家のローンの契約者は元夫　返済できないときは？

Question

数年前に夫と離婚し、その時土地と家は私が慰謝料がわりにもらったので私の名義に変更したのですが、銀行からのローンは元夫の契約のままローンを返済しています。
　しかし、職場が倒産してしまい、収入が激減してしまった今、月々のローンの返済プラスボーナス払いにまでお金がまわらず生活するのもやっとになってしまいました。　（元夫が金融会社に借金を作り、それを返済するのに私の姉にお金を借りた為、それも返済しています。）
元夫は現在居場所も分からず、実家とも連絡が取れない状況です。
そんな時、家の支払いが滞ってしまうとどうなるのでしょうか？　家を売却しようとも考えたのですが、もともと古い家を買ったため、売ったとしてもローンがかなり残ってしまいます。ローンの契約が夫になっている場合どうなるのでしょうか？
　どうしたら良いか悩んでいます。分かる方がいましたら回答よろしくお願い致します。

noname#17334 · Accepted Answer

念のため確認します。
ローンの期間は何年ですか？仮に３５年で借りていても返済が進んでいたら、残債を新たに３５年（奥様が４０歳以前として）で借りなおせば返済額は減らせませんか？

例を示します
当初３４００万円を３５年ローンで借りた。月々１２１５００円の支払い。
１０年目に離婚したら、ローンの残りは2710万円です
そこでこの２７１０万円を、質問者さまが、３５年ローンで借りなおせば、月々の返済は９６９００円になるのです。

ただし、質問者さまの収入状況が悪いと、ローン事体が組めないので、誰か連帯保証人になってくれという話になります。
私は、ここで婚約者として連帯保証人になって今のカミサンのマンションの競売を防いだ経験があります。

先にいけばいろいろいいこともあります。質問者さまの再婚。親の遺産相続。地価の値下がりが終わって多少上昇するかもしれません。
なにより、ローンを減らして土地建物を持っていれば、あらたな住居に困らないわけです。

あとは、借家にして貸すという案もあります。急いで借り手をみつけて、家賃をローンの支払いに回すのです。
そういうことを、腹をわって銀行に相談してみることです。そのまえに、身内と相談するというのもあります。
ご兄弟に買い取ってもらうとか、ご兄弟が借家として他人に貸すという選択もあります。

あと物件の立地も考えたほうがいいです。今後あまり価値があがらない立地なら、あっさり捨てるというのも考え方です。

noname#17334 · Answer

>兄弟は姉と兄がいるのですが、姉からはすでにかなりの金額を借りているため到底連帯保証人にはなってもらえず、
>兄にも相談したところ連帯保証人にはなってもらえない場合、任意売却という形になるわけですよね？

(1)任意売却か競売かは、ご主人と銀行との話し合い

あくまで、債務者は元のご主人、債権者は銀行なので、話し合いは両者で行われます。ご主人が姿をくらませていたら、裁判所で召集のような意味合いで「公示送達」というものを出します。それに応じないと、いきなり競売という事態もありえます。競売で落札されてしまうと、奥様の居住権は認められません。
この間長くても４ヶ月はかかるでしょう。
元ご主人の口座から引き落としになっていてそこに、質問者さまがローン支払いを入金しているのですね。
残債が仮に３０００万円として、任意売却の価格が２５００万円なら５００万円の負債がご主人に残ります。
これを競売にかけたらおそらく半分くらいに値段落札されます。そうなると１５００万円の負債がご主人に残ります。
銀行も、ご主人も競売は避けたいと思うから任意売却の方向にもっていきたいでしょう。でも逃げていたら競売しかないです。

質問者さまが、十分な年収がおありで、単独で「代位弁済」つまり新たなローンが組めるならいいのです。
しかし、ローン返済期間の３５年目いっぱいで、金利もそれほど差がないとしたら、奥様事体返済不能というお話かと存じます。
そうなれば、とにかく処分して債務をすこしでも減らすしかないです。




