中古マンションの査定価格の簡易計算方法と購入のマイナスポイントは？

　宜しくお願いします。
　下記のような建物の簡易査定のでだいたいの目安の出し方が書かれてるところがありました。
　現在、今の家と同じ面積の（坪数）家を新築するとしたら、建築価格がいくらになるか算出する
（建築単価） １坪当たり○万円 × （建物総面積）△坪　＝　新築時建築価格
例　　坪 ４０万円 × 30.25坪 ＝ １２１０万円
※建築単価とは、家を建築する時に、平均して１坪当たりの価格のことです。その地域の平均的な建築単価を、工務店さんに聞いてみるのも良いでしょう。
現在の家の価格を算出する
（上記の建築価格 ÷ ２０年償却年数）× 償却までの残年数 ＝ 今の建物査定価格
例　　建物が築１２年の場合　　（１２１０万円÷２０）×８年＝４８４万円
よって 建物査定価格　４８４万円　
　上記のような計算方法は、中古マンションににもありますか？　もしご存知でしたら教えてください。
　また、中古マンションを購入しようとする時、その中古マンションの査定価格が、近隣のマンションの平均的査定価格だけで割り出された価格だとしたら、その査定価格からマイナスする要素として考えられる事項を教えていただけますか。
　もうひとつ、附帯設備の耐久年数等の基準などありましたら教えていただけますか。
宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/12/26 02:13

■中古家の価格査定と大きく異なる点はマンションは土地価格が込みの点です。

■つまり一軒家の査定は土地を別にして上物だけ別に査定計算され、土地は土地の価格で査定されます。土地の査定価格は立地や用途、地形など種々の要素が含まれますので、中古家の査定式のようなものは存在しないのはご理解できると思います。

■そこでマンションについてですが、マンションは部屋の広さや築年数ばかりではなく、そのマンションの立地状況が大きく価格を左右します。駅に近いのか、駐車場は確保されるのか、管理組合はどうなのか、などなど建物そのもの以外の要素が含まれるのです。ですから、計算式はありません。もしも類似の計算式を持ち出してくる不動産屋や査定業者があるとすればかなり「怪しい」と考えてよいでしょう。つまり、たいていの場合は物件の建物査定だけを計算して他の要素を無視し価格を低く査定するテクニックだからです。

■ご理解いただけましたか？

■ただ、近隣の同等マンションの平均新築分譲価格からマイナスする要素としては償却年数を30年程度として計算することは可能です。「同等」という点が重要です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。お礼遅くなってすいません。
参考になりました。

お礼日時：2006/01/07 01:04

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/12/26 18:26

1の方も書かれてますが、ご質問中の簡易計算方法は戸建住宅で土地と建物を分離しての積算価格としての評価の目安でしょうから、マンションに当てはめるのは無理がありますね。

ご存知のようにマンションはよくある敷地権とセットになっており、建物のみでなく、土地代金もプラスされた値付けがされております。全くの同一建物と仮定しても地価が坪300万円する場所と坪50万円の場所とでは価格は違うのです。

まぁ概算としては、耐用年数の部分のみは同じ要領を使えるとしても、建築費（再調達原価）の部分は坪いくら等ではなく、新築時の価格を入れた方が現実的でしょうか。

しかし、地価が絡むという部分と、人気不人気なエリアによって価格の下落する率も異なりますので、価格査定というのはいずれにせよ簡単なものではありません。マイナス要素なども含めた査定となりますので、公式にはめて、このくらいと簡単に出せるものでもありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。お礼遅くなってすいません。
参考になりました。

お礼日時：2006/01/07 01:05