評価額が上がった土地について

地目が畑だった土地を親類に貸しました。親類はその土地を整地して土間を打ち、鉄骨で簡易の作業場を作って仕事を始めました。数年して役所から当該地を「親類に貸しているか」の確認があり、そうだと答えたところ、翌年から「畑」が「宅地」と「雑種地」になり、数十万円だった評価額が数千万円の課税対象額となってしまいました。当方としては将来的な諸事情があり、この土地を先方に買ってもらいたいと考えています。そこで伺いたいのですが、まず１）贈与税は現在の評価額分かかってしまうのでしょうか。また２）その場合、先方には「畑」の相場価格で売ることになると思いますが、課税が元ですむ方法はないでしょうか。よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/08/01 10:19

＃１です。

最終的な売買までアドバイスが無かったですね。
失礼しました。

仮に税務署が、現況に対して「使用貸借」（＃１の「１．」）を認めてくれたら、
路線価（宅地・雑種地）で売買が可能です。
例えば時価１０００万円なら、８００万円で売買可能だと思います。
贈与税がかかる事はないと思います。

農地評価での売買は、＃１の回答理由により、かなり難しいと思われます。
頑張って下さい。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2006/08/01 23:07

　質問文の「数十万円だった評価額が数千万円の課税対象額となってしまいました」ということから推測して、この土地は、市街化調整区域内、または未線引きの都市計画区域内に所在する農地だと思います。

　
　とすれば、まず、市町村が評価した「宅地」と「雑種地」の評価額の妥当性を疑ってみることから始めるべきだと思います。

　市街化調整区域内の農地であれば、農地法の規制を強く受けるので、「整地して土間を打ち、鉄骨で簡易の作業場を作った」からといって、安易に現況宅地として通常の宅地課税をすることには疑問があります。
　また、無許可で農地転用をしていたら、農地法違反の疑いもありますから、通常の宅地と同程度の固定資産税評価額とすることには無理があるのです。

　例えば、簡易の作業場というのが農業用施設であれば、「農業用施設用地」として固定資産税の評価額は、「一般農地の評価額＋造成費相当額（１m2当たり数千円程度）」になりますから、通常の宅地の評価額の１／１０以下で評価することが可能です。

　質問文の状況がよくわからないので、明確な回答はできないのですが…。
　贈与税は、国税であり、贈与を受けた人に課税されます。税務署がこの土地を現況宅地とみなすか、それとも農地とみなすかによって判断は分かれると思います。

　市町村の評価額と税務署の評価額は必ずしも一致しているわけではありません。ただし、この土地が「倍率方式」の地域に所在していれば、市町村の固定資産税評価額が税務署の評価額の根拠として使用されます。

　なお、この土地が農地法の規制を受ける農地であれば、農地転用はもとより、農地の賃貸借も売買も農業委員会の許可がなければできないことがあります。

この回答へのお礼

たくさんの助言をいただきありがとうございました。まとめてお礼をさせていただきます。実はこの問題は最終的に遺産相続時の相続税に絡んでくる問題なのです。自分自身でいろいろ勉強を始めていますが、詳細はやはり税理士さんに相談してみようと思います。

お礼日時：2006/08/09 01:50

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/08/01 10:55

まず根本的に売却できるのかどうかです。

その地域は市街化地域なのですか？であれば簡単に農転の許可は出ると思いますけど。
はっきり言うと現状は農地法違反（畑をそれ以外の用途に使用）なので、農転できなければそもそも売却も出来ませんよ。その親戚は農家というわけではありませんよね？
所有権移転登記は農地である限りは、農家に売却するのでなければ、農転申請が下りないと出来ません。（法務局ではねられます）

>１）贈与税は現在の評価額分かかってしまうのでしょうか。
売却であれば贈与税はかかりません。もちろんその土地の現在の価値と比較して著しく低い価値での売却であれば、課税される可能性はありますが。
ただこの時に使われるのは「相続税評価額」であり、今回の「固定資産税評価額」とは関係ありません。
「固定資産税評価額」．．．．市町村の税務課で決めている価格
「相続税評価額」．．．．．．税務署にて決めている価格
ですから贈与税関係は税務署にご確認下さい。

