はそれほど高くは無いと思いますが、時間稼ぎの為にやってみる価値はあると思います。

 まず、通行地役権の時効取得に関しては、御相談なされた弁護士さんとshoyosiさんのおっしゃる通りです。ですから、通行地役権の時効取得は現時点では不可能です。
 そして、基本的には工場への搬入路を確保せずに市有地を勝手に使っていた工場側に責任があるのだということは、まず、ご認識下さい。

その上での今後の対処の方法ですが、
1 市側担当部門の責任者の所に赴き、付近住民と話し合って理解を求めるから、
 早急に柵を作ることは、しばらく待ってもらいたい旨交渉する。
2 付近住民への地...続きを読む

Q土地の地番について

世間知らずなので教えてください。

ある方が1ヘクタールの田んぼの約半分を更地にして、10世帯が入れる分譲マンション2棟を建てたいと考えたとします。
1.そもそも田んぼには、近所の他の田んぼと区別できるような一意の地番が付与されているものなのでしょうか?
2.田畑を住宅にすること自体を規制する法律には、一般的にどんな名称のものがありますか?
3.実際にこの事業が成されたとすると、新しいマンション10世帯分2棟に地番が付くと思います。その場所に適切な地番(字を含め)を付与するのは誰の権限でしょうか? また実務的にはどの段階で地番が付きますか?
4.住民基本台帳というのは、まず住んでる人がいて、そしてその人はどこに住んでいるかをデータベースにしているのだと思っています。したがって、空家とか、地番があって住人がいない場所は管理外だと思います。ある場所にマンションが建てられたとしても、住民もいないのに空家として住基に登録されるとは思えません。
そこで質問ですが、実態として存在しない地番(登記上も根拠がないでたらめな地番)への転入届は出せるでしょうか?

世間知らずなので教えてください。

ある方が1ヘクタールの田んぼの約半分を更地にして、10世帯が入れる分譲マンション2棟を建てたいと考えたとします。
1.そもそも田んぼには、近所の他の田んぼと区別できるような一意の地番が付与されているものなのでしょうか?
2.田畑を住宅にすること自体を規制する法律には、一般的にどんな名称のものがありますか?
3.実際にこの事業が成されたとすると、新しいマンション10世帯分2棟に地番が付くと思います。その場所に適切な地番(字を含め)を付与するのは誰の権限で...続きを読む

Aベストアンサー

1について
 あります。地番は,法務局(一般に登記所といわれているところ)に行けば確認できます。1つの地番ごとに,1つの登記簿がつくられ,そこに土地の広さや土地の種類,所有者や抵当権者などが記載されています。
 なお,その地番の土地がどこにあるかは,やはり法務局に地図がありますので確認できますが,新しく作られたものは,その地図を基に境界線を復元することができる程度の精度があります(このようなものを17条地図と称しています。)が,古いものは見取図程度にすぎないとされています。

2について
 農地を農地以外のものに換える場合には,農地法の規制があります。そのほか,宅地にして家が建てられるかどうかについては,宅地造成等規制法(崖地・傾斜地などの場合),都市計画法(市街化区域とか市街化調整区域といわれるもの)等の法令があります。
 さらに,家を建てるとなると,建築基準法という法律による規制があります。

3について
 土地を分割するのは,その土地の所有者の権限です。これを分筆といいます。土地の所有者が土地を分割し,分割した土地が基の土地のどの部分であり,どのような形状と大きさがあるかを示した測量図を作って,法務局の登記官に分筆の登記を申請し,分筆登記が完了すると,土地が公式に2つに分かれることになります。この場合,基の土地の地番が「100番」であれば,分筆した土地が「100番2」,分筆した残りの土地が「100番1」という地番になります。
 ところで,分譲マンションについては,その敷地である土地については特殊な登記をします。すなわち,分譲マンションは,区分所有建物というもので,分譲マンション1棟について,その全体を示す建物の登記(一棟の建物の登記)をします。これをした時に,敷地となる土地については,土地の登記簿に所有権敷地権などという登記をして,土地と建物が一体となった登記になります。そして,この土地と建物が一体となった登記に,それぞれの分譲部分の建物の登記をして(区分所有建物の登記),それぞれの所有者が,この区分所有建物の登記に登記されることになります。
 ちょっとややこしいのですが,分譲マンションを分譲した時に,土地が細分化されるわけではないのです。

4について
 住民基本台帳は,人というか,世帯を対象とするものです。その世帯がどこに住んでいるかを示している者です。空家が管理外というのは,ちょっとずれていると思います。場所が先にあって,そこに人が登録されているわけではなく,世帯があって,その世帯の住所が登録されています。先に入れ物としての住所が用意されているわけではないのです。
 住民登録は,実際に住んでいる住所により,住居表示が実施されている場合には,住居表示により,住居表示が実施されていない場合には地番によってなされます。実際には存在しない住居表示での登録や,実際には存在しない地番での登録は認められないとされています。

 なお,よく誤解されるのですが,地番(○○市○○町○丁目○○○番地)と,住居表示(○○市○○町○丁目○○番○○号)とは別のものです。

 

1について
 あります。地番は,法務局(一般に登記所といわれているところ)に行けば確認できます。1つの地番ごとに,1つの登記簿がつくられ,そこに土地の広さや土地の種類,所有者や抵当権者などが記載されています。
 なお,その地番の土地がどこにあるかは,やはり法務局に地図がありますので確認できますが,新しく作られたものは,その地図を基に境界線を復元することができる程度の精度があります(このようなものを17条地図と称しています。)が,古いものは見取図程度にすぎないとされています...続きを読む

