賃貸の赤字の確定申告と関連事項

似た質問はあってもぴったりのがないので、以下、質問させていただきます。

１）　会社を辞めて転居し、住まなくなったマンションを賃貸しだして2年目です。
昨年16年度は12ヶ月間賃貸したので、若干の利益が出ました。
これは、他の所得（おもに譲渡益と給与）とあわせて確定申告しました。

２）　17年度は、賃貸できたのが2ヶ月だけで、その後は空き家のままでした。
このため管理費、建物の減価償却、固定資産税など前年申告と同じ額で経費を差し引くと、80万円程度の赤字となります（赤字なので金利15万円は控除せず）。

３）　17年度は、株式投信を売った利益が200万円ほどあります。これは証券会社が所得税を天引きして振り込んできています。
これら以外の収入はありません。

質問（１）　17年度のマンション賃貸の赤字と、投信売却利益を通算して、税の還付申請ができますか？

質問（２）　もし出来ない場合、マンション賃貸の赤字は翌年に繰り越せますか？　出来る場合、どういう申告書を出せばよいですか？

質問　（３）　もし、それも出来ない場合、確定申告書B第1表の左側の所得金額は、赤字になります。右側の税額はゼロとして提出すれば良いですか？

No.5 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/03/01 08:05

#1です。

株の譲渡損が、他の所得と損益通算できるかどうかについて、#3、#4さんから否定的なご見解が出されていますが、一応、過去ログもご参照ください。
どちらを信じるかは、質問者さんの自由です。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1938886
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1951697

http://www.nta.go.jp/h17/kakutei/kabushiki.htm
http://www.nta.go.jp/category/shinkoku/data/h17/ …

この回答へのお礼

お手数おかけしました。
ありがとうございます。

お礼日時：2006/03/01 15:13

No.4 回答者： kitakawa 回答日時： 2006/03/01 00:32

＃２です

＃３さんの回答どうり、株式の譲渡益との通算はできないが正解です。
ローン金利ですが土地部分に関わる利息は引けないとのこと、
１）頭金を支払った場合、
頭金を土地部分の購入に充当したと考えて土地の金額より頭金が多い場合は全額必要経費になります。
２）全額ローンで購入した場合、
土地の購入金額と建物の購入金額で利息を按分することになります。
前の用途が居住用なので住宅借入金等特別控除を受けていると思いますのでそのときの資料をから計算してください。

No.3 回答者： tantan54 回答日時： 2006/02/28 15:40

1.株式等に係る譲渡所得の金額は、利益が出ても、国税７％の税率で済む代わりに、その利益と不動産所得の赤字の金額は差し引くことができません。

２．青色申告の場合は、このような損失の繰越が認められますが、白色申告の場合は、災害にあった場合などの特別な場合以外は繰越が認められません。
３．提出する場合は、その通りになります。

この回答へのお礼

ご指導ありがとうございます。
よくわかりました。

お礼日時：2006/02/28 16:44

No.2 回答者： kitakawa 回答日時： 2006/02/28 14:28

不動産所得

－８０万円－１５万円＝－９５万円
次は推測で書きます、
給与所得があれば不動産所得の赤字はこれと通算します、
他に所得がなければ株式の譲渡益と通算します。
損失の繰越控除は、
白色申告も適用ありますが、
青色申告でないので繰り越される金額に含まれませんので繰越控除の金額はゼロです、
確定申告書Bと分離用の２つ相互で記入することになると思います、

この回答への補足

ご指導ありがとうございます。

一つ確認ですが、賃貸してるマンションのローン金利ですが、昨年度は賃貸が黒字の場合で控除OKでした。
今回のように赤字となる場合でも、控除できますか？

補足日時：2006/02/28 16:30

この回答へのお礼

ご指導ありがとうございます。

お礼日時：2006/02/28 16:43

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/02/28 07:51

質問（１）

株の譲渡所得は、事業所得や不動産所得とは別に課税される「分離課税」です。
しかし、「総合課税」の所得だけで各種の控除を引ききれない場合は、「分離課税」の所得から引くことができるとされています。
したがって、「特定口座源泉あり」であっても申告することによって、分離課税も結果としては、総合課税と通算されることになります。

＞赤字なので金利15万円は控除せず…

上記の理由から、これは損です。

質問（２）
青色申告であれば、最大 3年間に渡って損失の繰越ができます。白色申告では無理です。
ただし、青色申告をするには、事前に承認申請を出しておくとともに、事業として行うことが最低条件です。マンション１室だけでは事業とは見なされないかと思います。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm

質問　（３）
「確定申告書 B」ではなく、「平成△年分の所得税の確定申告書 (分離課税用)」を使います。

この回答への補足

丁寧なご指導ありがとうございます。
本当に聞いてみるもので、助かります。
繰りかえしになりますが、収入は、前記の投信売却益200万、賃貸赤字80万だけです。青色の申請はしていません。
事業、総合譲渡、給与、一時所得など総合課税の所得はありません。
一方で、扶養家族もあり、保険も沢山かけているので、各種控除は合計300万程度あります。
これら分離課税ぶんも含み損益通算できて節税できるとすれば助かります。


念のため、「平成△年分の所得税の確定申告書 (分離課税用)」とは
「第３表」(FA0031)ですね？「第３表」は申告書 B「第１表」「第２表」と一緒に提出してください、と書いてあります。
（もし、賃貸赤字と投信譲渡益と、合算しても分離課税分赤字の場合も同じ表ですか？）

補足日時：2006/02/28 15:24

この回答へのお礼

ご指導感謝いたします。またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/02/28 16:29