土地売買契約にあたって

皆様はじめまして、建築条件付の土地を購入検討している者です、よろしくお願いします。
土地契約に関してご教示願います。
（大手不動産会社分譲→建築家が購入（売主）1,973万円、（売買契約書写し入手にて確認）→不動産業者（仲介）→当方購入検討中（1,780万円）1,930万円もダウンしている
1.隣家（公立中学校体育館）の屋根が当方の敷地にはみ出している。
　境界の印が他の3箇所にはあるものの、はみ出している部分だけ無い
　　建築家に問い合わせても目の錯覚じゃないかとの回答
　　仲介業者も一切の説明ナシ
　　（らちがあかないので当初売出した大手不動産会社にはみ出しの件を問い合わせたところ明日12/20に現地調査して回答を頂ける予定ですが・・・）
2.建築家と大手不動産会社との重要事項説明書及び土地売買契約書には瑕疵担保期間が2年と記載されているのに当方に示されている契約書には瑕疵担保無しとの記載がある（このことからまだ契約はしていませんし手付金も払っていません）
又予定では12/24に契約をということになっていますが、それにあたり重要事項説明書のコピーを求めましたが売主が入手した大手不動産会社の重要事項説明書のその他の事項のみＦＡＸしてきました。
通常であれば、売主から私に対する説明でなければならないと思うのですが・・・又土地に関しては公図の写しのみで実測図の提示はありませんでした（契約書には公図＝実測との表記はあります、公募売買契約とする旨の特約事項あり）
以上のような土地を買うのにはとても不安があり、やめたほうがよいと思っておりますが、どなたかアドバイス願います。
又、重要事項の説明を怠っている仲介業者に対して何らかの制裁を行うことは出来ますか？

No.3 ベストアンサー 回答者： kgih 回答日時： 2005/12/20 11:42

重要事項説明については、契約前に、宅建主任者が行なわなくてはいけないものですが、それが「いつまでに」という規定はなかったかと記憶してます。

ですから、現時点で怠っているとは言い難いですが、早期に行なうよう強く要求すべきではないでしょうか。
宅建法における瑕疵担保義務については、売主が業者である場合にのみ規定されています。が、民法上の瑕疵担保責任は、買主が善意無過失（落ち度が無く、且つ知らなかった)の場合、瑕疵を知った日から１年間これについて法的手段が取れます。この瑕疵担保責任請求を行使できるよう、現物をしっかり確認しておく必要があるのではないでしょうか。（下記、ＵＲＬ参照）
境界についても、後々近隣と揉める、大きな原因となります。杭が入っていても、もめることが多々あります。（建設業という職業柄、何回も目の当たりにしてます。）ですので、１ヶ所でも杭が入っていないというのは、かなりリスク有りと考えて良いと思います。その点については、売買契約前に、（隣地所有者立会のもと）杭を確定してもらってからではどうですか。リスク回避の為には、その分費用が売値に上乗せされても、無駄ではないと思います。
最後になりますが、土地という大きな買い物をするのに、あせりは禁物です。１２／２４に契約というのは、現状では難しいのではないでしょうか。特に、質問者が多くの不安を抱えているのでは、延期等してはどうですか。

参考URL：http://www.homenavi.or.jp/tisiki/ka.htm#kasi1

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/21 12:59

＞建築家と大手不動産会社との重要事項説明書及び土地売買契約書には瑕疵担保期間が2年と記載されているのに当方に示されている契約書には瑕疵担保無しとの記載がある。

これは法的には問題ない契約条件の提示です。
売り主が不動産業者（正確に言うと宅地建物取引業者）の場合法律で２年以上の瑕疵担保をつけることになっていますが、現在の売り主は個人の方ですので、瑕疵担保特約無しという条件も法的に認められています。

ただし、これはあくまで売り手買い手双方合意の上で取り決めることですので、条件がのめないのなら変更の協議や取引をやめることが必要です。


ちなみに、重要事項説明は契約をする前には完了しておく必要がありますが、これは宅地建物取引主任者が資格書を示して口答ならび文書で、必要に応じて文書の説明箇所を示しながら行うことが仲介業者に義務つけられています。

なお、大手不動産会社と建築家の間での取引に使われた重要事項説明はあくまで両者の間での取り決めですので、建築家と質問者の間の取り決めにとは原則関係しないものですので、それを示してもらっても意味のないことです。

重要事項説明は仲介業者（宅地建物取引業者）に義務付けられたものですので、それを怠っているのなら、契約はいつまでも成立しません。
また契約前に実施せず契約を結ばせようとする行為は違法行為です。