Q抵当権付土地を売りたいのですが。

抵当権付の土地を売りたいと思います。
下記に要件をまとめてみました。
案1、案2が実際にできますでしょうか?
しかも?の部分は自分の推測です。
またこの案1、案2以外にいい案があるでしょうか?
私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。
弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。
Aは地主。400坪。(現在流動資産はない)
土地には抵当権がついている。
債務者は会社B(Aとは別。知り合いの会社)
抵当者は銀行C。
BのCに対する債務が終了するのは、5年後。
DがAの土地を買い求めてきている。
Dは抵当権がついていることを知らない。
Aは現在お金がないのでなんとかDに土地を売りたい。
売り方案として
案1
DがAの土地に建物を立て、借地契約をして、一時金をもらう。
Bの債務終了(5年後)と同時にAからDへ登記の変更を行う。
リスク:Bが債務不履行になった場合には、Aの土地はCにより競売。
この場合Cの建物も一括競売にかけられる?(Cには法定地上権なし?)
案2
Aの土地をDに登記の変更を行う。(抵当がついたまま)
DからAへ金の受渡が出来たと同時に,その金銭にてAはBの債務をCに対し支払う。DはCの抵当権の削除を行う。BはAに対し残金を支払う契約を結ぶ。(公正証書を作成)
リスク:
Aの土地はDへの売買時に抵当権がついているので、価格が下がる?以下のことを同時に行う必要あり?
(1)DとAの契約(売買契約、代金授受、所有権登記移転)
(2)AのCへの債務残額支払い((1)で得たAの金)
(3)BとAの残額分の公正証書(求償権の行使)
(4)Dの土地に対するCの抵当権の削除

抵当権付の土地を売りたいと思います。
下記に要件をまとめてみました。
案1、案2が実際にできますでしょうか?
しかも?の部分は自分の推測です。
またこの案1、案2以外にいい案があるでしょうか?
私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。
弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。
Aは地主。400坪。(現在流動資産はない)
土地には抵当権がついている。
債務者は会社B(Aとは別。知り合いの会社)
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Aベストアンサー

案1について:抵当権の設定された土地も、設定契約で建物の建築を禁じる特約のない限り
売買契約を締結し所有権移転登記を行い建物を建築することも可能です。
ですから、債務者の債務が完済される前に買主Dに所有権移転登記を行うことは可能です。
但し、登記のされた抵当権は第三取得者に対して対抗要件を備えておりますので
債務者に債務不履行があった場合には、競売に付されその土地上に建物がある場合には
建物も一括競売されます。

これは、抵当権が設定されたままの売買契約のみならず、賃貸借契約についても同様です。
この場合には、土地と建物の所有権者は異なりますから、地上権や借地権が設定されているので
法定地上権は成立致しません。


案2について:これは、少し不正確に思える点があります。
Aが抵当権の設定されたまま、登記を買主のDに所有権移転登記を行うことは、当然可能です。
抵当不動産の第三取得者の支払った代金を抵当権者に提供して抵当権が消滅する
代価弁済については、提供された売買代金について抵当権者の同意がなされた
金額でなければなりません。
抵当権者の同意がない場合にはAが債務者Bに代位して支払う金額が、本来の債務額に
達しない場合には、債務全額の弁済がなされるまで抵当権は消滅しません。

抵当権者の同意を得た代価弁済以外では、債務者の債務の全額の支払いが完了した時点で
抵当権は消滅します。


最後の下4行について:(2)は代価弁済の同意がない場合には債務者Bの債務全額である必要があります。
DA間の売買契約に基づき支払われた売買代金+残債務額の支払いが必要です。
当然、本来の債務者Bに代わり代位弁済をしたAは求償権の行使が可能です。
債務が完済された後なら、当然Cの抵当権設定設定登記は抹消されます。

抵当権の抹消手続きについては省略します。

案1について:抵当権の設定された土地も、設定契約で建物の建築を禁じる特約のない限り
売買契約を締結し所有権移転登記を行い建物を建築することも可能です。
ですから、債務者の債務が完済される前に買主Dに所有権移転登記を行うことは可能です。
但し、登記のされた抵当権は第三取得者に対して対抗要件を備えておりますので
債務者に債務不履行があった場合には、競売に付されその土地上に建物がある場合には
建物も一括競売されます。

これは、抵当権が設定されたままの売買契約のみならず、賃貸借...続きを読む

Q抵当権の付いた、土地倉庫のリース契約について

銀行の抵当権が付いている、土地と倉庫をリースして、使用する商談があります。
その会社のオーナーの所有物ですが、当土地倉庫には、その会社の銀行融資の抵当になっています。
そのような、土地倉庫をリースで借りて欲しいと依頼されています。

抵当権の付いてる土地倉庫を、第三者である私が、リース契約して、使用することなんて、
出来るのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

リースはできますが、注意が必要です。

土地・倉庫の所有会社が銀行融資の返済不能に陥り、銀行が抵当権を行使して、当該土地・倉庫が第三者に渡った際、賃借期間が、土地については5年、建物については3年以内の短期賃貸借の範囲内でないと、新たな土地・建物の所有者に対して、あなたの賃借権を対抗できません。


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