自宅の南側に10階建てのマンションが建設中なのですが、建設業者の説明を聞いてもよく分からないところがたくさんあり、本当に困っています。
建物の高さに関して、下記の3点が分からないのですが、どなたか教えて頂けると助かります。

(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?
(2)建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか?例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか?
(3)建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか?

以上です。
何卒宜しくお願い致します。

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A 回答 (4件)

こんにちわ


だいぶ大変みたいですね。
反対派の住民のみなさんの中に建築士や建設業界のかたが誰もいない状況ですか?
そういう職業の人がいれば町内会で顧問のような形で相談したほうが身内ですし
親切に安心できると思いますのでぜひご町内を探して見てください。

>(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?
私達素人にはとっても難しいんですが、がけ地にマンションを建てるような場合
には水平な土地ではありませんので、高さの基準になるゼロ地点がどこにしたら
よいか困ることになります。
そこで、仕方なしに「形だけこれを水平面と仮定しよう」という線を一本引くこ
とになります。これが設計GLです。(GLはグラウンドラインの頭文字です)

水平でない地盤がだらだらと長く続いてしまう場合は3メートルごとに「平均地
盤面」を算出する決まりになっています。
・・・なので、だらだら長い斜面に巨大なマンションが建つような場合には、
A地点の平均地盤面、B地点の平均地盤面、C地点の・・・と3メートルごとに
たくさん地盤面が登場することになってしまうことがあります。
(建築基準法施行令2条2項だったけど最近変わったかもしれません)

>(2)建築基準法上の「建物の最高高さ」とは
これも私達にははてな印がいっぱい点滅してしまうんですが、「エレベーターが
突出した所」の面積が、マンション全体の建築面積の1/8以内のちいさいもの
だったら、12メートルまでは高さに含めなくてよい、といった免除の規定があ
ったりしてこれは非常に入り組んでますので、実地に図面を見る事のできる人に
相談して見てください。
(みんな12メートルかと思うと、実は低層の住宅専用地域だと5メートルとか、
変な但し書きがいっぱいありますので、掲示板だけではちょっと無理だと思いま
す)

〉(3)建物の「最高高さ」と「建物高さ」って
これは普通の平地なら、軒の高さと最高高さしかないんですが、がけや坂に建っ
ている大きな建物だと、(1)のようにいろんな地点での高さがあることになる
ので、それで使い分けているんじゃないでしょうか。
ご質問のマンションは斜面に建っているんですね、きっと。

ちょっとネット検索して見たら、わりと私たちにも親切に書いてくれているサイ
トがありました。

http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/yougo.htm
すごくいっぱい説明されていて嬉しいのですが、あまりに多すぎるので
↑ここで「平均地盤面」とかページ内検索してみてください。

参考URL:http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/yougo.htm
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この回答へのお礼

こんにちわ♪またまた教えて頂き、ありがとうございます。身近に気軽に相談できる専門家がいないので、本当に助かります!
今、建設中のマンションは住宅街にあり、平地にあるのですが・・業者からもらった日影図を見る限りでは、平均地盤面は、設計GLに十数センチ足した計算になっているので、敷地に若干、傾斜があるようです。

教えて下さった建築・設計用語集のサイトも、私にも分かる説明がされていて良かったです。
お手数をおかけしました。どうも有難うございました♪♪

お礼日時:2006/03/20 10:20

業者の日影図に「建物高さ」として記載された数値が、最上階の本体ルーフやエ


レベーターのルーフよりも低い数値でした。日影図に経度・緯度、計算時と並記
する「建物高さ」は、建物の最高高さ(基準法上もしくは設計GLからの最高高さ

を書くはずだと思うのですが、違うのでしょうか?度々お手数ですが、ご教授頂
けると助かります。
>>>>>。日陰図というのは、地面に出来る影のことでなく、1階の軒先部分での影のことをししますので、実際の日陰は、その図面より、かなり大きくなります。設計士に建築基準法上の日影図でなく、実際に地面にできて、ペントハウス、カンパンなど、構築物すべてを含んだ日陰図を再提出してもらうことです。つまり、建築基準法では、実際の日陰は、表しません。また、当該建築物のみの日陰しか描く必要がありませんので、南側にマンションを建てるときは、わざと、E棟、W棟と、2期に工事を分けます。同時に作ってしまうと、法律違反ですが、半分づつ2回に分けて工事すれば、合法ですから、建築士は、こういうところでも、腕をみせるのです。日陰になるひとがいくら迷惑しようが、お金になりませんが、こういう合法で、かつ、南側の住人から太陽をうばうことは、法律的に、合法ですから。ですから、この日陰図は、建築基準法に従った日陰図(実際の日陰より小さく描いています)と明記してありますでしょう。
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この回答へのお礼

