マンション売却後のクリーニングの件

実は今居住しているマンション（築６年・2ＬＤＫ）を売却することになりました。値引きにおいては、売り主の方のほぼ希望とおり、先方も苦しいとおっしゃっていたので、200万近くさせてもらいました。実は、売却契約を結んだ当日、主人が仕事の為欠席をし、妻の私が代理人として私が売却の契約を結びました。不動産屋に少しでも早いうちに契約を済ませた方がいいと言われたのも主人なしでの契約を決心した理由です。当日、これから印を押すか押さないかははっきりと今となっては覚えていないのですがとにかく不動産の方が不在で先方の方二人と、私が一人の二対一の時に、「お願いがあるのですが、引き渡し日までに業者を介してクリーニングを行っていただきたいのです」と、言われました。その返事次第で契約がチャラになったら困ると思った事、また、クリーニングに対しての知識が全くなく2～3万位で出来るものと思った事もあり「分かりました。」と、返事をしてしまいました。こういう場合、書面状での契約を結ばなかった、あるいは、契約者本人が返事をしていなく、本契約者の意思と反する場合でも法的な効力はあるのでしょうか。契約日当日まで不動産屋の方からはクリーニングの話を一言も聞いておりませんでしたし、こういうことって普通不動産屋を通して話がくるのが普通ですよね？また、買い主の方自身、250万をリフォーム代として融資金額に組み込んでローンを借りていました。250万のリフォームとなれば、６５ヘーベーの2ＬＤＫのマンションですので、床壁天井全て張り替えることが可能ですよね。後にリフォームをするのであれば、わざわざ高いクリーニング費用を売り主側が負担してまでクリーニングをする必要性と義務があるのでしょうか。（ちなみにク リーニングする箇所にもよりますが、総額10万は着実にいきます。）不動産関係に詳しい方、ご自身も売却を経験された方からの回答をお待ちしています。

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/20 12:06

習慣上どうなのかはこの場合問題ではなく、契約上どうなのかという一点でのみ考慮されます。

ご質問者自身は売買契約者本人ではなくても、ご主人の代理人として出席しており、これは法的に有効です。
ですらか口頭でもクリーニングを約束した以上は守らなければなりません。

世間一般の話はまったく関係ありません。

ただ口頭でなされたクリーニングというのがどの程度を指すのかという問題は残ります。
業者を介してクリーニングとのことですからその枠組みは必要ですが、その業者にどういう仕様でクリーニングを行ってもらうのか、つまり金額いくら相当のクリーニングをするのかはその口頭の契約でどこまで約束されているのかということです。

この回答へのお礼

お忙しい中、早速ご回答いただき、ありがとうございました。

もともと、主人が独身時代に購入したマンションでローンの返済その他もろもろ自分の物件に対しての知識もなく先方も話している感じでそれを悟った部分も多大にあると思いますが、クリーニングに対してもそうですがその他不動産関係の知識にも乏しく自分自身安請け合いした事がいけなかったという点は反省しております。

ですが、契約書には現状渡しと記されています。

しかも不動産屋がわざわざ席を外した頃を見計らって持ちかけてきたんです。

また、後に買主の方に不動産屋を介してどこをどのようにクリーニングすればよいのかを聞いても詳細を答えてくれないので話が進まないのが現状です。

お礼日時：2005/12/20 13:08

No.3 回答者： Elim03 回答日時： 2005/12/20 12:06

　厳しい言い方で、大変心苦しいのですが・・・

　ずいぶん身勝手なご質問のような気がします。

＞「分かりました。」と、返事をしてしまいました。

　契約の形式が、文書であろうと口頭であろうと、この時点で契約は成立です。契約自由の原則というものがありますので、契約の形式も自由です。もちろん口頭であっても、契約は契約です。

＞こういう場合、書面状での契約を結ばなかった

　書面で結ばなかったということは、裁判になった場合、相手側の立証責任が発生したときに、相手が文書で疎明できなくなるということですから、あくまでも訴訟的に有利だというだけの話です。
　本当は言ってしまった・・・という御自覚があるのですから、これを果たさないのは、契約違反であるばかりか、極めて悪質な売り主であるとのそしりを免れないでしょう。
　ただ、そんな大事な場所に、仲介業者がいなかったというのも、変な話ではあります。ですがそれを以て、契約が無効だと主張することはできません。

