忙しい現代人の腰&肩のお悩み対策!

先日、区役所でとった住宅用家屋証明書が登録免許税の軽減に使えるものなのかどうか、心配になりこちらに投稿させていただきました。

まずは、順を追って状況を説明します。
この度、中古のマンションを購入することになりました。
売買契約はすでに済ませ、明日銀行と金消契約の予定です。
銀行や仲介業者から、金消契約までに新住所に住民票を移しておくよう言われたので、先日新居の住所に住民登録をしました(本来はいけないのでしょうが…)。

その際、どうせ区役所に行くなら…と登録免許税の軽減を受けるための住宅用家屋証明も新住所で取ることにしました。証明書の申請書には、住宅を取得した日付を書く欄があり、窓口の職員にいつの日付を書いたらよいか尋ねたら、「今日の日付を入れて下さい」と言われたので(未来の日付では受けられないと言われました)、その通りにし無事証明書を取ることができました。

しかし、よく考えてみると、まだ引渡しを受けていないのにおかしくないか?と思い始め、心配になってきました。実際の引渡日に所有権の移転と銀行の抵当権設定登記も行われると思いますが、その際、登記所の登記官は、抵当権設定日よりも前の日付で取得した住宅用家屋証明で登録免許税の軽減を認めてくれるのでしょうか?

少しでも司法書士に払う報酬が減ると思い、勇んで自分で住宅用家屋証明を取りましたが、こんなことで悩むくらいなら、少しの金をケチるより専門家に任せた方がよかったかなと思っています。

この住宅用家屋証明書が実際に登録免許税軽減に使えるのか?、もし使えないとしたらどのような対応を取ればいいのか、教えていただければ幸いです。また、いったんこの証明書を間違って取ってしまうと二度と取れないといったことはあるのでしょうか?

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A 回答 (3件)

不動産の売買契約では、売買代金が全額支払われたときに所有権が移転する、という所有権移転時期に関する特約条項が定められています。

契約書を見てください。入ってますでしょ。

 つまり、売買代金を支払う日(決済日)が所有権移転の日=住宅を取得した日になるのです。

 ですから、論理的に、事前に住宅用家屋証明を取得する事は不可能なのです。取得日を証明する書面も必要なのに、何故申請日を取得日として取れてしまったかも不思議ですが。

 勿論、特約条項に従い、所有権移転登記の売買原因日付は、決済日になります。まず、問題になるのは、この原因日付と軽減証明書の住宅を取得した日付が矛盾することです。ですから、抵当権設定の前提である所有権移転登記で引っかかってしまいます。

 司法書士は、まさか、本人が事前に取れるはずのない証明書を取っているとは思っていませんから、軽減証明申請の準備もしているはずです。二度と取れないことはないと思うのですが、事情説明と今もっている証明書の返却が必要かもしれません。早い目に、間違って取ってしまった事を、司法書士に連絡しておいた方がよいでしょう。
 
  

この回答への補足

大変遅くなりましたが、先月末に無事決済も終わり、先日新居へ引越ししました。結局、その後仲介業者を通じて司法書士に確認してもらったところ、「問題ない」とのことで当初とった家屋証明書を使うことができました。色々アドバイスありがとうございました。

補足日時:2006/12/16 22:54
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

確かに、売買契約書に所有権移転の時期は、売買代金の残金の支払日ということが書いてあります。

仲介業者の担当者が、事前に取った証明書で大丈夫だと言っていましたが、やはり、矛盾があると思いますので、もう一度明日連絡をとり、司法書士に確認してもらようにしてみます。

ただ、1点気になるのは、本来は住民登録を移動した日=入居日となるのが建前ですので、所有権移転日より前に新住所に住民登録があるというのは、それはそれでおかしいという気もします。登記官は住民票の写しまでは見ないのでその意味では影響はないのかもしれませんが…。

お礼日時:2006/11/19 23:00

>区役所の職員に「過去の日付や未来の日付では出せません」と言われたので、



役所の職員が言うのは、証明日のことじゃない?
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この回答へのお礼

