連帯保証人を立てられない時のキャンセル時の仲介手数料、損害保険について。

Question

ある物件を不動産屋さんに紹介してもらい、仮申し込みをしました。その時に支払ったお金は
1、仲介手数料（84000円）
2、大家さんに支払う敷金＋家賃（150000円＋80000円）
3、火災保険（21000円）
を支払いました。そして後日に契約書類が郵送されてきたのです。その契約書を連帯保証人予定だった父に見せたところ、連帯保証は出来ないと言ったのです。
その理由は、仮申し込みをした物件は、敷金が35万円の物件だったのですが、最初に15万（上記）翌月に10万、翌々月に10万の分割でお願いしてたのです。これに関して父が無理がある、保証出来ないと言ったのです。もちろん払える予定である事を説明し、依頼したのですが、父の意向は変わらず、諦めざるを得ませんでした。その旨を不動産会社に相談し、父が連帯保証は出来ないと言いますので、この物件はお借り出来なくなりましたと謝罪し、キャンセルの意志を伝えました。すると営業の方が、既にお預かりしているお金は返金出来ませんよ？勿体無いですからご家族の方以外の連帯保証でも、大家さんには了解してもらう様に伝えますので、他の方を立てられては？と仰います。そこでご教示頂きたいのです。
1、既にお預かりしてる～に関して、確かに大家さんに御迷惑をおかけしたと思うので、大家さんからの返金は諦めるとしましても、不動産屋さんに支払ってる仲介手数料と火災保険料に関してはどうも納得出来ません。ちなみに契約書は白紙の状態で私が持っています。
2、連帯保証人を他人でもいいから～の件に関してですが、私は家族以外の方に連帯保証人になってもらうのは気が引けます。ですから、それは出来ませんとお答えしたら、その理由が私の一方的な事由に因るキャンセルになるから、返金は出来ないと説明を受けました。
確かにそうですが・・・お手数ですが、上記の内容に関しまして、どなたかご教示下さい。宜しくお願致します。

ratypon · Accepted Answer

基本的には↓の「nebel」さんの仰っていることが正しいです。
　一応民法上では、契約は双方の意思表示により成立する。と明記されていますが実務上は契約は成立していないとするようです。と申しますのは、昨年契約成立しているか否かで、東京地裁で争いました。別の契約ですが、民法上の信義則違反で相手方の不法行為は認められたのですが、契約は成立していないと言う判決でした。

　契約書に大家さんの記名捺印が無い場合は、契約も成立していないし、大家さんにお金は渡っていないでしょう。
「既にお預かりしてる～に関して、確かに大家さんに御迷惑をおかけしたと思うので、大家さんからの返金は諦めるとしましても、・・・」などと言わず、返して貰えます。

　最近は簡易裁判所の少額訴訟など良い制度があります。数千円の手数料と領収書などの証拠書類を提示する必要があります。裁判所に行くと親切に教えてくれますよ。教えて貰ったら、不動産屋に行き強気で返却を求めましょう。

　ゴネたら、法律に定められた利息も請求するのも良いでしょう。
　因みに私の仕事、不動産関係です。(^_-)
ほんの一寸の手間で、数万円違ってきます。頑張ってください。

nebel · Answer

#2さま、ありがとうございます。
#2様の書かれている通りなんですが、一応、自分からも回答しておきます。

>重要事項説明書の交付と説明と仰っておられるのは、宅地建物取扱主任者の資格を持っておられる方が来られて説明などをされる事

こちらの認識でよろしいかとおもいます。
宅地建物取扱主任者がその賃貸物件について重要である要件を借主に説明する義務があり、その義務を果たしていない場合に不動産屋に過失があると認められます。
書面として発行するのが義務であるかどうかはちょっと定かではないのですが、通常は、説明したしないのトラブルになるのを避けるために、書面で発行し、説明を受けた旨、了承した旨を明らかにするために署名捺印を求められます。

約款がその代わりになるかということについてはなりません。
必ず宅地建物取扱主任者が口頭にて説明し、不明な点を明らかにしないといけないからです。
約款は契約についての取り決めですから、契約をしていない現在はなんら威力をもたないとおもいます。

また、#2様も書かれていますが、礼金等も大家さんにまだいってません。
仮にいっていたとしても、こちらも返金されるべきものですので、しっかりと請求されたほうがよろしいかとおもいます。

ratypon · Answer

書き忘れた。
「nebel」さんの代りね。
１）「重要事項説明書の交付と説明と仰っておられるのは、宅地建物取扱主任者の資格を持っておられる方が来られて説明などをされる事なんでしょうか？」
・・・そーよ。

２）「不動産賃貸借契約書の裏面に約款？のような24条に渡る書面がありますが、これが仰っておられる重要事項説明書になるんでしょうか？」・・・内容が不明ですが、主任者証を提示の上、説明されていなければ無効です。重要事項は普通別用紙で宅建主任の記名押印がある書類。多分ならないと思います。

「nebel」さんの記述に補足する意味で記載しましたので「nebel」さんの記述と合わせて理解してね。

「nebel」さんゴメンね。m(_ _)m

nebel · Answer

基本的に、賃貸借契約は意思表示により成立します。
ただ、言った言わない等のトラブルをなくすために賃貸借契約書に双方が捺印します。
申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、あくまで契約の意志表示について、その裏づけとして行う性質があります

ただし、総務省のガイドラインでは、実際に契約書を交わす前のキャンセルにおいては、悪質な場合を除き、基本的に返却するよう指導しています。

その不動産屋が宅建協会に加盟しているのであれば、宅建協会に相談してみるのも良いかとおもいます。
（自ら悪質であると認識しているところなら、宅建協会に相談してみると告げるだけで、返却する場合もあります）

仮にキャンセルにより、違約金や仲介料を支払わねばならない場合でも、
申し込み金を支払うまでにそれらの金額に関して取り決めがない場合には、実際に生じた損害のみを賠償すればよいです。
その際、実際に生じた損害について、詳細を明示してもらい妥当な事由・金額であるか確認しましょう。

なお、業者は、宅建業法により契約の成立前（つまりキャンセルを申し出る前）に重要事項説明書を交付して説明しなければなりません。
これをせずに、契約が成立したとすれば仲介業者は業法違反の可能性が高くなります。
となれば、業者側に重大な過失があることになりますので、契約は成立していないことになり、違約金などが発生する理由がなくなるので、全額返却する義務が生じます。

宅建協会や法律家（弁護士等）に相談してみるのがもっともよいとおもいます。
弁護士の場合、地方自治体が無料法律相談を定期的に開催しているとおもいますので、そちらで相談すれば費用もかかりませんし

連帯保証人を立てられない時のキャンセル時の仲介手数料、損害保険について。

基本的には↓の「nebel」さんの仰っていることが正しいです。

#2さま、ありがとうございます。

書き忘れた。

基本的に、賃貸借契約は意思表示により成立します。

この回答への補足

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