アパート経営について質問です。

Question

アパート経営を今後して行こうと私の父母（オーナ）が考えています。非常に安易な考えで失敗しないと考えており、私も含めど素人であるため、経験者、専門家の方に今の仮の契約内容について質問があります。

現状の仮契約内容を大まかに言いますと、地方の駅（県庁所在地）から10分（徒歩で）ほどの父が所有している土地にアパートを不動産屋の勧めもあり、そして税金対策も含めて、賃貸(2LDK,3LDK)で経営を考えています。公的な金融機関に借金を2億円（金利含めて）して、35年間で満室状態で返済できる計算になるそうです。（初年度に賃料を設定した金額で計算しています）
そして不動産屋が家賃保証を30年間で満室状態の90％の保証があるそうです。

そこで質問をします。
・35年間で返済する予定ですが、一般的な基準として利　益をだすためにはどのくらいの期間で返済する事が妥　当なのでしょうか？
・本仮契約はすべてのリスクをオーナが背負います。　　不動産屋は確実な建設費,修繕費などの利益を得るの　に対し、この契約は平等と言えるでしょうか？
・不動産屋がオーナの土地を買い取りアパート経営しな　いのはなぜでしょうか？
・家賃を下げるとその分だけ家賃保証額が減りますが、　これをオーナが断ることはできるのでしょうか？入居　所の有無にもよりますが、通常家賃は20年後にどのく　らい下げるものなのでしょうか？
・一般的には、分譲マンション、一軒家を今後、購入す　る方がそれまでの住まいとして2LDK、3LDKの賃貸を　 利用すると考えられますが、この間取りの需要
  は多くない気がしますが？
・この仮契約内容でアパート経営は成功すると思います　か？

経験者、専門家の方　アドバイスをよろしくお願いします。

ponsuke04 · Accepted Answer

■この手のアパート経営は土地の値段が下落して地主が売っても儲けが出なくなった頃から、地主の欲に漬け込んで出てきた商売です。

■下の方々が書いてあるように、リスクは全てオーナーに負わせ、当面の利益だけを吸い上げる方式です。不動産屋はリスクが高いことを十分知っているからです。

■物件が新しいうちは入居率がよいので順調に見えますが入居者が入れ替わっていくほどに入居率は低下し、賃貸住宅では常識のリフォーム費用とトラブルが出てきます。賃貸オーナーに慣れているオーナーは対処が容易ですがしょせん素人ですから「思わぬ出費」となって計画が崩れてきます。

■このような方式が出現して10年ほどになりますが、そろそろ破綻するオーナーが出始めています。不動産屋だけが「勝ち逃げ」します。

■一番安全なのは、昔も今も自費で駐車場にすることです。投資は少なく、利益も少ないですが、つぶしが効きますのでリスクは最小です。

■お読みする限り、ご両親は体が不自由になり、いよいよまとまったお金が必要な時に、返済のめどの立たない借金をかかえて悲惨な老後と末路を送る様子が目に見えるようです。

・35年間満室‥築30年のアパートが満室なんてことありうる？
・借金2億円‥とんでもない借金ですよね。ご両親は億単位の借金をマネージする「すごい経営者」なのですか？
・不動産屋の30年の保証‥その不動産屋がこの先30年安定した経営状態にある保証は誰がしてくれるの？大手不動産屋だってこの先10年に存在するかどうかわからないご時世です。

利益など“絵に描いた餅”です。お笑いです。

kojiroutan · Answer

皆さんのご意見なかなか手厳しいですね。
賃貸マンションのオーナーです。
皆さんのおっしゃる通りです。金銭面に置きましては面白いビジネスではありません。
空き室20％25年で返済プランのシミュレーションを出して貰いましょう。
古くなってきますと、いろんな経費がかかります。
つい昨夏300万円ほどつぎこみました。
今年の春、ある部屋の住人様に退去して戴き、外壁の大規模修理をします。
引越し費用、空き室の家賃費用、全て建築施工会社が負担します。

