分譲貸しの大家との契約は消費者契約法の適用範囲内？

お教え下さい。ちなみに京都市です。

1.　分譲貸しマンションの大家さん（マンション経営しているわけではないので不特定多数に対しての反復継続なし）と締結する賃貸借契約は消費者契約法で言うところの業者対個人の契約にあたり、同法の適用範囲内と認められるでしょうか？
もちろん当方は個人です。但し、契約の相手は大家さんであるものの、契約書案文は先方指定の宅建業者により提示されるものです。

2.　上記適用範囲内だとして、過度に借主負担の大きい契約内容だった場合、協議及び係争の際の相手は大家さんでしょうか？それとも仲介の宅建業者さんでしょうか？

3.　当該契約内容に積極的に同意した場合は別として、強い立場の貸主／弱い立場の借主といった力関係の中で、消極的に、やむなく、渋々同意したとみなされれば係争になった際にもいくらかは借主の言い分は認められるかとは思いますが、消極的同意を立証するにはどのような条件が必要でしょうか？

4.　逆に、係争になっても勝ち目はあるダロウから、どんな契約内容だろうと渋々同意したって事にして、とりあえず判ついちゃえってヒトがこれから増えてきそうな気もするんですが、そんなようなスタンスでも法は借主を保護してくれるんでしょうか？？？（もちろん本来法が保護すべき範囲内で）

一旦同意しておいて、あとからごちゃごちゃ言うのは、それがたとえ認められた正当な権利／主張だとしても、あまり気分の良いものではないので、できればそうはならない物件に巡り会いたかったんですが。。。

貸主／借主ともに正しい認識に基づいて適正な条件で契約できるような世の中になって欲しいもんです。
ていうか、そうなるようにもっともっと努力して下さいな。＞努力してない宅建業者さん

No.5 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/17 18:27

＞この契約をリードしコントロールしているのは業者なんで その辺りは加味してもらえないのでしょうか？

確かにリードするのが仲介業者の仕事ですが、「賃貸借契約」の相手方はオーナーですから、契約内容について争うとすればオーナーになると思いますけれど。

＞不動産業者が従来の例に習って貸主有利な契約に持って行くケースもままあると思うんですが

仲介業務を行う限りは宅建業法や民法等の関係法令に則って業務を行う必要があるわけですが、それに抵触する行為があれば処罰の対象になる、としか今の段階では答えようがありません。

＞宅建に合格していたとしたら もう「消費者」とは見なされないとか

消費者契約法の条文を見てもおわかりの通りに、宅建主任者であるかどうかは問題ではなく、「業」として契約の当事者に該当するかどうかですから、あなたが個人的に賃貸借契約の借主になる行為は事業者にはならないでしょう。

3の方も書かれている通りに、適法の範囲内でという条件付きながら、契約するもしないも基本的には当事者の自由です。契約内容・重要事項内容をよく確認した上で納得が行かない事柄があるのでしたら「契約しない」ということに尽きるのではないでしょうか。

法律を盾にして約束事を反古に出来るのか？というようなお話かと思いますが、そういう考え方は法律が擁護する前提の外にあるような気がするというのが個人的意見です。

No.4 回答者： sayakaslaw 回答日時： 2006/05/17 13:54

　追記です。

他の方へのお礼見ました。
宅建を取得されれば、そのことは、プラスに働くと思いますよ。知識のある人だ、と思われて、無茶なことは、されないと思いますから、多分、ガイドラインに即したようなとは、特約事項があるということだと思いますが？
　
　契約書の内容を先に見せて欲しいと要求されては、どうでしょうか？特約事項、念書に付いては、もう書いた通りです。あまりにも、おかしい、と思われる内容であれば、契約しないほうがいいでしょう。申込金を入れて、審査にとおれば、契約したことになってしまいますよ。申込用紙には、記入します。申込もしますが、契約書の内容を確認してから、申込金を払います。といわれては、どうでしょうか？契約書は、フォーマットがあり
毎回、作っているものでは、ないと思います。物件に、よって、特約事項、念書等を足して、その物件に合わせた内容にするのです。その辺を確認してから、お金は、払うほうがいいと思います。通常の範囲内の特約事項はどの物件でもありますから、ある程度は、譲歩するべきとは、思います。

No.3 回答者： sayakaslaw 回答日時： 2006/05/17 13:24

　もう回答は、出ているのですが、３と４に関して、あなたのスタンスが・・・と思い書きこみます。

　
３、基本的に賃貸契約は、初めに契約内容が気に入らなければ、契約しなければよいという、自由意思に基づいた、契約です。一方的に借主が弱者ということには、なりません。また、もう入居済みであり、更新時に、あまりにも、不利な内容に書き換えであっても、その時に、異議申立が出来ます。また、居住権等の法律は、より借主に有利に、出来ていますから、手厚く、保護されており、ここを踏まえた上で、現行法上では、圧倒的に不利な、弱者とは、判断できないと思います。
　消極的同意には、おどされている。更新を拒んだ他の入居者が、嫌がらせにより退去を余儀なくされた等、まともでない状態の先例がいると思います。または、仕事の取引先だった、上司である、雇い主であるなどであれば、認められる可能性もあるとは、思います。

