マンション引き渡し直前の地震

によりマンションそのものは大丈夫だったものの共用部分である外構に大きな損傷が出ました。
契約では天災により当初予定していた仕様で引き渡せない場合は売り主が引き渡し日程を延期することができ、契約者は異議申し立てができないとなっています。
ところが、売り主は損傷箇所の補修はしますからと口約束だけで来週に迫った引き渡し日を変えようとしません。損傷箇所の一覧も見せられておらず、契約者に対する説明会もなく、現地を見せるだけの対応でした。
手付金400万円以外の残金はまだ払っていませんが、この状況でキャンセルする場合、契約不履行として手付金が戻ることはあるでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/03/22 01:01

業者です。

不動産売買契約書でいう「引渡前の滅失・毀損」についてどう書かれているかが今一つ不明ですね。
天災等による毀損の場合、引渡の延期はやむ負えないので「延期を可能」としているわけで、それが無いと、例え資材が届かない場合や、数日でなおせない大きな毀損の場合は、売主の債務不履行になってしまいますので、当然その文言は入ります。
しかしその前後に書かれているだろう、「売主の修復」に関する事と、「契約の解除」についてどうか書かれいるかがポイントです。

とは言っても契約書のひな型は決められているので、買主から契約を解除できるのは「本物件が滅失したとき」であり、売主から解除できるのは、「修復が著しく困難なとき、または過大な費用を要するとき」であって、しかも解除の際は手付金の返金だけのはずです。
なので、修復すると申し出ている売主の言葉を反故して契約を解除すると、手付解除になるので手付金は戻ってきませんね。

ただし、修復すると言って修復しなければ、「債務不履行」ではなく「債務遅延」でもなく「債務不完全履行」ではないかと思いますので、引渡後に修復しない場合は、契約書に書かれているだろう「契約違反による解除」の条文の、「債務を履行しない場合に契約を解除できる」という点を強調する事ですね。そのためには物的証拠と状況証拠が必要です。破損した部分とその日時が分かる写真や修復すると約束している相手方の文書を必ず取得しましょう。

なんとなくずるずる行ってしまって、後で後悔というパターンは不動産においては致命的ですから。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。キャンセルはせず、修繕計画がしっかり作られるかを確認してから引き渡しを受けることにしました。また、アドバイス通り共用部を含めて写真を撮っておきたいと思います。

お礼日時：2011/03/22 06:46

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2011/03/21 18:32

元業者営業です

所謂「危険負担」についてですね。
先ずは売買契約書にある「危険負担」の項目をご確認ください。

基本、民法では危険負担は買主が負担するものとされており、買主は契約締結時の状態の建物の引渡しを受けられないにもかかわらず、契約どおり残代金を支払わなければならないとされています。
（危険負担における債権者主義）

しかし、昨今は一般的に売買契約を締結しただけで「実際に権利が移転していない段階で、危険だけを買主に移転させることは当事者間の公平を欠く」との観点から、民法の規定とは逆に債務者（売主）が危険を負担することとしています。

なので、先方は「修理する」と申し入れているのです。

と、なるとここで貴方側からのキャンセルとなった場合、手付金は戻りません。

あとは引き渡し日についてですが、業者が強硬に当初の引き渡し日を主張するのは、既に回答が出ているように「現金収入」を得たいからです。
理由は「金融機関への返済」「決算月（多くの企業は３月決算）がらみ」「修繕する為の費用の調達」等が考えられます。

どの道契約書に「売り主が引き渡し日程を延期することができ、契約者は異議申し立てができないとなっています。」との記述がある限り、貴方はその契約を履行する義務がありますので、先方の「契約日は当初の通り」という主張に異議を申し立てる事はできません。
（引き渡し日を延期する事が「できる」は「してもしなくてもいい」という意味ですから）

後は、しっかりと修繕が行われるかどうかを確認するしかありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。やはり現実的に考えてキャンセルはせず、修繕計画の提出を待ちたいと思います。

お礼日時：2011/03/22 06:43

No.2 回答者： noname#130561 回答日時： 2011/03/21 14:15

売主が現金をほしいのは、支払いをしたいからです。

●支払いをしないと、不渡りなどの信用問題が発生するから

共用部分を改修するにもお金はいるので、業者は現金を求めるでしょう。もしかしたら、購入者のすべてが入金拒否をしたら業者は立ち行かなくなるでしょうね。しかし、入金しても修理ができるか・・・は不明です。しかし、キャンセルは、売主の修理する前提を破談するものですから、返金には応じないかも知れません。

【質問】金融関係の融資状況はどうですか？ローン会社と相談して、三者が円満かつ継続できる調整をしたほうが賢明です。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。ローンは銀行から受ける予定です。明日が残金払込期限なので銀行に相談してみます。

補足日時：2011/03/21 14:37

No.1 回答者： aokii 回答日時： 2011/03/21 13:55

この状況でキャンセルする場合、契約不履行として手付金が戻ることはありません。

引き渡し前に、外部のだけでなく土台から屋根裏や室内までしっかりチェックしてから支払いましょう。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
しっかり確認してから引き渡しにしたいと思っていますが、引き渡しを遅らせる効果は売り主に対して補修をしっかり行うよう牽制するためでしょうか？ほかの効果があれば教えて下さい。(管理費や修繕積立金などは引き渡しされていなければ発生しないとは思いますが…)

補足日時：2011/03/21 14:44