親から借金をして、
その返済を自己所有の土地を売却する事で返済しようかと思っているのですが、
その時の税金はどうなるのでしょうか?
利息なども、借入金の元本と合算して、
その他諸費用と取得金額、基礎控除を除いたものに課税と考えてよろしいのでしょうか?
またその際の金利は、その土地を担保として、
どのくらいが適正なのでしょうか?
借入金は、そのまま運転資金に回すつもりなので、
現金で返す事も可能です.
この点が何か、課税上不利になる事は考えられるでしょうか?
よろしくお願い致します.

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A 回答 (4件)

親族間の金銭消費貸借の金利相場について補足します。



・・・とは言っても私が「××%です」と書いたところで
あとで課税されてはたまらないと思いますので、実際の経験談を
書きます。

まず、税務上は次のような行為も贈与に含まれます。

(1)お金の受渡しがないのに財産の名義を変更したとき
(2)親族の名を借りて、財産を取得したとき
(3)借金を免除してもらったとき
(4)常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき
(5)時価よりも著しく安い価格で財産を買い受けたとき

ここでいう(4)が質問に関するところですね。例えば
社内融資などでも、常識的な金利以下だと給与にみなされる
ことがあるので、特に親子間ではどのくらいが妥当かは
悩むところだと思います。

「常識的な金利」は結論から言って「案件による」と言えます。
例えば借入者、融資者の収入状況や、融資金額、返済期間や
担保の有無、返済の目途(現実性)などを総合的に勘案して
判断される模様です。

国税庁のサイトでも、
http://www.taxanser.nta.go.jp/

「親と子、祖父母と孫など特殊関係のある人の相互間に
おける金銭の貸借は、その貸借が、借入金の返済能力
や返済状況などからみて真に金銭の貸借であると認
められる場合には、借入金そのものは贈与にはなりま
せん。しかし、その借入金が無利子などの場合には
利子に相当する金額の利益を受けたものとして、その
利益相当額は、贈与を受けたものとして取り扱われる
場合があります。
なお、実質的に贈与であるにもかかわらず形式上貸借
としている場合や「ある時払いの催促なし」や、又は
「出世払い」というような貸借の場合には、借入金その
ものが贈与として取り扱われます。

と書いてあります。



実際のところ質問者のケースとしては、

(1)親から借金する予定であって
(2)親子観だから金利はできるだけ安くしたい
(3)しかし贈与にあたっては困る

ということで、この心配をするのは当たり前のことなの
ですから、是非税務相談室に相談されてみてはいかがですか?
「脱税」でなく「節税」ですから、ちゃんと相談にのって
くれますよ。

私も相談したことがありますが、思ったより全然親切で
税務署(税務相談室)を見直したことがあります。

いい結果がでるといいですね!!!

この回答への補足

ご回答を頂きまして、ありがとうございます.
この場合、公正証書で金銭貸借証書を作成し、
現金の行き来の証拠が残るように、
借り入れ時・返済時とも銀行振込を利用しようと思っています.
残るは、金利をどの程度に設定するかという事だったので、お伺いをさせて頂きました.
年内は、必要書類をそろえて、
年明けにでも税務相談室に行ってみたいと思います.
またよろしくお願い致します.

補足日時:2000/12/26 23:36
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ほぼ回答は出ているのでしょうが、


以下の参考URLでも相談されては如何でしょうか?
あるいは、http://www.telepocket.net/rent/bbs/mkgif/mkgif.c …
(税務経理110番)

ご参考まで。

参考URL:http://www.ifsp.com/financial/wwwboard/wwwboard. …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
自分で検索してもなかなかこういうところは探し当てるのが難しいので、とても助かります.
早速行ってみますね.
どうもありがとうございました。

お礼日時:2000/12/26 23:35

kyaezawaさんの回答と大意は同じですが、


結論から言って何のために不動産を売却しても、
理由に関係なく課税は同じになります。
借金を返すために売却しても、単に現金化する
だけでも同じなのです。
ただ一点だけ、買い換えた場合だけ譲渡所得税
の課税の繰り延べがあり得ます。(買換特例)

後段の「金利はどのくらいが適正か」という部分
については、「贈与にみなされない金利」のこと
なのか「親子間の金銭消費貸借の金利相場」を
さすのかわかりませんが・・・。

この回答への補足

回答ありがとうございました.

やっぱり払わなければならないのですね.(TT)

この場合は親子間の金銭消費貸借の金利相場という意味です.
お教え頂けませんでしょうか.

補足日時:2000/12/24 16:15
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個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。


 この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」と呼んでいます。
 「土地建物等を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得(金額)」を正確に計算することから始めます。そして売却した土地建物等の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算することになります。
 「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額(譲渡価額)から、その不動産を取得したときの価額や取得に要した費用(これらを取得費といいます)、および譲渡に要した費用(譲渡費用といいます)を差し引いて計算されます。この、「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる
「課税譲渡所得金額」といわれるものです。
 
又、土地の所有期間が5年以上か以下かによって税額が変わります。

いずれにしても以上のような計算なので、親御さんからの
借入金や利息は関係有りません。

>借入金は、そのまま運転資金に回すつもりなので、
>現金で返す事も可能です.
この意味がわからないのですが・・・。

不動産を売ったときの税金に付いては下記URLをご覧下さい。 

参考URL:http://homepage1.nifty.com/kikuya/zeikin/baikyak …
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この回答へのお礼

またまた有益で丁寧なご回答、どうもありがとうございました.
この件については、開拓による取得(取得原価は無し)で、10年超での所有となりますが、
その後に年金や健康保険の支払いが、
課税額に対して追い討ちのように来るので、
出来れば、課税金額を押えたいと思っている次第です.
上記のURLを参考にさせて頂き、再び検討したいと思います.
またの節には、よろしくお願い致します.

