仮換地の段階で買った土地が共有名義になってました

父が生前自宅横の土地を区画整理中の仮換地の段階で購入した土地があります。死後名義変更をしようとしたら、全く知らない方２人との共有名義でした。その代わりその全く知らない方の土地の一部も父名義でありました。みんながお互いの土地をすこしづつ持ち合ってる状況です。法務局で仮換地時に購入すると良く有る事みたいで、区画整理後にお互いにそれをいっせいのせっで、各自に戻す約束をしてるのではないか？との事。父が亡くなってしまってどういう話があったかわかりませんし、買いたした土地は親戚の不動産屋を通したもので、実はあまりかかわりたくない事情がありまして。そもそもこれは、どういうことか分かる方おりますか？区画整理はとっくに終わってます。誰に頼んで音頭をとってもらうべき事なのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2006/11/01 10:29

法務局でお話はお聞きになっているのですね。

従前地Ｘに対して仮換地Ａ・Ｂが仮換地指定されていて、
換地処分が行われるまでの間にＡの売買を行う場合、従前地Ｘの分筆登記ができないときは、
従前のＸの共有持分権を譲渡して登記をしておき、換地処分後に換地Ａ・Ｂの共有持分を分割登記する方法があります。

共有者が父上のほかに２人ということは、Ａ・Ｂ・Ｃかも知れませんね。
仲介した不動産屋が一番心得ていると思うので、そこを通して話をするのが一番早いと思います。

それを避けたいなら、司法書士にお願いすればよいかと思います。
○従前地Ｘに対して仮換地がＡ・Ｂなのか、Ａ・Ｂ・Ｃなのかチェックする。
換地処分のときに、父上宛に換地処分通知書が来ていると思います。
○共有者を確定し連絡をつける。
相続が発生していたり、もめていたり、転居したりしていると厄介です。
○土地Ａ・Ｂ（・Ｃ？）の共有持分を相互に交換して「共有持分の移転登記」することになると思いますが、土地の分筆登記は発生しないと思います。　
http://www.gifu-chousasi.or.jp/faq/faq_1_c.html　（これの４番目）

基本的には等価交換ということになるので課税は発生しないと思いますが、
評価額が替わったりしていると課税される可能性もありそうなので、
税理士にも相談する必要があると思います。

窓口になって動いてくれる司法書士が見つかると良いのですが、費用はかかると思いますので、
可能な範囲で共有者に連絡をして、共同で依頼することの了解を取り付けられた方が良いと思います。
その時、当初の仲介業者が共通だったりすると、そこにやらせたらいいと話も出るかもしれませんので、あなたの希望どおりにはならない可能性もあります。

詳しくは知り合いの司法書士（又は司法書士会に紹介してもらう）に、ご確認されると良いと思います。

この回答へのお礼

法務局では良く有る事だけであとは購入した不動産屋さんに相談しなさいとの事でした。丁寧に解説ありがとうございました。やはり当事者同士でまず話してみます。

お礼日時：2006/11/02 09:05

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/11/01 18:22

補足しておきます。

＞区画整理はとっくに終わってます。

昔のことを「ああだ、こうだ」と言っても換地処分後ですので、原因がわかっても今頃しょうがないでしょう。

その土地の利用状況が判りませんが、相続登記には権利証不要ですので、ふつーに行政書士を雇って、持分の相続移転登記をやれば良いんじゃない？
↓
権利証が見当たらないのですが、相続登記はできますか。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~iharama/newpage7.htm

でも、固定資産税は免税点以下？

この回答へのお礼

自分が起きてしまった状況の元の原因を知らないと、これから話をすすめていく上でも困るのではなかと思ったからで、理解する必要はあるとおもいます。　自分の持分は自分で名義の変更する予定です。有難うございました。

お礼日時：2006/11/02 09:11

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/11/01 10:19

＞みんながお互いの土地をすこしづつ持ち合ってる状況です。

法務局で仮換地時に購入すると良く有る事みたいで、区画整理後にお互いにそれをいっせいのせっで、各自に戻す約束をしてるのではないか？との事。

この法務局の回答は、間違ってます。
区画整理は、従前地と仮換地の関係で構成されます。
この中で、権利関係まで区画整理事業は触れません。

＞購入した
保留地じゃない？

保留地であるなら、土地売買契約書の名義で登記名義人を付けれますので共有名義あって不思議じゃないです。
売買契約書を確認しましょう。
なければ、換地処分通知が税務課の固定資産担当課にありますので見せてもらいましょう。


＞区画整理はとっくに終わってます。誰に頼んで音頭をとってもらうべき事なのでしょうか？

最初に言い出した人が音頭をとるしかないでしょう？
不動産屋と一緒に頼みに行きましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。契約書が残っているので間違いなく買ったとおもうのですが。他の二人はご近所でしたので話をしてみたいと思います。

お礼日時：2006/11/02 09:02