土地を購入して家を建てる時の注意点

先日、友人夫婦から「マイホームのために土地を買う事にした。」と連絡がありました。話しを聞いてみると、今週末に土地の購入契約をするとのこと。幾つかアドバイスをしましたがそれでよかったかご助言、補足をお願いします。また、友人からの質問で答えられなかったものもありますので、教えてください。

友人について、40歳サラリーマン　年収650万　世帯は夫婦のみ。奥様は主婦。生涯夫婦のみのライフスタイル。居住予定（現在も）神奈川県西部。住宅購入のための頭金１０００万。健康に不安なし。

土地について、新規分譲地。土地購入代金１５００万円。建築条件なし。

新築住宅について（参考）リビングを広く取った吹き抜けのある２階屋で延べ２８坪くらい。というイメージ。

友人にしたアドバイス
(1)建売や建築条件付でないのだから、建築士を選び、設計してもらうメリットを活かしたほうが良い。
(2)土地の購入で先にローンを組むと、家を建てる時にローンが組めなくなる可能性がある。今回の不動産屋や銀行に確認をしてから土地の購入契約をしないと、家が建てられなくなる場合がある。そのために土地の契約を解除する時は手付金を放棄しなければならなくなる可能性がある。
(3)貯めている頭金は土地の購入代金に当て、住宅部分はローンのほうが、金利、住宅取得控除でメリットがある。
(4)建築士に依頼する時は、建築士のポリシーなどを聞き、全て任せられると判断できる建築士と出会えたら設計契約をするほうが良い。

質問
(5)良い建築士、良い工務店の探し方
(6)上記家のイメージで高気密高断熱住宅の標準的な坪単価
(7)設計施工の工務店の建築士に頼むのと、設計・施工を分けて頼むのでどう違うか

以上、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/08 11:08

>(1)建売や建築条件付でないのだから、建築士を選び、設計してもらうメリットを活かしたほうが良い。

そうですね。ただ建築士を入れる場合には(2)に関係していわゆる住宅ローンの先行土地融資を受けることができなかったりしますのでその点が要注意です。単純なつなぎ融資をしてくれるところもありますけど、、、、このあたりに制約が出ます。特に竣工までの期間ですね。

>(2)土地の購入で先にローンを組むと、家を建てる時にローンが組めなくなる可能性がある。
これ自体についてはそんなに心配はいらないと思いますが（家のローンのときに土地先行融資によりそれまでのつなぎ融資を決済するとか、あるいは土地と建物で同じ銀行であれば抵当権の問題もありませんので）

>今回の不動産屋や銀行に確認をしてから土地の購入契約をしないと、家が建てられなくなる場合がある。そのために土地の契約を解除する時は手付金を放棄しなければならなくなる可能性がある。

そのような心配はいらないものの、使えるローンなどに制約があるし、竣工までの期間に制約が出たりしますので、銀行によく確認が必要です。

>(3)貯めている頭金は土地の購入代金に当て、住宅部分はローンのほうが、金利、住宅取得控除でメリットがある。これは最終的な住宅ローンがどのような形になるのかで変わります。
最終的な住宅ローンが土地・建物に対するローンとなるのであれば金利や住宅取得控除に対する違いはありません。これについても銀行によく確認した方が良いでしょう。（具体的には銀行が住宅ローンに対して発行する年末残高証明書に記載されるので）

基本的に工務店に直接依頼するという場合であれば、まずは住宅ローン特約（ローンが通らない場合には解除）をつけるのはもちろんのこととして、まずは希望の工務店の一つから見積もりを貰い、住宅ローンの土地先行融資という形で土地・建物に対するローン申し込みというのが一般的です。もちろんそのあとで速やかに工務店を確定させて工事請負契約締結し、竣工させなければなりません。
（大体１０～１２ヶ月以内か多いです）

