中古の借地権物件について。

現在住んでいる駅で徒歩圏内に築15年1,500万円程の普通借地権の中古物件がでました（地上権か賃借権かまだ確認してません）。

主人の仕事の都合上、これ以上駅を離れられないため、定年まで賃貸暮らしになると思っていました。2DKで10万円、3DKで13万円程するので、定年まで3,750万程賃貸にかかる予定です。（一戸建ては更に高いので買えません(^^;)）

(1)一生ここに住むつもりはなく、定年後はもっと田舎に引っ越そうと思っている。
(2)興味のある自然素材のリフォームができる。
(3)賃貸よりも安くすみ、老後移住の貯蓄ができそう。
などで、単純に借地権という選択もいいのでは？と思うのですが、借地権に関して素人なので、本当に良いのか、我が家の場合の問題点などをアドバイスをいただければと思います。

また、売値1,500万円というのは、借地権を購入する値段のことなのでしょうか？このお金は借地権が終了した（更新しない）場合は、戻ってこないものですよね？

頭金（諸費用込み）は500万円はだせるのですが、このような物件はローンを組むのは難しいのでしょうか？（現在は財形積立てとつみたてくんをしているのですが・・・）また、住宅ローン減税はうけられるのでしょうか？

不動産屋に行く前に少し知恵をつけてから行きたいと思っています。よろしくお願いします。

No.3 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/11/03 14:42

#2です。

一戸建てだったのですね、失礼しました。
一戸建ての場合は区分所有ではありませんから、その点では自由です。
ただ非常に割高ですよね。
土地なしの築15年の上物が1500万ですから。
この場合、借地権料以外は建物の値段となりますから、ローンは組めると思います。
借地権の残存期間はあと何年でしょうか。期限が来たら更地にして返さなければならないので、その分は費用もかかります。

この回答へのお礼

みなさんありがとうございました。
いろいろと勉強して検討してみたいと思います。

お礼日時：2006/11/06 23:03

No.2 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/11/03 05:05

no.1の方のご回答でほぼ出揃ってますが、

●1500万の売値は借地権料＋建物の代金です。
別に毎月地代を払いますが、その代わり固定資産税は土地の分はかからないです。

●借地権が終了したからといって権利代は返却されません。
普通借地権というのが何のことかわかりませんが、定期借地ならば期限までに更地にして返却するのが原則です。
旧法借地権でも同じですが、こちらはまず更新できる場合が多いです。
それでも地主の破産や相続などの問題が生じれば更新できない場合もあります。

●土地の分はローンを組めないのが原則です。なので頭金がある程度ないと購入できません。が、もともとマンションは土地の持分は微々たるものなので、もしかしたら頭金500万でも十分かもしれません。
ローンはつまり所有権の物件・・この場合は建物に対して組むのが原則なので、ローン減税の対象になると考えるのが普通です。

質問者さまは将来的には田舎にということですが、マンションというのは「住み捨て」はできないんです。
持ち家を持っている以上、永遠に固定資産税、管理費、修繕費の支払い義務があります。
借地権ならば期限が来たら自動的に捨てられる・・・というものではありません。
区分所有者ですから、管理組合と運命をともにします。
組合で更新することが決定したら、つまり建物が存続したら、あなたの建物の所有権は残りますから税金、管理修繕費は払い続けなければなりません。
また、更新しないならば建物の取り壊し費用を払う義務が生じます。
（最近建てられた定期借地権マンションはほとんど、将来の取り壊し費用も積み立てしています）
それならば更新時までに売却すればいいと考えるのですが、将来的にどうなるかわからない点と、ローンが組めないという点で、売却も非常に難しいということです。
将来的には引っ越すという予定ならば借地権のマンションはあまりお勧めしません。

この回答への補足

すみません。説明不足でした。マンションではなく一戸建てを検討しています。

補足日時：2006/11/03 09:56

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/11/03 01:30

土地・建物を新たに取得する事や、賃貸生活を続ける事に比して、借地権付建物というのは意外にお得になるケースも有りますのでよく計算してみると良いです。

理解されていると思いますが、1,500万円以外に月々地代が発生します。

＞売値1,500万円というのは、借地権を購入する値段のことなのでしょうか？このお金は借地権が終了した（更新しない）場合は、戻ってこないものですよね？

今回の対象物件の概要をよく見る必要がありますが、「借地権付建物」とすると基本的には建物＋借地権の代金と考えて良いと思います。建物は貸家ではなく質問者の名義になります。
借地契約が終了したからといって戻るお金では有りません。しかし更新しない場合に建物が有れば地主に対しての建物買取請求権というものがあります。又、地主が承諾すれば「借地権付建物」として転売する事も理屈上は可能です。

＞ローンを組むのは難しいのでしょうか？
土地が他人の物で抵当権が設定出来ないし、基本的には難しいと言われますがこればかりは金融機関毎の審査判断ですから相談してみるしかありません。どこに行っても絶対無理という話では無いです。

あとは、借地契約の内容をよく確認する事が大切なのと、中古物件ですから建物をよく見極める事は大前提です。