４、最近の最高裁判決でそういう概念は、吹っ飛びました。（特約事項、念書も有効という判決です。たとえ、ガイドラインをはみ出していてもです。）弱者というスタンスの元、ガイドライン、消費者契約法を盾に小額訴訟で訴えて勝訴する時代は、終わりました。
http://www.repros.jp/knowhow/kamei07_060117.html
ちなみに、ガイドラインは、あくまでガイドラインであり、契約時に参考にするもので、法的しばりは、ありません。また、契約内容、特約事項、念書のほうが優先されるのです。一方的なあまりにも借主、不利な内容は、また、別になりますが、（たとえば、状態にかかわらず、経過年数を関係なしに全面改装を全額入居者負担）現在の特約事項の一般的と見られている範囲（ハウスクリーニング、過失のある場合は、経過年数を考慮しない
畳の張り替え、ふすまの張り替えなど）は、裁判をしても、取り戻すことは、出来ません。また、過度に負担の大きいといっても金額のことでは、ありません。責任においてという考え方です。
　よって、そういう考えから見ると、保護されないと考えたほうがいいと思います。

　あなたの言われる正しい認識がどのようなものかは、計りかねますが、現在の法律の裁判所における認識、又判例は、こういったもので、間違いは、ないと思います

　どのような、内容のトラブルかは、分かりませんが、借主が絶対に勝てるという判断で、動かれますと、とんだ無駄足と、出費をかぶる可能性があると思います。

　似たような、内容の質問は、ここでも多数出ていますから、どのあたりなら、有効な内容か、勝ち目があるのか、もう一度、調べられて、話し合い、裁判等に望まれたほうが、いいと思います。

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/17 12:16

1.消費者契約法の第2条で

「この法律において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう」
とあり、個人でも賃貸を「業」としていれば事業者に該当するわけですが、この点については曖昧な部分もある様子です。
特に今回は分譲マンションの一室のオーナーがどの様な目的であなたに賃貸しているのかが焦点ではないでしょうか。

尚、仲介業者は仲介ですから賃貸の契約当事者にはなりません。あなたと仲介会社が当事者となる契約は媒介契約です。仲介業務を行う上では当然宅建業法の適用もあります。

2.基本的には大家さんでしょう。それが契約の相手方ですから。

3.うーん・・。そもそも今回のケースで消極的同意ということを立証することに意味があるのでしょうか？
脅迫や錯誤、という要素であれば別ですが・・。この部分はよくわかりません。

4.3も同様ですが、どんな気分で判を付いたかということがどの程度法律上影響してくるのかは、やはり個別の司法判断ではないでしょうか・・。

この回答への補足

くわしくありがとうございます
下の方への補足にも書きましたが 業者にあたるか否かで大きく変わってくるんですよね きっと
ただ 事実上この契約をリードしコントロールしているのは業者なんで その辺りは加味してもらえないのでしょうか？
あと 憶測なんですが 貸主さんがいい人だったとしても 不動産業者が従来の例に習って貸主有利な契約に持って行くケースもままあると思うんですが そんな場合は矛先を貸主さんに向けるのは忍びないので 業者さんを相手取りたいのですが そのための根拠となる法律や判例などはないでしょうか？
いったん貸主さんを相手取り結果を出したうえで 違法？な契約を結ばさせた事についてあらためて業者を追求するかたちになるんでしょうか？
もちろん良心的な業者さんも多いと思いますが。。。

あと 将来的に自分も宅建を取得しようと思うのですが その場合「情報の質及び量並びに交渉力の格差」（消費者契約法第一条より）はないと見なされたりしないでしょうか？
契約締結時点では合格していないので大丈夫だと思うんですが 契約更新時にめでたく宅建に合格していたとしたら もう「消費者」とは見なされないとか。。。
かといって資格は欲しいし

補足日時：2006/05/17 13:01

No.1 回答者： ablitz 回答日時： 2006/05/17 10:59

1.仲介の不動産屋さん主導で契約がなされるのでしたら、事実上業者とみなせるのでは。

2.契約の相手なので大家さんでしょう。とは言うもののいったん不動産屋さんを通すのがすじかな？
3.まあ、実際売り手（貸し手？）市場だし業者と個人で知識の量に差があるということでそれほど気にしなくても認められるのでは？
4.法は個人の主義信条までは介入しないでしょう。単に目の前の事実を法と照らし合わせて適合するか違法なのか判断するだけ。それが人として言いか悪いかは別として。

なんか質問見てると今にも裁判しそうな雰囲気がぷんぷんするんですが、とりあえず先方さんと一度話し合ってみてはいかがですか？
家賃トラブルや、敷金、原状回復など事例研究も進んでるから、いろいろ勉強してください。

この回答への補足

えーと 裁判はまだ先です（笑）
まだ契約すらしていないので。。。
業者さんにいい物件を紹介していただいたんですが 「まず申し込んで下さい 契約書はあとでお渡しします でも残念ながらガイドラインとかに即したような借主に配慮した契約内容にはなってませんよ それが現実です あきらめて下さい」的なことを言われているのです
なので実際の契約がどれほど不利なものになるかはまだわかりませんが いざという時に自分を守る手だてはあるのかと思い質問させていただきました
やはり気になるのが １.の業者ー個人の契約と見なされるかです
貸主（素性不明）が賃貸マンションを所有して事業所得を得ていたり 投資目的で所有している場合なら何となく業者っぽいなあと思っていたんですが 今回の場合どうやらそうではなくて 先日までその部屋に住み続けていたようで 何かの事情で引っ越しし（転勤かな？）あいた部屋を貸すという人っぽいのです
すなわち貸主は「業者」でなく「個人」ではないか？消費者契約法の適用外ではないか？という事を恐れています
しかし 前述の通り間に「業者」が入っており その業者指定の契約書（貸主の希望により若干のアレンジはあるかも）がベースとなるので 単なる個人間の契約とも違うのではと期待している訳です
だって 重要事項説明するのは貸主ではなく宅建主任者なんだし

とりあえずそんなかんじです
今はひたすら将来の紛争／係争に備え精進します

補足日時：2006/05/17 12:40