なお贈与税は贈与を受けた人に対して支払われます。売り渡すご質問者ではありません。

>また２）その場合、先方には「畑」の相場価格で売ることになると思いますが
これであればそもそも贈与税の心配はいりませんけど。

>課税が元ですむ方法はないでしょうか。
固定資産税評価額は全く関係ありません。

あと、売却ですから売却したら譲渡所得が発生してその分は納税しなければなりません。
これについても、税務署にて確認されるとよいでしょう。

No.1 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/08/01 10:08

大変ですね。

長文失礼します。

＞数年して役所から当該地を「親類に貸しているか」～
これは税務署ではなく、地方税事務所（東京なら都税事務所）ですよね？
銀行の人の話では、
「数年ごとに巡回していて、例えば農家が届出をせずに（月極）駐車場にしていたりすると、
遡って、固定資産税・重加算税をかけられる事もある」
との事でした。
税務署も独自に巡回をしているようですが・・・。
まれに近所の通報（チクリ）もあるようです・・・。

・行政の見解
　あくまで「相手の認定」ですから、すでに「農地」ではなく、「宅地」と「雑種地」です。
＞１）贈与税は現在の評価額分かかってしまうのでしょうか。
　当然の事ながら、影響するでしょう。
　国税庁（税務署）が路線価を発表すると、ニュースになりますが、
　実は地方税事務所（役所）も独自に路線価を調べています。
　双方であまり金額は変わりませんが、地方税事務所は、道路認定されていない私道や、
　細い路地まで足で歩いて調べて、路線価を付けて現状を把握しています。
　これは地方税事務所の役人に聞きました。

　評価格を元に、国税庁（税務署）の路線価または時価で売買しないと、
　差額は贈与とみなされるでしょう。
　一般に宅地の場合、路線価＝時価（×８割）といったところでしょうか。
　つまり時価１０００万円の土地なら、８００万円以下で売買すると、
　差額に対して贈与とみなされます。
　残念ですが、これは税務署が認定するので、貴方の意見は聞いてくれません。
　なお、値段は地域や場所によって違います。
　＊税務署の路線価
　http://www.rosenka.nta.go.jp/

・地方税事務所の見解
　＞親類はその土地を整地して土間を打ち、鉄骨で簡易の作業場を作って仕事を始めました
　この作業場に対して、親類もしくは貴方が、「固定資産税」は払っていますか？
　農地としての土地の「固定資産税」とは別に、作業場の「固定資産税」です。
　おそらく「建築物」として認定されているでしょうから、
　今後、「固定資産税」を請求されます。
　親類が商売をしているなら、帳簿上は、減価償却するなどして、処理が必要です。

・税務署の見解
＞地目が畑だった土地を親類に貸しました。
　無償または安い金額で貸したと仮定します。
　これを「使用貸借」と言います。
　この場合は、税務署が「使用貸借」を認定するかどうかですが、
　かなり危険なケースです。
　税務署では今回のようなケースを「借地権の贈与認定」と呼んでいます。
　これをされると、貴方→親類に「借地権を贈与した」と認定されて、
　贈与税がかかります。
　また、安くても家賃を受け取っていたなら、売上も所得として申告しなければなりません。

＊以下↓、貴方（地主）が土地を貸す前に、しなければならなかった事
　
１．税務署対策（国税庁）
　親類に土地を貸す際に、簡単な「土地の貸借契約書」を作成し、
　このコピーをと共に、
　「土地の無償返還に関する届出書」（税務署に書式あり）
　を提出する。
　これを提出することで、税務署は「使用貸借」と認定してくれます。
　贈与税はかかりません。
　子が親の土地に家を建てる際は、このようなケースを使います。
　地代は無料でも、固定資産税程度（安価）でもかまいません。
　税務署にはフローチャートがあり、担当者はこれを元に「借地権の贈与」か
　「使用貸借」か認定します。
　今回のケースでは、契約書も届出も何も無ければ、残念ですが「借地権の贈与」です。
　さらに、受け取った地代は、所得税として申告する。
　貴方が白色申告の場合、「不動産所得用」という別紙を添付しなければなりません。
　サラリーマンなら、源泉票を元に、毎年の確定申告（「不動産所得用」を添えて）が必要です。
　
２．地方税事務所対策（地方自治体）
　ａ）土地について
　　土地を親類に貸したとして、届出をする。
　　書式は役所にあり、簡単な図面の提出を求められる場合もあります。
　　担当者が来て、メジャーで図っていきます。
　　この時に、「農地」から「宅地」と「雑種地」に変わります。
　　すでに認定されていると推測される。
　　これを元に、土地の「固定資産税」が変更になります。
　ｂ）建物について
　　親類が作業場を建てたなら、建物の「固定資産税」を申告する。
　　＊たとえ未登記でも、税金（固定資産税）はかけられます。
３．法務局対策（法務省）
　登記は法務局になるので、また管轄が違います。
　地域慣例にもよりますが、作業場ですから、登記はしないケースもあると思いますが・・・。
　もちろん法務局へ行けば、「登記をして下さい」と言われると思います。