建築士に依頼する場合には上記が少々ネックとなります。

>(4)建築士に依頼する時は、建築士のポリシーなどを聞き、全て任せられると判断できる建築士と出会えたら設計契約をするほうが良い。

そうですね。ただ土地を購入するという現時点から動くのであればいぞく必要があります。

まあ銀行により期間の制約のないつなぎ融資パターンなど色々あるので、相談されるとよいですよ。

>(5)良い建築士、良い工務店の探し方
建築士はとにかく探すしかないですね。神奈川県ですと高気密高断熱に造詣の深い建築士は少ないと思います。
工務店も意外と少ないのがネックです。割と理解の深い工務店ですとＦＰの家（松本建工）、ＳＣ（ソーラーサーキット）、ＯＭソーラーなどは工務店への教育がかなりなされています。（他にも工法はあるものの教育が不十分との悪評がありますので、工務店がどれだけ高気密高断熱を熟知しているかによります）

少なくとも平均的な気密性能Ｃ値は幾つですか？と質問して即答できない工務店はだめと思ってください。
（あるいは平均でＣ値が１．５以上は技術不足です）

>(6)上記家のイメージで高気密高断熱住宅の標準的な坪単価
高気密高断熱だから高いということはないですね。大体工務店であれば坪５０万程度でがんばっています。
建築士を通すとなると高くなりますけど。（これは安い標準部材を使用できないなどの制約から）

>(7)設計施工の工務店の建築士に頼むのと、設計・施工を分けて頼むのでどう違うか
一番の違いは値段です。やはり高くはなります。
とはいえハウスメーカー程度以下では建築できますけど。

この回答への補足

いろいろと詳しくありがとうございます。特に５～７番が大変参考になります。
すみませんが少し理解が出来ない部分があります。補足をお願いします。
土地の契約時前に、工務店に見積りを取り、住宅ローンの土地先行融資と言う形でローンを組み、解約できるように住宅ローン特約をつけておく。ということでしょうか？
建築条件付では可能でありますが、建築士に頼むとこれらをほぼ同時に出来ないために[土地先行融資」としてローンを組めないことがネックである。という解釈でよろしいでしょうか？

補足日時：2006/05/08 22:37

No.7 回答者： hajimetaro 回答日時： 2006/05/09 22:57

No,2で回答した者です。

僭越ながら私の例を披露すると、不動産業者の仲介により土地を購入。その際、その土地のすぐ近くに支店がある信用金庫で土地分のローンを組みました。
建築費用は、職場の住宅貸付を利用。これは退職金の前借りのようなもので、その代わり建物に抵当権は設定されませんでした。これに加え先の信用金庫から不足分を住宅ローンで補いました。建築家への設計監理料は自己資金で賄いました。
どのタイミングで幾らお金が必要になるのかを把握しておくことが肝要です。以下のサイトが判り易いと思います。

参考URL：http://www.myhomeplus.com/money/basis/index.html

この回答へのお礼

わかりやすいサイトの照会ありがとうございます。
職場の貸付がつかえれば土地の先行取得も可能だと思います。調べてもらっています。

お礼日時：2006/05/10 23:38

No.6 回答者： 20060201 回答日時： 2006/05/09 10:58

設計事務所はお薦めですよ。

敷居が高そうに感じる設計事務所も意外と身近な物です。設計料がかかる分かえって高い買い買い物になってしまうと考えがちですが、専門家が見積りをチェックしたり、同じ図面を元に工務店を何社も競争させる事により相当安くなるようです。工務店にとって設計事務所は何件も住宅を依頼してくれる可能性のある客ですから安くなるのも当たり前ですね。

施主と建築士の広場「http://kentikusi.jp/」に
設計を分離する必要性について書かれていました。
参考になりそうです。
また他にも参考になりそうな設計事務所の説明がありましたので添付しておきます。

http://www.aurora.dti.ne.jp/~yoneto/whj.html
工務店や大工さんにお願いすれば設計料がかからない分、安くなるのでは？・・・のＱ＆Ａあり。

http://www.mokuzo-architect.jp/index.html
どうして建築家が必要なの・・・の説明あり。

参考URL：http://kentikusi.jp/

この回答へのお礼

とても参考になりました。土地探しからも設計事務所を活用する方法もあるのですね。設計報酬を入れても建設コストが安くでき、安心できるのがわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/10 23:13

No.5 回答者： ATOK17 回答日時： 2006/05/09 10:28

去年土地を決めて今年の末くらいに建物が建つ予定の者です

#3の方が書いていますが
土地購入には住宅ローンは組めません

注文住宅で困る事は土地は購入したが上物が自分達の予想以上の値段になり思った金額のローンが下りなかったり予算内に収まらず結局建てられない！と言う事が起きる事だと思います

建物の予算も決めてから土地も込みで住宅ローンを組まれる事をお勧めします
銀行からつなぎ融資をたぶん二回受けられる事になり
一回目は土地代を払い
二回目は施工業者へ半分ほど払い
完成後に全額下りるのでここからローンスタートになります

つなぎ融資途中に金利だけ発生します
私の場合は融資金額から事前に金利分が引かれて融資されました

(1)は良いと思います
(2)、(3)は土地込みでローンを組む事をお勧めします
　　　　　頭金を全額使うと危険ですよ
(4)これを待っていると土地込みでローンを組めません　　不動産屋さんは待ってくれないと言う事です
　　土地の決済を迫られます
　　建物が決まるまで
　　何ヶ月も待ってくれる事は殆ど有りません
　　本来であれば施工業者を決め
　　建物の概算が出ていた方がベターでしょう
(5)ご自分でこの家いいなぁ～と思う家が建っていたら　　家主に聞いてみるのも良いかと思います
　　探すのみですね
　　後は自分でも勉強する事です
　　でないと相手の言っている事が解らなければ
　　良いかどうか判断が出来ません
　　施工実績もしっかり見ましょう
(6)坪単価はピンキリですからなんとも言えませんね
(7)個人でやっている設計士の方はよく仕事をする
　　施工業者さんが決まっていると思います
　　その方が仕事がしやすいからです
　　設計が気に入ったなら施工業者さんはお任せの方は良いと思います

この回答への補足

ありがとうございます。これまでも含めてまとめてみますと、
建築家へ頼むのは半年から1年かかるので、土地を見つけてからでは設計は間に合わない。土地を現金で購入できるか、建築家を巻き込んで土地探しから始めるのも方法のひとつ。
住宅ローンは、建物だけか建物と土地一緒でないと原則組めない。銀行等によってはつなぎ融資など土地先行取得できるところもあるが銀行による。
土地で貸付を受けると、家の部分で貸付の限度を超える場合も考えられるので要注意。
建築家への支払いは手持ち資金からの場合が多い。
土地込みでローンを組む場合は先にプランを大体決めておく必要がある。
といったところでしょうか。

土地の代金は6月中旬までに現金一括払いを求められているとのことで、ちょっと地主さん無謀だよ。といいたいです。会社の貸付は調査中。あとは親戚からあつめるか・・・宝くじに当たるしか契約する方法はないかもしれません。

補足日時：2006/05/10 23:34

この回答へのお礼

ありがとうございました。職場の貸付で土地の先行取得が可能で、金額で８０％、建築まで5年間というものを利用できることがわかり、週末に契約したとの連絡がありました。これも、皆様のおかげで情報が集まり、失敗しなかったためだと思います。代表してこちらに書かせてもらいますが、ご回答くださった皆様のおかげで無事土地の契約ができました。本当にありがとうございました。これから設計事務所を探します。

お礼日時：2006/05/15 00:21

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/05/08 10:43

◆だれもが土地の先行取得を希望するのですが、うまくいかない現実があります。

◆下の回答者様もふれているように、土地だけを先に買うためには、いずれにしてもローンは組めず、全額を現金で用意することが必要です。これができないために、建築条件付土地などで皆苦労しているのです。

◆土地を買うときに「頭金だけ現金で払ってローン特約をつける」ことは理論的には可能でもほとんどの地主はそのような客を嫌います。条件のよい土地や競争の激しい土地では、後から来た現金払いの客に買われてしまいます。実際に私は土地を購入する時には十分な現金を用意し、ローンなどで交渉している先約の客を越して契約・取得したことが２回あります。

（1）○
（2）土地の購入には住宅ローンは使えません。建築契約の時点で組むローンに土地代金も含めて後追いで借りることはできますが、土地を購入する時点では現金一括払いが必要です。
（3）この方法ができなければ、現実的は土地の先行取得はできません。
（4）○