取得日について、そのように言っていたと記憶しているのですが…。

お礼日時:2006/11/19 22:52

>中古のマンションを購入することになりました。



取得の場合は「売買契約書」の日付を「住宅取得日」とします。

>この住宅用家屋証明書が実際に登録免許税軽減に使えるのか?、もし使えないとしたらどのような対応を取ればいいのか

司法書士に一度相談してください。
行政が発行した書類が間違っていますので、発行された証明書と「売買契約書」を持って書類を「差し替え」て貰いましょう。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kurashi/7222 …
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
ただ、区役所の職員に「過去の日付や未来の日付では出せません」と言われたので、差替えが可能なのか、もう一度確認してみようと思います。

お礼日時:2006/11/18 11:41

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Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

はじめまして。

取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

出席しなくてはならない場合と出席しなくてもよい場合があるなら、それぞれの違いを教えてください。

しばしば、【取締役を取締るのが監査役】とう言葉を聞くので、取締役会に監査役は出席しなくてはならないのかと思っています。

できるだけ、根拠条文も教えていただければありがたいです。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役を定めることができる。
2  監査役は、前条に規定する場合において、必要があると認めるときは、取締役(第三百六十六条第一項ただし書に規定する場合にあっては、招集権者)に対し、取締役会の招集を請求することができる。
3  前項の規定による請求があった日から五日以内に、その請求があった日から二週間以内の日を取締役会の日とする取締役会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監査役は、取締役会を招集することができる。
4  前二項の規定は、第三百七十三条第二項の取締役会については、適用しない。

(定款の定めによる監査範囲の限定)
第三百八十九条  公開会社でない株式会社(監査役会設置会社及び会計監査人設置会社を除く。)は、第三百八十一条第一項の規定にかかわらず、その監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨を定款で定めることができる。
2  前項の規定による定款の定めがある株式会社の監査役は、法務省令で定めるところにより、監査報告を作成しなければならない。
3  前項の監査役は、取締役が株主総会に提出しようとする会計に関する議案、書類その他の法務省令で定めるものを調査し、その調査の結果を株主総会に報告しなければならない。
4  第二項の監査役は、いつでも、次に掲げるものの閲覧及び謄写をし、又は取締役及び会計参与並びに支配人その他の使用人に対して会計に関する報告を求めることができる。
一  会計帳簿又はこれに関する資料が書面をもって作成されているときは、当該書面
二  会計帳簿又はこれに関する資料が電磁的記録をもって作成されているときは、当該電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したもの
5  第二項の監査役は、その職務を行うため必要があるときは、株式会社の子会社に対して会計に関する報告を求め、又は株式会社若しくはその子会社の業務及び財産の状況の調査をすることができる。
6  前項の子会社は、正当な理由があるときは、同項の規定による報告又は調査を拒むことができる。
7  第三百八十一条から第三百八十六条までの規定は、第一項の規定による定款の定めがある株式会社については、適用しない。

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役...続きを読む

Q司法書士・行政書士が職権により、戸籍等を閲覧・取得することについて

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続きを依頼しました。
 以下T司法書士・行政書士をTとします。

 T事務所より、法律の定めるとおりに遺産を配分するとの内容で、関係書類が5人に送付されてきましたが、その書類は関係者の本籍・住所
等が既に印字され、ただ署名・捺印するのみのものでした。

 なぜTから送付されてきた書類に本籍・住所等が印字されていたのか疑問に思い、本日、T事務所を訪ね確認したところ戸籍・除籍・住民票を取得した事を認め、「司法書士・行政書士は職権により戸籍等を閲覧・取得できる事が認められているので、問題ない」との回答でした。

 実は私は、弁護士や司法書士・行政書士等は職権により、登記簿や戸籍等を閲覧・取得できる事をしっていましたが、基本的には当人の了解を得るか、通知した後と考えていました。

 私が「戸籍等は個人情報であり、〔職権により取得することができる〕と〔取得する〕は意味が違うのではないか。依頼者はともかく、
該当する当事者に関しては了解を得るか、最低限通知するべきではないか」と続けたところ、「そんな事をしていたら、仕事にならない」
との答えが返ってきました。