この例は稀だと思います。もう逐五年です。
私自身が建築士ということもあるのでしょう。
幸い立地は良さそうですので、しっかりした施工会社を選びましょう。
またそういう会社なら資金面のシミレーションもしてくれると思います。
不動産会社は頼りになさるな。

最後に大事なことは30年後アパートの価値があがるような、建築をお考えください。
設備は確実に劣化します。
外壁、外周、基本計画古くなって味をだすものがあります。

BABA4912 · Answer

1.35年間で返済する予定ですが、一般的な基準として利益をだすためにはどのくらいの期間で返済する事が妥　当なのでしょうか？

もう少し短いほうが良いでしょう30年程度にしておくほうが無難かと思います。30年経過後はすべて経費を除いた収入はオーナーの利益になります。

2.本仮契約はすべてのリスクをオーナが背負います。不動産屋は確実な建設費,修繕費などの利益を得るのに対し、この契約は平等と言えるでしょうか？

リスクは当然です。ビジネスにリスクは当然あります

3.不動産屋がオーナの土地を買い取りアパート経営しな　いのはなぜでしょうか？

そのほうが投資効率が良いからです。不動産屋は投資した金額をすぐに回収し利益を確定することができるからです。アパートオーナが本当の利益を回収するのはかなり先のことになります不動産屋はそれでは商売のスピードが遅すぎます。
但し、そのような事業をマンションなどで大規模に行っている会社もありますがその場合は不動産屋ではありません。

4.家賃を下げるとその分だけ家賃保証額が減りますが、　これをオーナが断ることはできるのでしょうか？

普通は２年程度で家賃の見直しがあり断ることはできません。
事実上断ることができないな契約になっていないはずです。

5.入居の有無にもよりますが、通常家賃は20年後にどのくらい下げるものなのでしょうか？
今後の経済状況やお住まいの地域の人口動態によってわかりませんので今後の人口動態を市区町村役場などて確認してください。
20年リフォームしない状態では家賃はどれだけ下げても入居者は入る見込みはないと思います。
現状維持のリフォームでは家賃は３割低下程度かと思っています。
主な理由ですが日本の賃貸市場は今後人口減に伴い過当競争に陥ることが予想されています。

6.一般的には、分譲マンション、一軒家を今後、購入する方がそれまでの住まいとして2LDK、3LDKの賃貸を 利用すると考えられますが、この間取りの需要は多くない気がしますが？

お住まいの地域の賃貸需要によってわかりません。
あなたのお近くの別の不動産屋をいくつかあたってみたらどうでしょう

7.この仮契約内容でアパート経営は成功すると思いますか？
#1、2、3、4　回答者と同様見解です。
恐らく2年後あるいは4年後に家賃を切り下げを要求してきます。
その時点で破綻することがわかると思います。

その他
8.金利設定が現在の低金利が続くなど甘い設定になっていませんか　
9.リフォームの費用は計上されていますか　家賃収入の5%は確保しておくべきです
10.税金対策であってもその前に損失がでているようでは本末転倒です。
11.建てられるアパートは周囲の物に比べ競争力のある物件でしょうか

sentatoku · Answer

＞家賃を下げるとその分だけ家賃保証額が減りますが、これをオーナが断ることはできるのでしょうか？

たいへんよいところにお気づきになりました。まさしくその点です。また「入居率保証」というのがクセモノなのです。

築年数が進んでくると家賃を下げないと入居率が下がってきます。そこで不動産屋はローンの返済額に到底見合わない低い家賃を呈示してきます。不動産屋の取り分も少なくなりますが別に出費が増えるわけではありませんから不動産屋は損はしません。

オーナーは「そんな低い家賃ではローンを返せない」と拒否することはできます。そこで不動産屋は待ってましたとばかりに「それでは保証もできません」と言って、手を切ります。