（5-7）のご質問は、土地の先行取得の資金計画ができてからの話です。まずは（2）と（3）について現実的かどうかです。

◆新規分譲土地の中には、上記のように資金調達の点で土地だけの先行取得ができないような場合に「できます」と住宅ローンを含めて話をすすめていき、実質的に建築条件付（ひどい場合は実質的に建売）とさせてしまうケースがあります。「土地だけの取得に住宅ローンは使えない」という原則はどんな場合も外せません。業者が「できる」と話をもちかけてきた時には「なにかある」と思ってください。

この回答への補足

わかりやすい説明ありがとうございます。ごまかされないように、銀行へも方法を確認して不動産屋と対峙したいと思います。
土地取得がまず先とのおはなしですが、例えば職場の貸付などで不足分を補って土地を取得し、家を建てる時に銀行から借りるのであれば、なんとかいけるのではないでしょうか？職場の貸付の有無、担保の有無を確認します。

補足日時：2006/05/08 22:32

No.2 回答者： hajimetaro 回答日時： 2006/05/08 04:20

建築家と設計監理契約を結び、自宅を新築した者です。

主に住宅の設計及び監理（管理ではありません）を専業に行っている1級もしくは2級建築士事務所で、雑誌やHP（紹介サイトも存在します）から情報を集め、気になるところに電話やメールをしたのち実際に会ってみるというのが常道かと思います。相性がとても大切なので、自分で見聞きして判断することです。人からの紹介というのは余り勧めません。
建築家に依頼する場合、相見積で複数の工務店を候補にし、予算に一番見合った金額を提示した工務店を採用するというのが一般的です。見積をとる工務店をどう選ぶかは、過去の実績や技術力などから建築家が判断します。
建築家と交渉する際、総予算は幾らか、家にどんな希望があるか、タイムスケジュールはどうか（依頼から引渡しまで設計と施工にそれぞれ半年かかるので、最低1年は必要です）などをある程度整理しておくべきかと思います。本体工事費の10～15%が設計監理料として別途必要になってきますが、それも含めた総予算とのかねあいで設計してくれるはずですので、結果的にリーズナブルな家つくりになります。
施工が始まって、特に基礎や躯体工事で建築家は工務店の現場管理者とは別の立場で「監理者」としての役割を果たします。設計の意図どおりに施工されているか現場に赴きチェックしてくれます。本来の職責を果たす建築家であれば、第三者機関による評価制度などよりはるかに確実であると思います。

この回答への補足

半年から1年かかるとすると、土地と一緒にローンを組めないかもしれません。でも、建築家に頼んだ時のほうが家作りの楽しみが味わえそうですね。設計監理料も考慮に入れておく必要もあるのですね。設計監理料はローンでは払えないでしょうから自己資金で確保しておく必要があるのでしょうか？

補足日時：2006/05/08 22:24

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/05/08 01:27

土地だけを先に購入して、暫くしてから家を建てる場合ですが、ひとつ気をつける点があります。

土地の購入だけの場合、金利の安い住宅ローンは確か利用できなかったと思います。

銀行によっては、大丈夫の場合があるかも知れませんがまずそれを確認した方がいいと思います。

一般的には、土地購入と住居建築を一緒にしてローンを通します。

例えば、土地１０００万、家２０００万なら、まず土地だけ頭金を現金で払ってローン特約をつけて仮契約します。
その１ヶ月～２ヶ月以内にＨＭと建築契約をして、合算した３０００万円分を住宅ローンで申請します。（諸費用は別途現金で必要）

それで万が一ローンに落ちたら、土地の契約は無かったことにできるので、印紙代だけ引かれて頭金が戻ってくるといった感じです。

その辺を含めて銀行ともう一度相談したほうがいいと思います。

この回答への補足

家と土地を一緒にローンを組めると本当に良いと思うのですが。友人の家のプランを聞いてみると、木造でありながら大きな吹き抜けが欲しいようなので、ＨＭのパターンには会わないような気がします。そのため、注文住宅だと、設計から完成まで何ヶ月もかかるので地主に待ってもらえないかもしれません。
とりあえず、銀行側のローンの種類とか何か方法があるのか確認してもらいます

補足日時：2006/05/08 21:50