 私が、「今言われた〔そんな事をしていたら、仕事にならない〕という発言は、この発言を文字通り解釈していいのですね?」と確認した
ところ黙り込み、少し間を置き、「当事者の所在が分からず、連絡が取れない場合も多くある。」と答えました。
 「一般論では、そういった事もあるかもしれないが、我々の場合は全員市内に居住し、容易に連絡もとれる、所在が分からない
ということは無いはずだ。依頼者からその程度の情報は入手できたはず。もし、それをしなかったのなら仕事として怠慢。」といったところ、「全員が市内に居住している事は、戸籍・住民票を取得して初めて分かった。怠慢ではない」との答でした。
 続けて私が「取得した戸籍は謄本か、抄本か、謄本ならば相続人以外の情報も記載されているが、それらの情報はどうするつもりか」
と尋ねたところ、「それについては答えられません。」との回答でした。

ここで本題です。

1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?
2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?
3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

以上3点につき、詳しい方にご教授頂ければと思います。よろしくお願いします。

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続...続きを読む

Aベストアンサー

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?

 依頼人の依頼の範囲内で、かつ、司法書士の職務の範囲内であれば取得される者の了解は不要です。
相続登記の依頼を受けた場合は、戸籍謄本等を取得し相続人を確定することが最初の仕事になります。

 一度だけ戸籍を取り寄せる前に遺産分割協議書を作成したことがあります。数日後に相続人の一人が海外に転出するというので時間がなかったからです。依頼に基づき亡妻名義の不動産を夫である依頼人が相続するという内容の遺産分割協議書を作成し、署名押印して貰った後で戸籍を取り寄せたら、離婚していました。依頼人に、離婚した夫は相続人にならないと連絡したところ、プロならそのくらい分るやろと怒鳴られました。いくらなんでも離婚の有無までは推察できません。えらい目に合いました。

 戸籍を取り寄せることによって認知した子の存在が判明することもありますし、除籍謄本の保存期間が経過し廃棄されている場合は、上申書を作成し相続人全員の署名押印を貰わなければなりません。後から戸籍を取って他にも相続人がいましたとか、追加の書類に相続人の署名押印を貰ってくださいでは、それこそプロとはいえません。

>3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

 相続登記に添付する相続人の戸籍は抄本で事足ります。また、個人情報保護の観点からも抄本の方が望ましいのかもしれません。
ただ、相続登記に添付した戸籍等はすべて還付されますので、それを預金の名義変更等に使いまわすことができるのです。銀行はどういうわけか相続人についても戸籍抄本ではなく戸籍謄本を要求しますから。
要するに同じ450円使うなら戸籍謄本を取るのが親切かなという程度のことです。

 なお、法務局も戸籍謄本のコピーは取りませんし、司法書士も登記完了後には依頼人に戸籍を返却します。コピーも取りません。(取ってたら事務所が戸籍で埋まってしまいます)

 ですから、戸籍のことはあまりご心配されることはありません。

 

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し...続きを読む

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q抵当権抹消の登記申請書の書き方

ローン完済出来たので抵当権抹消をするのですが、自分でやってみようと思います。
Webからサンプルをダウンロードしたのですが、イマイチ書き方がわからないので教えてください。
我が家は一戸建てで妻と共有になってます。
私が6分の5で妻が6分の1です。
サンプルは以下のようになっていました。

--- 以下サンプル ---
登 記 申 請 書

登記の目的  3番抵当権抹消(注1)

抹消する登記 平成17年3月8日受付第1234号抵当権(注1)

原   因  平成23年2月10日弁済(又は「解除」等)(注2)

権 利 者 ○○郡○○町○○34番地
            法 務 太 郎 (注3)