残ったのは、家賃を下げればローンが返せない、家賃がそのままなら入居率が低い、どのみちローンを返せない物件だけです。

そこで不動産屋は言い出します。「それではこの物件を買い取りましょう。築年数が多いのでこのくらいの相場です。」と買い叩きます。当然ローンを完済する金額には程遠い金額です。借金（利子）が増えていくよりはまだマシということで泣く泣く言い値で売るしかなくなります。

オーナーは財産を失いローンの残債だけが残ります。一方不動産屋はそれまでの物件収入に加えて、格安に土地と建物を手に入れます。

不動産屋はここまで考えています。とても素人がちょっと考えただけでは太刀打ちできません。

不動産屋は熱心に説得にくるはずです。だって、上記のように不動産屋にはまるまる得なことばかりなんですから。

ひとつだけそのようなリスクを回避する保証契約があります。これは入居率保証と家賃保証です。例えば90％以上の入居率で家賃も当初の90％を不動産屋が保証する、というものです。でもこれは達成できないことは不動産屋が一番よく知っているので絶対にありえない保証内容です。仮に保証されたとしても、下記のＮｏ４さんが書かれているようにその不動産屋が20年先に存在する保証はありません。

hanabi_senkou · Answer

借入してまで、アパート経営はしないほうがいいです。素人が手を出すのもではありません。
私の地域も農地を宅地にしてアパート経営してる人がいますが、ここ２，３年で大量のアパートができたため家賃も値崩れし、一度退去されるとなかなか入居者が決まりません。入らないから家賃を下げるという悪循環になっていきます。

家賃保証されていても、所詮あなたの払ったお金が戻ってくるという感じです。建設費などに上乗せされているのです。また修繕費などでも上乗せされると思いますので、結局は自分のお金が戻るだけなんです。

退去時の原状回復も家主の負担になっているので、借入返済の他にも支出はありますので、最終的には利益はないと思います。

nrb · Answer

・この仮契約内容でアパート経営は成功すると思います　か？

話に成らないほど条件が悪すぎです

・通常不動産投資ファンドでも５％位は利回りがあります

　したがって、オーナならば最低７％利回りが無いと転売しようと思っても安値になります

　仮に７％利回で利息が３％ならば４％が儲けになります

　この利回りが立地条件や規模、家賃設定などの変わってきます

　すなわち、状況が変化しても耐えうる投資利回りが無いと無理です

　ここに書いてる意味が判らないなら、成功する見込みもありません

　できたら、１０％投資利回りがあると良いのですがね

　日本で良い物件は１５％はいきます

　35年間で満室状態で返済できる計算になるそうです

　投資利回り
　３５年ならば　０％
　地震で崩壊すると破滅します
　１つでも空がでると
　マイナス利回り

　投資にもならん

　仮に耐久年数４０年ならば
　ここで取り壊しのお金がいるので

　やっぱり０％だね

　話にならん

sirowan777 · Answer

不動産屋が土地を買い取ってアパート経営をしないのはリスクが大きすぎるからです。
これでおわかりと思いますが、止めておいたほうがいいということです。
もうかるのならだれでもやりますよ。

アパート経営について質問です。

皆さんのご意見なかなか手厳しいですね。

1.35年間で返済する予定ですが、一般的な基準として利益をだすためにはどのくらいの期間で返済する事が妥 当なのでしょうか？

＞家賃を下げるとその分だけ家賃保証額が減りますが、これをオーナが断ることはできるのでしょうか？

■この手のアパート経営は土地の値段が下落して地主が売っても儲けが出なくなった頃から、地主の欲に漬け込んで出てきた商売です。

借入してまで、アパート経営はしないほうがいいです。

・この仮契約内容でアパート経営は成功すると思います か？

不動産屋が土地を買い取ってアパート経営をしないのはリスクが大きすぎるからです。

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