位置指定道路は全く問題無いと聞きましたが・・・

こんにちは。中古住宅の購入を考えている者です。この度、気に入った物件が見つかり購入しようと購入申込書を記入したのですが、その前に、物件に接道している道路が気になったのでどんな道ですか？とたずねたところ、”位置指定道路”との説明を受けました。その際、”位置指定道路”のデメリットの説明を求めたのですが、『公衆で認められている道路で全くデメリットは無く、将来この家を売る時にも、この条件が障害になることは無い。』との説明を受けました。しかし、インターネットで調べるといろいろと不安になる事を書いているので、私のような状況で考えられる問題点を教えて下さい。ちなみに、その中古住宅の条件は下記の通りです。
　(1)築１２年。住宅会社がミニ開発した建売物件。
　(2)一軒あたりの土地は大体３０坪、家の建物面積は大体２７坪が全部で１２軒。
　(3)接道している位置指定道路は購入を希望している物件の８ケ月前に登録。
　(4)位置指定道路の持ち主はミニ開発した住宅会社との事。(不動産屋に確認した。ちなみに持ち主である不動産屋が倒産しても関係無いとの事。）
　(5)その道はＴの字になっており私の物件と、もう一軒で行き止まりに　なっている。

以上のような状況です。良きアドバイス、宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2006/12/12 10:46

位置指定道路は私道であることがほとんどです。

その場合は、所有権が何人かいる共有になります。
道路や側溝の修繕が必要でも所有者が直すことになります。民有地なので行政ではやりません。

問題が起きるのはたいてい2通り。

その道路がなくても他の道路が接していて自分の再建築が可能な敷地を持っている所有者がいる場合、所有権があるからと位置指定道路の形状を守らずに越境してくることがあります。この場合奥の方はわかってもらえればいいのですが、ダメなら法的措置にでる以外どうしようもなく形状を元通りにしないと原則再建築できません。

位置指定道路にしか接していなくても、自分の土地だからと、花を植えたり自転車を置いたりして占有してしまう人がいた場合。建て替えを考慮にない人でこういう方が時々います。

他にも道路修繕したくても入り口の人は利用してないから関係ないという顔をされることもあるでしょうし。マンションの共有部分と違い管理組合を作ることもありません。

長年のうちには問題がでると厄介にはなるでしょう。新しいミニ開発なら、測量図も謄本、公図も明確になっているので法的には守られるのですが、迷惑な住人が出るかでないかは予測がつきません。突き抜けた位置指定道路ならまだいいのですが行き止まりの時は数十年後にトラブルとなり売買したくても位置指定道路の状況が悪く売りにくいということもあります。

公道よりもリスクがあるのは本当だと感じます。

この回答への補足

回答ありがとうございます。やはりリスクはあるのですね。逆に私には、値段が安い以外のメリットはあるのでしょうか？

補足日時：2006/12/12 21:42

No.4 回答者： KNKNKNKNKN 回答日時： 2006/12/12 14:17

拙宅も公道と直角に接している位置指定道路に面しております。

結論から言うと建物の建築/再建築、人/自動車の通行には特に問題ありません。「道路」と書いてある通り公衆の用に足らないようなものであれば位置指定道路の指定は受けられません。

・本当に位置指定道路になっていますか？　法務局で登記簿謄本をとって調べましょう。
・位置指定道路の持ち主が住宅会社というのは問題あるかもしれません。持分を所有権移転してもらうべきでしょう。拙宅の前の位置指定道路は６戸が面していますが、その６戸で持分１／６づつ共有しています。
・公道ではないのでメンテナンスは持ち主で行う必要があります。持ち主が住宅会社のままだと住宅会社がメンテナンスしてくれないと永久にそのままですよ。まあ、そうそう壊れたりしませんが・・・。
・公道よりリスクがあると言われればその通りですが、そのリスクは僅かなものと考えます。

この回答へのお礼

回答あるがとうございます。登記簿謄本をとってきます。

お礼日時：2006/12/12 21:48

No.2 回答者： legacy_bp5_20r 回答日時： 2006/12/11 23:43

位置指定道路が問題ないとは言い切れないようです。

参考リンク
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20031 …

リンク先を要約すると「位置指定道路は人には通行権があるが、車両は通行権が認められない場合がある」ということです。

もし位置指定道路を通るしか行動に出られない土地を買うなら私道の持ち主から車両も含めた通行許可を取ることを購入の特約事項に入れた方が無難かも知れませんね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。私が購入を希望している中古住宅の立地では車での移動が日常不可欠になるので通行許可を特約事項に入れようと思うのですが、持ち主が住宅会社なので倒産した場合はどうなるのでしょうか？

補足日時：2006/12/12 21:29

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2006/12/11 23:04

位置指定で税金も払っていないやからが、反対側にいけるんだからここに家たてるけど、なんてのが現れたことがあります。

みんなそうなんだから、あんただけが主張したって、といってるうちになにもいってこなくなりましたが、そこも、ほんの一角だけ業者が売り損じたというか、買ったやつが変人で、おれは家だけでいいと、玄関も置かないところの土地はイランといったようで、業者が家とペアでくっつけそびれた土地でした。最近の細かい家なら立たないこともない広さがありますので、そんなことをいってきたようです。ただ１軒の家がうちの私道をとおらなければ公道に出れなくなるので、強く反対しましたが、合意がとれれば、その道に家をたてられたようです。T字路で２軒だけの持ち出しであと公道といいうことであれば、もう一軒の家も位置指定がなくなれば家として存続できないのだから、心配しなくていいとおもいますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。心配しなくても良いとのことですが、もめた内容を読んでいると不安になります。

お礼日時：2006/12/12 21:23