お礼日時:2000/12/24 16:25

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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

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ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
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市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
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色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q仮登記してある土地が見つかり、その名義の人は亡くなりましたが、それはその人の土地になるのでしょうか?

仮登記してある土地が見つかり、その名義の人は亡くなりましたが、それはその人の土地になるのでしょうか?

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Q遺産相続および土地評価について

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銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

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相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
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Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

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ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

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2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

...続きを読む

Q知人からの借入の利息は?

知人から700万を借入、6年かけて返済。
借用書を交わしましたが、無くしたかも?と言われました。
借用書には利息の事は記入しておらず、借りた際も話にでなかった。
電話連絡した際に、この後どうすれば?と言いましたがはっきりと利息を払って欲しいとは言われず、5万くらいを・・・と言われましたが回数などは言いませんでした。
借り側は700を借りた後、破産していますが知人という事もあり破産した事は言わずに返済してきました。
利息を払う場合は最低でも年利5%を払わないといけないのでしょうか?
元金のみの返済だけで勘弁してもらえないのでしょうか?

Aベストアンサー

>借用書には利息の事は記入しておらず、借りた際も話にでなかった。

お金の貸し借りにおいて、特約(利息契約)がなければ利息が発生せず、特約があってはじめて利息が発生します。ですから、利息の話しがないのであれば支払うことはありません。

民法404条は、利息はとることとなっているが、利率が定まっていないときは年5パーセントにすると規定しているのです。

交渉で元金のみで勘弁してもらってもいいのですが、それは相手の出方次第です。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q個人の借入、返済状況の確認方法

夫は結婚前から多額の借金を抱えているんですが、内訳と毎月の返済もきちんとしているのか不明な状態です。家族間であれば観覧が出来、確認が出来る所が飯田橋にあると聞いた事が有るのですが、ご存知でしたら教えてください。

Aベストアンサー

飯田橋ということは CCBという
個人信用情報の管理機関です。

個人情報は、家族でも勝手に閲覧することは出来ません。
(法定代理人なら行けますが、CCBに直接伺ってください)
委任状などが必要です。

参考URLを一通り読んでみてください。
勉強になると思います。

参考URL:http://life2ch.fc2web.com/file001.html

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q一括返済の際の利息(長文)

以前に田舎の義母の個人商店の倒産いついて質問したものです。もう一度お願いいたします。(ご助言くださった方々、ありがとうございました。残念です、力が及びませんでした)
いなかの義母は個人商店を営んでいましたが、このほど資金繰りがうまくいかず多重債務で破産するしかない状況です。実質の経営は義弟が行っており、また債務は義父がなくなって相続したものです。諸般の事情はさておき、夫(長男)義弟とともに国民生活公庫の連帯保証人になっています。担保として山林がありますが、売れる見込みはないとのことです。義弟も自己破産するのでこのままでは夫に一括返済が求められると思います。(覚悟の上です)ここ一ヶ月は夫が返済しています。(代理返済?)夫名義の資産は返済額の3分の1ですが、私は十分の資産があります。夫の年収でも数年で返すことができます。そこで質問です。
今と同じ条件での返済は認められそうですが、私が残りを立て替えて払い給料から私預金口座に振り込むことで一括返済をすることのメリットデメリットをお教えください。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>今と同じ条件での返済は認められそうですが、私が残りを立て替えて払い給料から私預金口座に振り込むことで一括返済をすることのメリットデメリットをお教えください

メリットは金利負担がなくなることです。総返済額はその分少なくてすみます。
デメリットは特にないでしょう。しいて言うと夫がきちんと返済してくれるか、完済する前に離婚となるとその後きちんと返済してくれるかという位ですね。

税法上はご質問のような場合には贈与税は課税されないこととなっているので問題ありません。
(夫がご質問者に返済しないとその可能性は出てきますが)

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q繰り上げ返済の約定利息とは何のことでしょうか?

繰り上げ返済の約定利息とは何のことでしょうか?
我が家で借りているのは地方銀行で、1回の繰上げ返済の最低金額は、6ヶ月分の元金+1回分のローン返済の元金ということになっています。
我が家で借りている額では、40万ほどになります。以前、銀行で繰り上げ返済の見積もりを出してもらったところ、80万の繰上げ返済でも、160万の繰上げ返済でも、どちらにも63000円ほどの約定利息がついていました。何のことか聞いたのですが、はっきりした回答を得られなくて、今でもわかりません。
その他に、繰上げ返済手数料も21000円かかるので、我が家ではあまりこまめに繰り上げ返済するよりも、まとめて繰り上げ返済をした方がいいのでしょうか。毎月支払っているローンの半分が利息と思うともったいないのですが、約定利息の高さも気になっています。ご存知の方、教えてください。

Aベストアンサー

繰り上げ返済の約定利息とは、前回の返済日の翌日から繰上げ返済の日までの利息を清算しているだけですから繰上げ返済の金額には関係ありません。次回からの利息が減るので損しているわけではないので安心してください。

借入金額、利率が不明なので正しくは答えられませんが、返済手数料が高い場合にはまとめて繰り上げる方が得です。金利を2%とすれば、繰上げ返済金額を1年に1回100万円にせず、50万円を1年で2回に分けてしまうと手数料の分だけ損します。利息よりも手数料の方が高くなってしまいます。


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