2度もご回答頂きありがとうございました!

じつは・・実際にどれくらい日照があるのかが分かる別の日影図も、既に持っているので日影の影響は把握
しています。
いろいろとアドバイスしてもらえて良かったです♪また機会がありましたら、宜しくお願い致します。

お礼日時:2006/03/21 07:55

こんにちは


法律はどれも複雑でわかりにくいですね
1-1)平均地盤
敷地に勾配などがある場合に建物の高さを示す地盤の平均値で建物が地盤に接している部分の高さの平均値です。敷地に3m以上の高低差がある場合は3m以内ごとにだします。基準法上の建物高さは(全てではないですが)ここから計ります。
1-2)設計GL
平均地盤は建物の形状・敷地の状況で変わってしまいます。そこで設計図上で地盤面と仮定するレベルが設計GLです。大体は1階の床レベルより0から50cmくらいかな
2)#1の方も書かれているように、建物の形状で変わりますが、一般的なマンションなら最上階のパラペットの天端です。これも特殊な場合は除きますが基準法上はエレベーターは含みません。
3)図面を見ないとはっきり言えませんが、基準法上の最高高さと、それに含まれないエレベーターなどの部分を含めた高さとで使い分けているのではないでしょうか?

この回答への補足

この度は明解なご回答を頂き有難うございます。
すみません!(3)について補足させて頂きます。
業者の日影図に「建物高さ」として記載された数値が、最上階の本体ルーフやエレベーターのルーフよりも低い数値でした。日影図に経度・緯度、計算時と並記する「建物高さ」は、建物の最高高さ(基準法上もしくは設計GLからの最高高さ)を書くはずだと思うのですが、違うのでしょうか?度々お手数ですが、ご教授頂けると助かります。

補足日時:2006/03/20 12:01
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(1)平均地盤面と設計GLって何ですか?



平均地盤面とはその土地の現状地盤高さの平均値ですね。設計GLは、設計士が、設計上、自分の都合の良い位置に作った、グランドライン、つまり、出来上がり地面の位置ですね。例えば、急斜面に、北側、南側に、道路があて、北側の道路が、南側より、1階分高いとすると、玄関を北側にもっていけば、南道路から見た部屋は地下1階になりますよね。

2)建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか?例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか?

建築基準法上のペントハウスは、普通の階の床面積の10%以下の場合は、塔屋階として、何階建てという階数には、含めないことになっています。

最上階のエレベーターの部分というのは、構造躯体の最上部で測り、その上は、飾りとして高さには、含めません。つまり、お城の高さは、棟までで、しゃちほこの尾っぽは、飾りですから高さに含めません。

(3)建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか?
最高高さと建物高さは、実際の高さと、法律上の仮想高さの違いですね。

まあ、高い建物を合法的に建てたいときは、わざとGLをかさ上げして、わざと、基準法の仮想高さを低くして、実際は、ものすごく高いのに、法律上の仮想計算高さは、合格するように設計します。まあ、これが、設計士の腕のみせどころですが、日陰訴訟など、近隣問題の元でもあります。最近は、接合道路平均高さより、地盤をかさ上げして、仮想GLをつくることは、違法行為なんですが、通報して、現場で、測量しないと解らないで、確認申請書は、下りてしまいますので、4階建て以上は、建築確認申請提出1ヶ月前に、近隣説明会をすることになっています。なお、反対でも賛成でも、説明さえすれば、建築確認申請は、法律に違反しない限り、下ります。

また、自分のマンションが10階建てなのに、となりのマンションを、10階未満に要求することは、できません。他の法令違反が無ければ、自分が10階で、相手に9階を要求するのは、平等の原則に反しますから。。。
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この回答へのお礼

色々と教えて頂き、本当にありがとうございます。
特に「地盤面のかさ上げ」と「接合道路平均高さ」について教えて頂けてとても参考になりました。
ありがとうございました!