義 務 者 ○○市○○町二丁目12番地
      株式会社○○銀行
代表取締役 ○○○○(注4)
添付情報
 登記識別情報又は登記済証(注5) 登記原因証明情報(注6)
  資格証明情報(注7) 代理権限証明情報(注8)
登記識別情報(登記済証)を提供することができない理由(注9)
  □不通知 □失効 □失念 □管理支障 □取引円滑障害 □その他(    )

平成23年2月14日申請 ○○ 法 務 局 ○○支局(出張所)

申請人兼義務者代理人  ○○郡○○町○○34番地
               法 務 太 郎  印 (注10)
連絡先の電話番号00-0000-0000(注11)

登録免許税  金2,000円(注12)

不動産の表示(注13)
不動産番号 1234567890123(注14)
 所   在  ○○市○○町一丁目
地   番 5番
 地   目 宅 地
 地   積 250・00平方メートル
(順位番号 3番)(注1)

 不動産番号 0987654321012
 所   在  ○○市○○町一丁目5番地
 家屋番号       5番
 種   類  居 宅
 構   造  木造かわらぶき平家建
 床 面 積  120・53平方メートル
(順位番号 3番)(注1)
--- サンプル終わり ---

質問1.「登記の目的」の部分で土地が「順位番号乙区5番」、建物が「順位番号乙区1番」
となってますが、ここには何と書くのでしょうか?
「5番抵当権抹消」と書くのか、それとも1番の方も別に作るのでしょうか?
2通必要なのでしょうか?

質問2.「抹消する登記」の部分は、「登記済」とかかれた大きなハンコが打ってあるのですが、
その日付と番号を書けば良いのでしょうか?
登記済のハンコとは別に半分くらいのサイズで「共同担保目録」というハンコが押してあるの
ですが、この番号(日付は無し)は特に必要ないのでしょうか?

質問3.「権利者」の住所は抵当権設定契約証書にかかれている「抵当権設定者 責務者」
に記載されている住所と氏名を書けばよろしいでしょうか?
(物件の表示の欄には住所が「字」の部分まで細かく書かれていて、上の住所と少し違っています。)
また、共有者(妻)の住所、氏名は書かなくて良いのでしょうか?

質問4.「添付情報」ですが、銀行から「お渡しする書類」のところに、
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」
「担保抹消用委任状」
「現在事項一部証明書」
となっていますが、この3つを書けば良いのでしょうか?

質問5.「不動産の表示」で土地と建物の情報を記入しますが、不動産番号は書かなくて
良いでしょうか?
また、順位番号のところは土地に5番、建物に1番と書けば良いのでしょうか?

質問6.ここで細かく聞くより法務局に言って質問しながら所定用紙に記入した方が簡単
でしょうか?

よろしくお願いします。

ローン完済出来たので抵当権抹消をするのですが、自分でやってみようと思います。
Webからサンプルをダウンロードしたのですが、イマイチ書き方がわからないので教えてください。
我が家は一戸建てで妻と共有になってます。
私が6分の5で妻が6分の1です。
サンプルは以下のようになっていました。

--- 以下サンプル ---
登 記 申 請 書

登記の目的  3番抵当権抹消(注1)

抹消する登記 平成17年3月8日受付第1234号抵当権(注1)

原   因  平成23年2月10日弁済(又は「解除」...続きを読む

Aベストアンサー

1.
土地と建物の乙区順位番号が違う場合は、
「登記の目的」欄に「何番」部分は記載せず単に「抵当権抹消」とします。
「抹消する登記」欄の何年何月何日受付第何号抵当権と
「不動産の表示」欄の土地&建物の(乙区順位番号何番)で特定出来ますから
全く問題ありません。

2.
はい、原則としては、「登記済」とかかれた大きなハンコが打ってある
その日付と番号を書けばOKです。
あと、抵当権抹消の場合には共同担保目録の記号&番号の記載(印刷など)は不要ですが、
申請書の最上部又は最下部などの空白部分に鉛筆で
例えば 共担目録(あ)第○○○○号 などとメモ書きすることで
担当者の確認の手間が省けたりします^^

