離婚後の名義変更について

知人のことです。
20年以上の婚姻関係です。
住んでいる家の土地と建物をそれぞれ2分の一づつ
夫婦共有名義にしておりましたが
このたび離婚することになりました。
土地と建物は　現状では妻名義にすると
特例に当てはまるので2110万円まで贈与税はかからないのですが
住宅ローンが残っている関係で
妻名義にするには　
妻の名前で新にローンを組みなおさなければならないそうです。
現時点ではパート収入しかない妻には　ローンの審査が通らず
借り換えは無理だということがわかりました。
それで、このまま夫名義のまま離婚してそのままローンは
妻が支払って、その家に住んでいくという事で
話しはついたようです。
土地、建物は慰謝料として譲渡するという
書面を作成してもらうそうです。
ですが
夫の名義2分の一は　
いつになるのかわかりませんが、
妻がローンの借り換えをできるようになった時か
ローンを完済してからの時かに名義を変えるらしいのです。
でも、もし離婚後、夫が借金などしてなくなった場合
土地や建物を差し押さえられたりすることはないですか？
こういう方法でよいものなのでしょうか？
20年以上婚姻関係があっても
離婚後の名義変更は贈与税にはなりませんか？
私は話しを聞いただけなのですが
なんだか不安です。
慰謝料として譲渡すると書面があれば大丈夫なのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： siba3621 回答日時： 2006/12/24 17:16

http://www.smilesupport.net/zaisanbunyo.html
財産分与と税金

財産を受け取る側
【贈与税】　
財産分与は、原則として贈与税はかかりません。
（本文省略）
【不動産取得税】　
財産分与で不動産を受け取った場合は、不動産取得税がかかります。
（以下省略）

財産を支払う側
【譲渡所得税】　
土地や建物で財産分与が行われた場合は、分与した人に譲渡所得の課税が行われます。（財産分与を現金で支払う場合は非課税です。）
（以下省略）

以上のようになりますのでローン返済用の預金口座の通帳を預かっておいて引落にまにあうように預け入れることにし、登記名義を変更しておいてはどうでしょうか。
このような事例の時は、借入金を全額返済してもらえる人が身内にいない場合は、破綻するケースが多いのでそれを前提に今後どうするか考えてください。売却して自分が支払える住宅に買い換えないと固定資産税等の負担とローンの返済の負担に耐えられないと思います。

この回答へのお礼

ひとつひとつ説明して頂き大変よく理解できました。
URLも参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/12/24 23:32

No.1 回答者： thor 回答日時： 2006/12/24 17:10

・夫名義のローンを妻が返済したら、妻→夫の贈与になります。

妻は住宅ローン控除を使えるわけでもないし。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4411_qa.htm#q1

・(慰謝料と財産分与の区別がついていないようですが)
当然ながら、贈与時点で夫婦でなければ20年以上の夫婦に対する特例は使えません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

慰謝料にしても、額が多すぎると判断されれば贈与税の対象です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4414.htm

財産分与として不動産を夫から妻に渡した場合、その不動産を売却したものと見なされ夫に譲渡所得税がかかります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3114.htm

この回答へのお礼

色々と参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2006/12/24 23:29