お礼日時:2006/03/20 10:44

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屋根瓦や屋根自体が風で飛ばないよう重く作られているのでトップヘビーの状態になってます。屋根+2階の重さを支えきれずに1階が崩れおちます。
そのくらいの揺れになると(震度7)立ち上がって脱出することは困難です。揺れがおさまるまでしがみついてるしかありませんので。
揺れがおさまるまで壁や柱が耐えてくれればいいのですが、古い家屋はほぼ全部といっていいくらい潰れました。
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また、救出作業では、2階は比較的原型を留めていたことと瓦を剥がせばすぐ部屋に侵入できたので素早く救出することできました。一方、1階は高さ1mくらいまで圧縮された上に2階部分の床が作業の手を阻みました。
大変残念なことですが、長田区近辺では倒壊した家屋の下でまだ生存していただろう人が火に飲まれて亡くなりました。

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こんばんわ。今は分譲南向きの1階に住んでます。
1階の便利な点から、、、
駐車場、駐輪場から近い、ゴミ捨てが楽、エレベーターなどで人に会うことがなく気楽である。専用庭でDIY等の作業が出来たり、ガーデニングが楽しめる。子供が庭で遊べ近所の子供も来てくれた(夏は簡易プールで水遊びしました)、子供の転落などの心配がない、階下がないので、物音を立てても気にしないで済む、等々
1階の不便な点、、、
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防犯面に関しては、今は1階も13階も変わりないと思ってます。うちは警備会社にお願いして、月7000円程度で不安を解消しています。
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Q南側に大型のマンションの建設が行われる模様

こんにちは。以前も同様のタイトルで投稿させてもらいました。

我が家の南側に大型のマンションの建設が行われるようです。

具体的な事業計画がきまして、14F建ての大型のマンションが建つようです。
(総戸数 200戸ほど)
おそらく法に違法している可能性や、日照権的に主張して
建築階数を減らすなどの覆す可能性は少ないと感じておりますが
少なくても「より被害を少なく」というのを目標に、業者と交渉したいと考えております。

ちょっと考えて項目を挙げただけですが

・工事の時間が8:00~18:30までとなっている。
 遅くまで工事が行われそうだがこれは問題ないのか?
 近隣の解体工事はだいたい16:30には終了しているものだが。。。
 
・建設マンションの北側(つまり我が家の南側のすぐ)に
 地上3Fの機械式の駐車場が作られるようです。
 我が家のマンションは地上1F地下3Fの立体駐車場ですが
 騒音や景観を考えそれと同様のものを使用する事の譲歩は可能か。
 また、機械式の駐車場にもピンからキリまであると聞きます。
 なるべく騒音の低い機械を使用してもらうように交渉は可能かどうか。
 
・北向きにリビングがある部屋はないようですが、
 西向きリビングの部屋の北側の部屋にバルコニーがつくようです。
 このバルコニーから、北側の我が家のリビングが丸見えになってしまうので
 このバルコニーの撤去を求めたい。(建築マンションの北側の部屋には窓のみの構成に)

このような交渉は現実的なのでしょうか?

また、建物の高さを減らすとか、建物の大きさをまるごと減らす、とか
業者がなかなか首を縦に振る可能性の低い項目意外に
その他このような形で、ある程度妥協してもらえる可能性の高い、効果的な重要項目
などがありましたらご指摘ください。

こんにちは。以前も同様のタイトルで投稿させてもらいました。

我が家の南側に大型のマンションの建設が行われるようです。

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(総戸数 200戸ほど)
おそらく法に違法している可能性や、日照権的に主張して
建築階数を減らすなどの覆す可能性は少ないと感じておりますが
少なくても「より被害を少なく」というのを目標に、業者と交渉したいと考えております。