上記で、原則として…と書きましたのは、
可能性としては「その日付と番号」が間違ったまま処理され、
当時関与した登記官・司法書士・金融機関担当者など誰も気づかず
なんて事も稀にありますので、
当時発行された登記簿謄本(縦書)又は当時か現在の登記事項証明書(横書)の乙区欄の
記載事項と「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」が合致していることを
確認する必要があります。

3.
はい、抵当権設定登記した当時から現在まで住所異動していなくて、
或いは仮にしていたとしても住所変更の登記手続(所有権登記名義人表示変更)が
未了のままで、登記簿上の住所などが抵当権設定当時のままであり、
また行政側等の都合で住居表示実施や町名地番変更などの変更もない場合は、
そのとおりですが、抵当権設定契約証書の住所などは、
場合によって丁目何番何号などでは何-何-何と略記されていたり、
大字・小字何番地などでは大字・小字を省いていたりなどもあったりしますから、
上記2.と同様に登記簿謄本又は登記事項証明書の甲区所有者欄に記載された住所を
確認される方が間違いないのは確かです。

「物件の表示の欄には住所が「字」の部分まで細かく書かれていて、
上の住所と少し違っています」につきましては、たとえ物理的には同一場所であっても、
住民登録上の住所が例えば「大字何々○○番地○」でも
登記所(法務局本局・支局・出張所)によっては不動産登記簿上の土地・建物所在地番が
「大字何々字何々○○番(地)○」としている場合も有りますので、
その場合には住所と不動産所在地の表記は別物と考えて、
申請書に記載する住所はあくまでも住民登録上の住所であり
また現在の登記簿=登記事項証明書の甲区所有者欄に記された住所を記載して下さい。
※もちろん、不動産の表示欄の方には、登記簿に合わせて「字何々」の記載は必要です。

「また、共有者(妻)の住所、氏名」につきましては、当然必要ですから、
権利者欄には土地・建物の共有者全員の住所・氏名を記載します。
※権利者欄の住所・氏名には持分の記載は不要です。

なお、権利者2名の場合、申請書サンプルには記載されていない注意点がありますが、
それは改めて後述させていただきます。

4.
添付情報欄には
登 記 済 証   登記原因証明情報
資格証明情報    代理権限証明情報

または下記事由により
登 記 済 証     登記原因証明情報(原本還付)
資格証明情報(原本還付) 代理権限証明情報

と記載して下さい。
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」
「担保抹消用委任状」「現在事項一部証明書」など具体的な題目は不要です。
何故なら、
<登記済証>&<登記原因証明情報>=
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」、
<資格証明情報>=「現在事項一部証明書」、
<代理権限証明情報>=「担保抹消用委任状」を各々指し示している
法令上の用語だからです。

あと、<登記済証>は登記完了時に返却されるのが基本で、
それ以外の<登記原因証明情報><資格証明情報><代理権限証明情報>は
原則として登記所側に提出(出し切り)する事になりますが、
今回のように<登記済証>&<登記原因証明情報>兼用形式の場合には、
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」を御自身が全部コピーして
コピーの方を<登記原因証明情報>として提出(出し切り)し、
原本の方は登記完了時に返却して貰う事になります。
…コピーを提出して原本を返して貰う事を「原本還付」といいます…

また、<資格証明情報>として提出する「現在事項一部証明書」についても、
通常は金融機関側が有効期限3ヵ月以内の使い回し目的で
所有者に対し「原本還付」を要求する事も多いので、
ふつは上記と同様に「現在事項一部証明書」をコピーして
コピーの方を<資格証明情報>として提出(出し切り)し、
原本の方は登記完了時に返却して貰う事になります。

なお、上記の原本還付をする場合、登記所・登記官によって差異がありますが、
添付情報欄に「(原本還付)」も付記するように要求される事も稀にありますので、
「(原本還付)」も付記しておいた方が無難ではありますが、
相談窓口での確認が一番確実です。
※登記済証は元々返却されるべきものですから、登記済証の箇所には
「(原本還付)」の付記は不要です。

