新たに建物を建築する場合、前面私道の許可は必要ですか？ また、必要な場合、それを説明せずに仲介した業者は違反？

法律や宅建にお詳しい方がいらしたら、アドヴァイスお願い致します。

前面道路が私道の更地を、購入しました。
その私道の持ち主はＡさんで、その方よりの私道の通行権・掘削権を継承する条件で購入しました。

購入の際、売主側買主側の業者より、私道についての詳しい説明はなく、ただ、Ａさんの承諾がある旨の説明と書類が添付してありました。

そして先日工事が始まりました。
そしたら、Ｂさんという方が、私道の半分はうちのものだから、うちの了解をとれ！　とクレームが入りました。
見れば、私道の入り口部分に境界の印（四角いもの）があります。
Ａさんにも確認したら、確かに私の敷地側でない向こう半分はＢさんのものであるとのこと。

買主側（私側）業者に確認すると、まず驚き「そうだったんですか・・・」。
売主側の業者に確認すると「判例では、敷地に接してる側の許可があれば問題ない。」。
契約書を見直せば、私道の一部が確かにＢさんのものである旨、記述があります。

この場合・・・
１、売主側業者が言う、
敷地に面してる側Ａさんの許可があれば問題ない。
というのは正しいのですか？
２、また、契約書には記載がありますが・・・説明不足や説明義務を果たしていない、ということで、業者の責任は問えるでしょうか？？？

私見では、私道に関しては全て取らないとまずいのではないかと考えています。
実際、工事車両が通ってますし、水道などの配管も私道を通っていますから・・・
また、契約書にさらっと乗せるのではなく、そういう事実があり、Ｂさんから許可を得る必要があることを口頭で説明しないのは説明義務違反にあたると考えています・・・
工事関係者に聞くと、通常は私道全ての許可を得るのだそうです。
たとえ、判例でどうあろうと、あきらかに揉めることを回避した上で仲介するのが業者の務めであり、義務だと思うのですが・・・

No.4 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/29 10:35

>工事の挨拶が無かったことなど指摘され、

あらら、、、もしかすると工事挨拶がなかったことが態度を硬化させた一因かもしれませんね。
工事の挨拶は建築業者は当然しますけど、それと同時又はその前後には必ず工事前に施主も挨拶しませんと。。。。。。
特にお向かいさんだと、うちなどは土地購入前（これは情報収集の意味合いが強いですけど）、購入後、地鎮祭、上棟時、引越し時と５回も挨拶にいきましたよ（業者は業者で更に別途）。あと工事で特に迷惑を掛けた家があったので、その家には迷惑を掛けたと業者から聞いたら即座に追加で行きましたし。
おかげで数件の工事があったのですけど、うちのところだけどこからもクレームがきませんでした。

今工事がどの程度進んでいるのかわかりませんけど、上棟前なら上棟時、あと完成時や引越しの時にもまめに挨拶するなどして関係改善を図るように試みてください。

この回答へのお礼

本当に重ねてありがとうございます。

この問題以前に、地中障害の問題が発生し（これも売主側の調査ミスとのことでした・・・；；）それで白紙にするか裁判か、というところまでもつれにもつれており、今回の工事は久々に開始され、また地中障害撤去の為の準備的なものであり、それが済んでから新たに日程とか渡しますね～・・・という話をＡさんにはしたところだったのですが・・・
Ｂさんは私道の権利は持っているもののそこには住んでおらず、ちょっとはなれたところに住んでいるので、知らなければ挨拶の範囲から外れていたかもしれません；；

とにかく、頑張ります＾＾

ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/29 11:49

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/27 18:26

>その私道は、確かに４２条位１項道路です。

２号（開発道路）なのか５号（位置指定道路）なのかでも少し話が変わります。
補足の中で売り主が業者とのことなので、もしかすると２号道路ということはないですか？もしそうであれば業者が築造した道路の可能性があり、それだと特に公共のための道路としての性格が強いので、私権はかなり制限されるというのが判例による解釈です。

>それも、文章ではなく、添付してある公図？や付近の登記簿謄本のコピーを見れば、確かに私道の１部がＢさんのものであると分かる、という程度です。

それでは十分に説明しているとはいえないでしょう。私道は特に私権が絡むのでトラブルになりやすくきちんと説明する義務があります。このあたりは不動産業者には常識の話であり、うっかりではすまされる問題ではありません。

>（それも権利の濫用になるのでしょうか）
何に対する補償（？）なのかがわかりません。
もちろん掘削した道路は元に戻すのは当然ですが、それ以外には特に関係する話はないはずです。
何にしても説明不足だったその仲介業者が自らこの問題を解決する努力をすべきなので、Ｂさんとの話では必ずその仲介業者の責任者が同席して、あるいは仲介業者が中心となって問題解決すべきでしょう。