＞今はローンが払えそうにないので3ヵ月後を待ち、銀行側からいろいろな提案があったら任意売却という意思を伝えればいいのでしょうか？
それは、違います。
放置していれば３ヶ月たって銀行が大騒ぎするという意味で申し上げたことで、もう万策つきた状況なら、いまから銀行にいって相談すべきです。
相談にいっても、すぐに出て行けとは言いません。競売にかけない限りは占有者でかつ所有権者の質問者さまに居住権があるのです。
競売にかかれば居住権は主張できません。
それといくら銀行でも、いままで滞りなく返済していたなら３ヶ月立たないと抵当権行使の決裁を本店にあげられないでしょう。
実は、こういうケースは離婚にともなって結構多いのです。
結果、旦那が雲隠れして、家を売って終わり。ということが多い。

まず、銀行にいって事実を伝えます。
なにしろ、所有権を変更した時点で、ローンは「住宅ローン」でなくなっているわけです。銀行にしてみれば債務者の住所もわからず、担保物件の所有権まで変わっていたらもうこれは大変な「管理漏れ」ということになります。もちろん銀行が悪いのでなく報告しない債務者の責任です。

＞質問ばかりで申し訳ありませんが、回答よろしくお願い致します。
大変でしょうけどここはひとつ銀行も問題をかかえた当事者ですから、早めに相談することです。銀行が何かいい知恵を授けてくれるわけではないですが、ことがこじれてからでは、解決策がかぎられてくる気がします。

noname#17334 · Answer

＞数年前に夫と離婚し、その時土地と家は私が慰謝料がわりにもらったので私の名義に変更したのですが、銀行からのローンは元夫の契約のままローンを返済しています。

同様の経験があります。私の再婚相手が、全く同じ状況だったです。先夫からはローンの支払いと養育費をもらっていたのですが、先夫の会社が倒産し、養育費の支払い途絶えて、行方しれず。

＞しかし、職場が倒産してしまい、収入が激減してしまった今、月々のローンの返済プラスボーナス払いにまでお金がまわらず生活するのもやっとになってしまいました。
＞（元夫が金融会社に借金を作り、それを返済するのに私の姉にお金を借りた為、それも返済しています。）
＞元夫は現在居場所も分からず、実家とも連絡が取れない状況です。

まず、抵当権の設定されていた土地建物の譲渡を銀行に知らせずにやってはいけません。
ローン契約書に、担保物件の所有権の移転の際には連絡する義務があると書いてあります。
債務者は先夫さまですが、抵当権のついた土地建物に住んでいるのは質問者さまです。
おそらく、抵当権は土地と建物の両方に設定されていると思います。（抵当権が土地だけなら、土地を転売されても法廷地上権が発生するのですが）

＞そんな時、家の支払いが滞ってしまうとどうなるのでしょうか？　
住宅ローンは３ヶ月返済が滞った時点で、銀行が任意売却などいろいろ対策を言ってきます。その時点で、勝手に所有権を移転したことがばれると告知義務違反で結構銀行側はあわてます。
ここで、銀行側が提案してくるのは、ローンの借り換えです。
つまり、質問者さまが、ご兄弟などと連帯保証人をたてて、このローンを代位弁済したらどうかという案を持ち出してきます。
かりに２５００万ローンがあるとすると、それを別のローンを組んで一旦弁済して（これを代位弁済といいますが、実は元のご主人の同意が必要です）自分のローンに置き換えるのです。たとえば、もとの返済が２５年でそれを３５年にするだけで、支払いは楽になるケースもあるわけです。
ここは銀行の支店も不良債権を自店から出すのはまずいし、支店長の債務管理責任も問われるはなしなので結構真剣に対応してくれます。
いきなり、抵当権行使だとか全額弁済だとかあほな話はしません。
しかし、どう保証人をつけてもローンが難しいとなれば、これは任意売却といって売ってローンの残債を消すという話になります。
債務者はもとのご主人ですから、ローン残債が売却額を上回っていてもきにすることはないです。