5.
不動産番号を書けば不動産の表示を省略出来るわけですが、
不動産番号を記載した上で、具体的な不動産の表示も併記する事をオススメします。

「順位番号のところは土地に5番、建物に1番と書けば良いのでしょうか?」
はい、質問1.で「登記の目的」欄に「何番」部分は記載していませんので。

なお、乙区順位番号に関しまして、「土地5番、建物1番」と確認されたのは、
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」の中の記載からでしょうか?
あるいは設定当時の登記簿謄本(縦書)又は当時か現在の登記事項証明書(横書)からでしょうか?
不動産番号とサラッと書いてらっしゃるって事は、
登記簿のコンピュータ化以降の登記事項証明書(横書)がお手元にあると推測できますが…

場合によっては、管轄登記所側(法務局本局・支局・出張所)の都合で
登記簿が移記(コンピュータ化など)される際には、
その時点で効力を有する箇所だけが移記される結果、
甲区・乙区共に不要部分が省かれ順位番号が若くなることもあります。
(もっとも、たとえ移記されても建物乙区1番なら変動はありえませんが…)

不動産登記簿がコンピュータ化され紙媒体から磁気ディスク等に移行され始めて、
既に20余年経過し全国完了済みですが、移行時期は登記所によりバラバラでしたから、
当時か現在の登記事項証明書にて乙区順位番号を確認されていらっしゃれば、
変動はないと思いますが、万一、当時の登記簿謄本(縦書)か
「登記済抵当権設定契約証書(兼 解除証書)」で乙区順位番号を確認されただけの場合には、
申請書作成の前提として改めて現在の登記事項証明書の交付を受けて、
乙区順位番号を確認されるのが賢明です。

取り敢えず、御質問ごとにカキコミさせていただきました。
登記所で事前相談される場合には、
土地・建物の最新の登記事項証明書(共同担保目録付)の交付を受けた上での方が、
話が早いです^^

以下次回に続きますm(_"_)m

1.
土地と建物の乙区順位番号が違う場合は、
「登記の目的」欄に「何番」部分は記載せず単に「抵当権抹消」とします。
「抹消する登記」欄の何年何月何日受付第何号抵当権と
「不動産の表示」欄の土地&建物の(乙区順位番号何番)で特定出来ますから
全く問題ありません。

2.
はい、原則としては、「登記済」とかかれた大きなハンコが打ってある
その日付と番号を書けばOKです。
あと、抵当権抹消の場合には共同担保目録の記号&番号の記載(印刷など)は不要ですが、
申請書の最上部又は最下部などの空白部...続きを読む

Q旧あさひ銀行の根抵当権抹消の登記申請について

旧あさひ銀行の根抵当権抹消をしたいのですが、会社の合併していたり分割していたりでよくわかりません。どのような手順をふんだらいいのでしょうか?申請書式等おわかりになる方教えてください。

Aベストアンサー

#6,#9です。

みずほ、三井住友、関連の登記を大阪にて行いましたが、いずれのばあいも「存続している本体」からの抹消の委任状のみで受理されております。

A銀行---C銀行
    |
B銀行---D銀行

上記において会社登記簿上A銀行がC銀行に商号変更し、
同様にB銀行がD銀行に商号変更し、
さらに、それぞれ相互に吸収分割を行っている。
このような事例においては基本的に「会社分割」が行われていないのと同じように扱っているようです。

既回答にある「東京法務局長」からの事務連絡と同内容のものを見た記憶があり(会からか雑誌かは覚えていませんが)ます。

全国どこでも通用するかどうかまでは保証できませんので、最終的には「登記官」に確認することとなるでしょうね。
※注:事前に「登記研究」や会からの資料の確認を行うことが大前提ですね。

Q相続登記を経ないと抵当権抹消はできませんか?