この中ではご質問者はＢさんに対しては誠意ある態度をとるとともに、Ｂさんとともに仲介業者を責めるという立場、つまりＢさんと同じく被害者（まあＢさんの要求が？なので被害者といえるのかという話はあるけど）という立場で接するとよいでしょう。

今後お向かいさんになるので、関係をこじらせないことが大事です。
すべて仲介業者の責任という形で押しつけるように持って行ってください。

この回答へのお礼

たびたびご丁寧にありがとうございます。

確認はしておりませんが、戦前からある私道であるので、やはり５号道路と思われます。。。

Ｂさんへは先日仲介業者がお詫びに行きましたが、とにかく買主（私）が来て詫びろ・・・と
それでうかがいましたが、工事の挨拶が無かったことなど指摘され、通行権を正式な書面で頂くに至りませんでした。。。
ただ、それも知らなかったゆえなので、それを説明しようとしましたが、一度掛け違ったボタンは直すことが難しく、かなりご機嫌を損ねてしまったようです。

再度お願いにあがりますが、Ｂさんにとって悪者は業者ではなく、やはり私という認識が強くなってしまったようです。
Ｂさんの立場を考えれば当然ではありますが、被害者でもある私としてはなかなか辛いです・・・

ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/28 20:45

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/27 13:23

まずその道路は建築基準法４２条１項５号道路（位置指定道路）となっていると思います。

以下その前提でお話しします。もしそうでない場合には補足下さい。話が変わります。

>１、売主側業者が言う、
>敷地に面してる側Ａさんの許可があれば問題ない。というのは正しいのですか？

位置指定道路ですから、確かに判例上は一つの道路を共同で築造したと考えるべきですからＢさんがその道路の使用について異を唱えることは権利の濫用と見なされるでしょう。ある意味共有物に近い扱いを受けていると考えてよいと言うことです。

ただ道路の掘削工事をするのであればＢさんの承諾は基本的に必要です。Ｂさんが承諾しない場合には上記の通り権利の濫用として裁判などで勝つことは出来るにしても、民法では共有物であれば全員の承諾を得ることという基本がありますから。

無断で道路の掘削をするというのはよくありません。

>２、また、契約書には記載がありますが・・・説明不足や説明義務を果たしていない、ということで、業者の責任は問えるでしょうか？？？

重要事項説明書には記載がありますか？
重要事項説明書に記載があるのであれば説明は受けているはずです。
かかれている内容について説明を受けて、ご質問者は確かにかかれている内容についての説明を受けましたというサインをしているはずですから。

ただ単に契約書に書かれているだけでは不十分でしょう。

Ｂさんとの間でもめているという内容が定かではないのですが、承諾がなかったことで怒っているとしたらそれはまっとうな話なので、仲介業者の説明不足で存じていなかったという話を、その仲介業者とともに訪れてお詫び申し上げるしかないですね。

この回答へのお礼

大変丁寧なアドヴァイス、ありがとうございます！

その私道は、確かに４２条位１項道路です。

それで、すみません、説明不足だったのですが、Ｂさんについて記載があるのは重要事項説明書でした。
それも、文章ではなく、添付してある公図？や付近の登記簿謄本のコピーを見れば、確かに私道の１部がＢさんのものであると分かる、という程度です。
（素人には難しいです・・・）

取り合えず、仲介業者のミスであることは売主側業者の方は認めており、その旨Ｂさんには伝えてもらいましたが・・・・
近隣説明会の際に「保障をしろ」と要求されていたのがＢさんでした（その時は向かいにすんでる人という認識で、私道の持ち主という話もなかったのでＢさんだとは知りませんでした）今後揉めることが心配です。。。
（それも権利の濫用になるのでしょうか）

ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/27 13:50

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2006/05/27 12:58

契約書を見直せば、私道の一部が確かにＢさんのものである旨、記述があります。

重要な内容は告知されいると思えますね

AさBさんの物でAさんは承諾済み
Bさんは未承諾は書面から判りますよね

したがって・・・それを知ってて買ったってことです

未承諾は内容から判ります

通常は文書で重要内容の告知をします
口頭だと言った言わないが判らないので後で揉めます

文章で残っているので・・・ね

重要な内容の告知はされていると解釈しますね

法律では・・・重要内容告知はする義務があるが
その方法までは記載されません
文章に残っているので・・・ね

この回答へのお礼

そうですか・・・
文書で残っていれば、それを承諾した、ということになるのですね・・・

ただ、担当者も、読み返して、ああ確かにありましたね、という反応で。
Ｂさんの承諾がなければいけないよ、という記述はない上、法律的に必要になるという説明もなかったものですから・・

プロから一般消費者に仲介するにしては、説明不足じゃないか？
と考えたのでした。

細かいアドヴァイス、ありがとうございます＾＾

お礼日時：2006/05/27 13:30