＞あるいは、契約者
＞本人が返事をしていなく、本契約者の意思と反する場合でも法的な
＞効力はあるのでしょうか。

　これは、貴女に、契約当事者としての代理権が存在したのか？　という問題になります。
　一般的には、仕事でこれなかった夫の代わりに妻が行った行為ですから、代理権の存在を認めるべきでしょう。ならば、貴女が言った言葉は、本人が言った言葉と同等の契約だと言うことになります。
　逆に、貴女には代理権がなかったのだ・・・と主張すると、貴女が締結した不動産売買契約自体も、無権代理行為だったということになります。
　自分の都合の良い契約は問題なく有効であって、自分の都合の悪い契約は無効ではないか？　という発想は、論理として破綻しているばかりか、法律以前の問題としてもずいぶんひどい行為だと思います。

　また、飼い主がリフォーム代として融資を受ける契約を金融機関と締結していることと、このたびの売買契約においてクリーニングを行う旨を承諾したことは、全くの無関係です。

＞後にリフォームをするのであれば、わざわざ高いクリーニング費
＞用を売り主側が負担してまでクリーニングをする必要性と義務が
＞あるのでしょうか
　
　契約したからには債務を履行する義務が生じるのは当然のことです。
　その後で飼い主がリフォームを行おうが建物を破壊しようが何をしようが、貴女には関係ありません。

　文書にせず、口頭でＯＫしてもらったと言うことは、逆に考えれば、飼い主の人が貴女を信用して、文書化するまでもないことだと感じたものと思われます。
　それを、後になって裏切るなんて・・・ひどすぎませんか？

　ただし、「契約時にはあのように言ってしまったのだが、実は経済的に苦しくて、全体のクリーニングをできません。特定の部分だけのクリーニングはさせていただきますが、それ以上のことはご勘弁願えないでしょうか？」と、相手に申し入れることは、別に違法ではありません。
　それで相手が同意してくれれば、その時点で、契約変更が成立しますから、変更された内容を実行すれば済む話です。
　ただし、その段階で、相手が契約の撤回を求めてきても、責任は取れませんのであしからず。

　またこのとき、「書面もないし、所有者本人も承諾してないし、どうせあんたたちはリフォームする予定なんだし、こっちはかなり値引きしてやったんだから、クリーニングする義務なんて知ったことかい。」的な貴女の発想を口にしたが最後、「非常識」の烙印を押されることは確実でしょう。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/20 12:06

＞本契約者の意思と反する場合でも法的な効力はあるのでしょうか。

貴方（代理人）が約束されたのですから貴方の責任です
契約者がクリーニングしないと言うのなら貴方がするのが世間のルールです

＞普通不動産屋を通して話がくるのが普通ですよね？

不動産屋抜きで約束したのは先方と貴方です

＞売り主側が負担してまでクリーニングをする必要性と義務があるのでしょうか

義務があるのは「約束された貴方」です

約束しておいて後からごちゃごちゃ言うのは不動産取引以前の問題だと思いますが．．．。

クリーニングをどこまでするかは貴方の判断でしょうね、契約にも口頭でも決めていないのですから。

No.1 回答者： tokioyasubay 回答日時： 2005/12/20 11:47

中古マンションの売買は、

抵当権などがついておれば、それは売る側で抹消をしないといけませんが、それ以外は通常は「現状」での売買ということになります。

従って、リフォームはもちろんのこと、汚れた状態での売買契約ですから、クリーニング代なども買主が負担するのが普通です。

ただ、契約に際して、クリーニング代を負担しますと約束された場合は、口答であれ、そちらが優先しますので、負担しなければなりません。

ただ、クリーニングの範囲や程度はこれから決めればよいわけですから、あなたが書いておられるように、買主がこれからリフォームされる箇所まできれいにする必要がないわけです。

リフォームできれいにする部分を除外するとか、あるいは、引越しのタイミングで、先に引越しして、後日リフォームということなら、一時的に暮らすために必要最低限に絞るとか、リフォーム後に引っ越すなら、台所などのレンジ周りだけとか、買主の方と条件を詰めればよいわけです。

口答でも書面でも、契約が成立していることに変わりはありませんし、不動産屋さんの立会い（つまり証人）もいるわけですから、否定はできません。

ただ、前にも書いたように、現状有姿での売買が通常ですから、プロである不動産屋さんが、そのときアドバイスしてくれると良かったですね。

現状有姿での売買が原則であることを踏まえて、水周りだけの、数万円の範囲での作業内容で交渉されたらいかがですか。