こんにちは、よろしくお願いします。
司法書士の受験勉強をしていたんですが、気になることがあったので、
質問させてください。
所有者兼抵当権の債務者が死亡し、その後相続人が債務を弁済し、抵当権を抹消する場合です。
テキストの中には、まずは相続による所有権の移転登記を経た後でないと
抵当権の抹消登記はできない旨記載しているものもあるのですが、
そうすると遺産分割協議が難航して、相続の登記が出来ない事も考えられ、
債務者側に過度の負担を強いる場合もあると思います。
相続の登記を経なくても、相続証明書等などの書類を添付することによって、
直接相続人から抵当権抹消することは出来ないものでしょうか。
また、可能であるとすれば、保存行為として相続人中の1人からの申請が出来るでしょうか。
ご回答を、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

結論から言うと、相続人から抵当権の抹消登記を申請することは、「不可能ではない」と考えます。

まず、抵当権の登記を弁済により抹消するためには、その抵当権の登記された「債務者」が弁済しなければなりません。そしてこの場合に、相続が生じた後に相続人が弁済しているので、先に相続による「所有権移転登記」や「抵当権の債務者変更登記」をしてから、弁済による「抵当権の抹消登記」をすべきです。不動産登記は、権利変動を忠実に再現するという要請があるからです。ですから、実体的な権利変動を忠実に再現する限り、相続による登記(所有権・抵当権とも)を経なければ、抵当権の抹消登記をする事が出来ない事になります。また、抵当権の「登記された債務者以外」の者が弁済すると、それは「代位弁済」となって、その抵当権は「抹消」ではなく、その弁済者に「移転」しなければならなくなります。

しかし、相続人と抵当権者(債権者)とが口裏を合わせて、死亡した「債務者(抵当権設定者)」が「生前弁済した」事にすれば、「所有権登記名義人」と「抵当権の債務者」とが同一人のままのため、その債務者(設定者)が死亡しても、相続による登記をしないまま、「相続人からする登記」として、抵当権の抹消登記をする事が出来ます。つまり、「抵当権設定者の死亡による相続」よりも「弁済による債権及び抵当権の消滅」が先に起きた事にする、と言う事です。あくまでも邪道ですが、登記官には「形式的審査権」しかないため、抹消登記申請は受理されると考えます。なお、この場合には、保存登記として、相続人の一人が抵当権抹消登記の権利者として申請人となれば足りる、と考えられます。

ですから、あくまで、「権利変動」に忠実に「相続が起きた後に弁済した」と言う事であれば、抵当権設定登記の弁済による抹消の前提として、相続による登記(所有権移転登記・抵当権の債務者変更登記)は不可欠だ、と言う事になると思われます。

結論から言うと、相続人から抵当権の抹消登記を申請することは、「不可能ではない」と考えます。

まず、抵当権の登記を弁済により抹消するためには、その抵当権の登記された「債務者」が弁済しなければなりません。そしてこの場合に、相続が生じた後に相続人が弁済しているので、先に相続による「所有権移転登記」や「抵当権の債務者変更登記」をしてから、弁済による「抵当権の抹消登記」をすべきです。不動産登記は、権利変動を忠実に再現するという要請があるからです。ですから、実体的な権利変動を忠実に...続きを読む

Q抵当権について質問です。同順位で(あ)と(い)が有ります。

抵当権について質問です。同順位で(あ)と(い)が有ります。
同じ金融機関で全く同じ金額、日付ですが、この場合の意味としては
(あ)、(い)がそれぞれ5,000万円だとすると、単純に
10,000万円の抵当権と言う事でOKなんでしょうか?
もし、そうだとしたらどんな意味があるかも教えていただければ助かります。

Aベストアンサー

同じ債務者が借入をしても、金利毎に抵当権2本に分ける時(三菱UFJ等)もあります。
あなたの場合は、金融機関の規定の問題で2本になっただけです。
尚、ローン事務手数料、登記手数料、不動産会社事務手数料が2倍になります。