さらに、重要事項説明は口頭で説明し、文書で提出し、適性に説明がなされたことを証明するため買い手のサインをもらうのが普通で、この書類には有資格者の記名捺印がなされることが義務つけられていますので、コピーなどは用いません（印のコピーなど無効ですから）。

ちなみに契約までのスケジュールとしては手元の資料によると、
１．契約書の原案作成・重要事項説明書の作成
２．重要事項説明
３．契約日時・場所の決定
（以上契約の前日までに行う作業）
４．契約の締結
５．履行関係のフォロー
６．決済・引き渡し

重要事項説明書はタイトル通り非常に重要な取引条件が記載されたものです。これが納得いかないのなら契約などできません。だからある意味契約書以上に重要な書類です。

重要事項説明をせずに、契約に誘引するような行為は違法ですので、役所の宅建指導課など業者を指導する部署がありますのでそこに相談するとよいと思います。

また、境界は近隣とのトラブルの原因となりますので、図面上で確認するだけでなく、近隣土地所有者の立ち会いのもと確認を行うなどすることが必要だと思います。
越境問題も取引前の売り主側の責任で隣家と協議し、取り決めておくことが望ましく（建て替えやリフォームの際に撤去するので、それまでの間は現状維持させておくとか、使用料を支払うなど）、業者はそのよう行えるように指導するのが普通です。

どうも業者に問題がありそうですので、役所に相談するほか、取引自体をやめた方がよいのではないでしょうか？

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/20 09:34

>1,930万円もダウンしている

193万円の間違いですね。

>1.隣家（公立中学校体育館）の屋根が当方の敷地にはみ出している。
公立の体育館ですか．．．普通は公共物ではそういうことはありえませんが。
まあ現地調査していただけるそうですから、それを見てですね。

>2.建築家と大手不動産会社との重要事項説明書及び土地売買契約書には瑕疵担保期間が2年と記載されているのに当方に示されている契約書には瑕疵担保無しとの記載がある

あの、土地ですよね。そもそも瑕疵担保というのかちょっと珍しいですけど．．．．擁壁がありますか？
まら納得ですが。

普通は瑕疵担保なんてないのが普通で現況どおりなんですが。

又予定では12/24に契約をということになっていますが、それにあたり重要事項説明書のコピーを求めましたが売主が入手した大手不動産会社の重要事項説明書のその他の事項のみＦＡＸしてきました。

>通常であれば、売主から私に対する説明でなければならないと思うのですが
売主からではなく、仲介業者からですね。説明義務があるのは宅建業者です。建築士は宅建業主任では通常ありませんので、重要事項説明義務はありません。
それに土地売買では仲介業者が全面に出なければなりません。（でなければ仲介の意味がない）

>又土地に関しては公図の写しのみで実測図の提示はありませんでした
そうですか。実測したのであれば実測図は欲しいですね。公共の土地の方の境界はそんなに問題にはならないと思いますけど（確認も容易だし）、それ以外の境界は明確になっているのか確認下さい。
基本的には隣人立会いによる境界確定などがなされていればｏｋです。（まあ分譲の場合他の境界が分譲内であれば問題なし）

>以上のような土地を買うのにはとても不安があり、やめたほうがよいと思っておりますが、
何が不安に感じていらっしゃるのかちょっとわかりません。

>又、重要事項の説明を怠っている仲介業者に対して何らかの制裁を行うことは出来ますか？
どういう意味でしょう。通常重要事項説明は契約日当日に行います。

そのたたき台として前の売買で使用された重要事項説明書を送ってくるのは問題がないし、これは契約日当日までにきちんとしたものをそろえてもらえば良いだけです。通常は正式版は契約日当日でなければお目にかかれませんよ。あと契約書も正式版は当日ですね。

それよりご自身で調べるなどされましたか？ご心配されている体育館側との境界の話であれば、役所に行けば直ぐにわかるでしょう。

No.1 回答者： NY125st 回答日時： 2005/12/20 05:51

個人的な意見を書かせて頂きますね・・・

重要事項の説明をしないのは宅建業法違反じゃ無いですか？
業者間取引きでは説明不要だったと思うのですが、そうでなければ重要事項の説明は必須ですよ（宅地建物取引き主任者によって、その際免許の提示も義務づけられていますから）
建築条件付きとありますがどこの？（建築家ですか？）
なんかややこしい形態ですね。通常大手不動産業者が直接売り主でそのお抱えの業者の建築条件付きっていうのはありますが・・・・なんで一回建築家が購入したものをそれも安く売却するのか全く不明ですね。
越境の件ですけど、学校の体育館の屋根は高いのでしょうね確かに目の錯覚の可能性はありますけど、下げ振りを垂らして貰った方が良いかもです。
少し曰く付きっぽい感じがするので、僕なら購入しないですね。
その仲介業者もすこし信用出来ない気がします。