さて、ありがちなのは「ローンの支払いと養育費が混在してるケース」です。お子さんがいらっしゃらない場合はそういうことはないのですが、ローン支払いと養育費をあわせて月額１８万円払うみたいな公正証書を残している場合、当然未払いのローンはすべて元夫の債務になりますので、時効にかからないように気をつけてこまめに請求していく必要があります。
おそらく、今回任意売却もしくは競売で売却になれば、借金の一部が元夫さんに残ります。銀行がその債権を取り立てる前に、質問者さまの債権をとりたてるようにしないといけません。といっても元のご主人が自己破産でもしそうな勢いなら仕方がないですが。
養育費があるなら、自己破産で免責されません。何か仕事をはじめたらその給与の一部でいいから差し押さえるようにしましょう。

できれば身内のお金持ちの親戚の人に事情を話して土地を買い取ってもらい、家賃を払うというのが一番スムーズなのですが。そういう婚約者などが現れたら一番幸せなのですけど、無理ですかね。

nobu21 · Answer

あなたが，ローンの連帯保証人になっているかによって状況がかわります。
＜なっていない場合＞
土地建物には当然，抵当権が設定されているでしょうから借金を返さなければ銀行が処分します。
ですが，借金は行方不明の夫のものですのであなたには責任がありません。
よって，家を出て行けば他に失うものはありません。
家が競売にかけられ出て行かなくてはいかなくなるまでローンの支払いをやめて，引越し費用をためてください。

＜なっている場合＞
結論から言えば，この借金はあなたの借金と考えてください。
勤め先が倒産したなどの理由があるのでしたら，早めに銀行に相談するしかないです。
他に借金をしてローンを返すと，状況はますます悪くなると思うので，それだけはやめましょう。

yasu99 · Answer

あなたが連帯保証人になっていない場合は、その土地建物は担保権（抵当権）を実行されて、それでおしまいです。あなた自身の債務ではないのですから。
あなたが苦労して家を高く売ろうとする努力は要りません（ローン残高の方が売却額を上回るということですので）。

もし、保証人になっておられた場合はこれで終わりません。
土地建物の競売でなお残債務があれば、これの支払義務が残ります。
対応としては、自己破産、特定調停、任意整理などが考えられます。

winnie777 · Answer

抵当権があり支払いをしていないなら
抵当権を実行（競売）されます。
また、住宅ローンの保証人になっているならば競売されてローン残高より落札金を引いた金額が借金として残ります。
競売されると
保証人になっていなければ、家を出て行かねばなりません
保証人になっていれば、ローン残額の保証人として返済を迫られます。

土地建物をそのまま使いたいのであれば、方法として（保証人になってなければですが、、、）滌除がよいと思われます。

参考URL：http://www.bird-net.co.jp/rp/SR971308.html

m_inoue · Answer

＞ローンの契約が夫になっている場合どうなるのでしょうか？

おそらく名義を書き換えてもその土地と建物はローンの担保に入っています

支払わなければ金融機関に取り上げられます

貴方も連帯保証人になっていませんか？

いずれにしろ金融機関への支払いはしなければなりません

結論、

　　「貴方が払わないといけません」

最初に「慰謝料代わりに貰った」と考えた事が間違いです

連帯保証人になっていれば「慰謝料代わりに借金を貰った」事になります

信頼できないで離婚した人を信用することが間違いの始まりです

家のローンの契約者は元夫 返済できないときは？

念のため確認します。

>兄弟は姉と兄がいるのですが、姉からはすでにかなりの金額を借りているため到底連帯保証人にはなってもらえず、

＞数年前に夫と離婚し、その時土地と家は私が慰謝料がわりにもらったので私の名義に変更したのですが、銀行からのローンは元夫の契約のままローンを返済しています。

この回答への補足

あなたが，ローンの連帯保証人になっているかによって状況がかわります。

この回答への補足

あなたが連帯保証人になっていない場合は、その土地建物は担保権（抵当権）を実行されて、それでおしまいです。

抵当権があり支払いをしていないなら

＞ローンの契約が夫になっている場合どうなるのでしょうか？

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