2本の抵当権ですから、別々に変更、処分できますが今回は関係ないです。

Q根抵当権の債務者の住所変更について

この度、根抵当権の債務者に係る住所変更を予定しているのですが、申請書や代理権限調書は次の要領で良いのでしょうか。ご指導をお願いします。

1) 登 記 申 請 書
登記の目的 1番根抵当権変更
原 因 平成○○年1月31日住所移転
変更後の事項 債務者の住所
○○
債 務 者 ○○県○○市○○番地
○○○
根抵当権者 ○○県○○○市
(権利者) ○○信用金庫
代表理事 ○○
義 務 者 兼 ○○県○○市○○番地
権利者代理人 ○○○ 実印
連絡先の電話番号
添付書類
登記識別情報 登記原因証明情報 代理権限証書 印鑑証明書 資格証明書(省略)

2)代理権限調書( 委任状)
私は、○○県○○市○○番地 ○○○○を代理人と定め、下記登記を申請する一切の権限を委任します。

1.後記不動産 (1番根抵当権設定 平成○○年11月20日受付第○○○○号○○法務局)につき、平成○○年 ○月○○日住所移転を原因とする、1番根抵当権変更の登記申請書を作成すること及び当該登 記の申請に必要な書面と共に、登記申請書を所轄登記所に提出すること。
2.登記の申請に不備がある場合に、当該登記の申請を取下げ、又は補正すること。
3.変更後の事項 債務者の住所
○○県○○市○○番地
物件目録
土地の表示
省略

以上、宜しくお願いします。

この度、根抵当権の債務者に係る住所変更を予定しているのですが、申請書や代理権限調書は次の要領で良いのでしょうか。ご指導をお願いします。

1) 登 記 申 請 書
登記の目的 1番根抵当権変更
原 因 平成○○年1月31日住所移転
変更後の事項 債務者の住所
○○
債 務 者 ○○県○○市○○番地
○○○
根抵当権者 ○○県○○○市
(権利者) ○○信用金庫
代表理事 ○○
義 務 者 兼 ○○県○○市○○番地
権利者代理人 ○○○ 実印
連絡先の電話番号
添付書類
登記識別情報 登記原因証明情報 代理権限証書 印鑑証...続きを読む

Aベストアンサー

>登記識別情報 登記原因証明情報 代理権限証書 印鑑証明書 資格証明書(省略)

登記申請のルールが変わり、資格証明書は基本的に添付しません。
その代わり、申請書に会社法人等番号を明記する必要があります。

> 1.後記不動産 (1番根抵当権設定 平成○○年11月20日受付第○○○○号○○法務局)につき、平成○○年 ○月○○日住所移転を原因とする、1番根抵当権変更の登記申請書を作成すること及び当該登 記の申請に必要な書面と共に、登記申請書を所轄登記所に提出すること。

これでもいいような気がしますが、誰の住所か明記されていないので、(所有者の住所ではなく)債務者の住所であることを明記するのが望ましいと思います。

Q成年後見人の登記事項証明書の有効期限について

成年後見人が被後見人の代わりに行政の窓口等で何らかの申請手続きをするとき、窓口では成年後見人であることの確認のために、登記事項証明書の提出を求めていますが、発行後3ヵ月以内のものという条件が付いていることが多いようです。3ヵ月以内という条件には何か法的な根拠があるのでしょうか。

Aベストアンサー

>3ヵ月以内という条件には何か法的な根拠があるのでしょうか。

 登記事項証明書は、発行日時点の登記事項の内容を証明しているものに過ぎませんので、それ自体に有効期限という観念はありません。
 ですから、三ヶ月以内という条件は、その申請手続ごとに根拠を探すしかありません。もしかしたら、単なる運用かもしれません。
 ちなみに成年被後見人の法定代理人として成年後見人が不動産登記の申請をする場合、代理権限証書として登記事項証明書(成年後見ファイル)を添付しますが、申請する時点において、発行日から三ヶ月以内の物である必要があります。

不動産登記法施行細則
第四十四条  第四十二条若クハ第四十二条ノ二ノ規定ニ依リ提出スベキ印鑑ノ証明書又ハ不動産登記法第三十五条第一項第五号 ノ規定ニ依リ提出スベキ代理権限ヲ証スル書面ニシテ官庁又ハ公署ノ作成ニ係ルモノハ其作成後三箇月以内ノモノニ限ル


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