ちょっと考えて項目を挙げただけですが

・工事の時間が8:00~1...続きを読む

Aベストアンサー

工事時間の短縮は交渉可能で、よくある話です。
ただ17時前に作業終了というのは厳しいと思いますが、要求としては16:30でもよいと思います。

機械駐についてですが、
距離にもよりますが、目と鼻の先なら清音型に変えてくれるかもしれません。が、自走式に変えることは無いと思います。近隣に説明があったということは、設計もほぼ終了段階なので、大掛かりな設計変更はこの段階ではあり得ません。竣工引渡しが遅れるということになれば売れ行きにも影響しプロジェクト全体に大打撃を及ぼすことになるからです。

北側バルコニーについてですが、
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これも距離によりますが、目と鼻の先ならば目隠しルーバーなど設置してくれるかもしれません。が、撤去はないでしょう。面積が変わってしまうのは大掛かりな設計変更になります。

その他としては、電波障害でしょうか。
多分これも説明があると思いますが、不具合が生じるようならばケーブルテレビに無償で変えてくれたりします。

工事時間の短縮は交渉可能で、よくある話です。
ただ17時前に作業終了というのは厳しいと思いますが、要求としては16:30でもよいと思います。

機械駐についてですが、
距離にもよりますが、目と鼻の先なら清音型に変えてくれるかもしれません。が、自走式に変えることは無いと思います。近隣に説明があったということは、設計もほぼ終了段階なので、大掛かりな設計変更はこの段階ではあり得ません。竣工引渡しが遅れるということになれば売れ行きにも影響しプロジェクト全体に大打撃を及ぼすことになるから...続きを読む

Q3階建て住宅が南側に建って、まったく日があたらなくなってしまいます。助けてください。

実家は都内、土地の形は長方形で30坪、道路には北側だけ接しています。近隣商業地域です。
以前、実家の裏(南側)には、広い一軒家があったのですが、最近持ち主がかわりました。
そこを買ったのが分譲業者、5軒に分譲して3階建ての住宅を計画していることがわかりました。
先週更地にし、見学会が始まったので行ってきたのですが、両親ともにショックを受けました。

分譲される家のひとつが、実家の南側境界線を端から端まで蓋する形で建てる予定だったです。
「建物の高さは10mを超えない」と連呼してましたが、実家との境界から0.3mとギリギリで、
実家の一階居間や二階ベランダから1mくらいしか離れてません。
さらに予想図を帰ってからよく見ると、北側を斜めに切るといった配慮もなかったのです。
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1階の日当たりが悪くなることについてはしかたないかもしれないですが、
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マンション建築では周辺への配慮してくれるのに、一戸建てでは、北側への配慮なしでやり放題が正しいのでしょうか。
せめてベランダに日が当たるように配慮してもらうことはできるものなのでしょうか。

どこの誰に相談したよいのさえ分からず、困り果ててここに相談したしだいです。
どうぞよろしくお願いします。

実家は都内、土地の形は長方形で30坪、道路には北側だけ接しています。近隣商業地域です。
以前、実家の裏(南側)には、広い一軒家があったのですが、最近持ち主がかわりました。
そこを買ったのが分譲業者、5軒に分譲して3階建ての住宅を計画していることがわかりました。
先週更地にし、見学会が始まったので行ってきたのですが、両親ともにショックを受けました。

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書かれているとおりの条件だとすれば、正直、あまりどうしようもない例だと思われます。区役所に行くなどして納得するまで法的な知識を得るのは大事ですが、法的には抵抗のしようがないと分かったら、早く気持ちを切り替えることをお勧めします。というのは、同様のケースで弁護士まで頼んで無理な交渉を続け、何の譲歩も引き出せなかった上、うつ状態になってしまった夫婦を知っているからです。(無責任に請け負って代金だけ取った弁護士にも問題があったと思いますが)

土地を取得したほうは、法の認める範囲内で最大限活用することを前提としていますから、あまり譲っていると採算がとれなくなってしまいます。法的に問題がない小規模な住宅であれば、まず交渉には応じてくれません。あまり費用やエネルギーをかけても無駄になり精神的に疲労するばかりと思われます。

ご期待にそえる回答でなく申し訳ありません。


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