＊今後の対策
　今回のトラブルが役所（地方税事務所）だったと仮定します。
　さらに数年毎の巡回で明らかになった！と仮定します。
　おそらく、周辺でも似たような事例があると思います。

・地方税事務所対策
　地方税事務所なら、すみやかに固定資産税を払い、建物の固定資産税も払って下さい。
　また、「今までの（過去数年間の）固定資産税の差額・重加算税」はとらないよう、
　担当者（係長クラス以上）と話し合いをして下さい。
　その際、「親類への売買を考えている。その参考にしたいから」という理由で、
　「宅地」と「雑種地」として、彼らの持つ路線価（地方税事務所独自の）を聞いておきましょう。
　あくまで「知らなかった」として、友好的に話し合いを進めて下さい。

・税務署対策
　不安であれば、プロ（税理士または宅建を持つ不動産屋）に相談し、
　今からでも上記「１．」の届出が可能かどうか、調べて下さい。
　または匿名で、国税庁のタックスアンサーに聞いて下さい。
　このまま「農地」で売買したら、ますます「贈与認定」になると思います。
　借地権ではなく、「土地の売買時の贈与認定」は、税務署も本気になると思います。
　税務署に相談に行けば、担当者がフローチャートを手に出てくると思います。
　「知らなかったんです」と正直に話し、今からでも上記「１．」を受け付けてくれるよう
　頼んでみてください。通るかどうかは分かりません。
　心配であればプロに頼むべきですが、
　税務署はプロよりも納税者の方が甘い判断が出る場合もあります（微妙です～）。　　

・私のケース
　私も似たようなケースで、上記、税務署への届出は全て済ませたのですが、
　２．のａ）だけが抜けていて、地方税事務所と対決しました。
　その際、
　「ｂ）の届出をした納税者が、脱税が目的のワケが無い」
　「私の不在時に、たまたま在宅した家族に、
　『何で届出をせずに　勝手に土地の形状を変えたのか！』
　と庭先で若い二人の職員が迫り、恐怖感を与えた」
　として、全面対決です。
　相手も係長が出てきて、話し合いました。
　結果は、無届だった数年間の固定資産税の差額・重加算税はまけてもらい、
　固定資産税の変更届を出しました。
　これも思い返せば、甘い判断だったと思います。
　係長は「調査時に部下より無礼があった」として、家族に謝罪しました。
　
・私の見解
＞「親類に貸しているか」
　の段階で、すでに無届とみなされて、相手のカタにハマッています。
　８割は浸かっていると考えて良いでしょう。
　数年毎の巡回でひっかかって、地権者に確認が取れて、
　相手はガッツポーズしたはずです。　
　もはや「農地」として売買できる状況ではなく、
　放っておけば、「次から次へと贈与税や重加算税」の対象になります。
　現実に作業場（建物）が立っているのですから、争っても負けるでしょう。
　実は税務署のお姉さんから、
　「私も異動してきたばかりなので、一緒に勉強しましょう」
　と、フローチャートを見せてもらったのですが、
　いわば、今回のケースをカタにハメるためのようなモノなのです。
　土地の法律が細かい事を知らない「土地持ちの農家」や
　「土地持ちの資産家」をハメるための武器です。
　私の知り合いも同じように無届で「駐車場」を作り、同じようにやられました。

最後に、戦い方ですが、相手も人間です。
最終的には、納税者ＶＳ担当者です。食い下がれば、相手も譲歩します。
その際、貴方が法律を知らなければ戦えません。
いつも言っている事ですが、
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。
「脱税は違法ですが、節税は大いにやってかまわない」と税務署の偉い人も言ってました。
上記全て、あくまで個人的な見解です。すでにプロに相談するレベルだと思います。

どうか、頑張って下さい。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm