住宅ローンは？お知恵を貸してください。

昨年九月に中古住宅を全額ローンで購入しました。
色々あって、裏の工場が私たちの敷地（家）を欲しい
ことになり、その際、同等の物件をご用意してくれる
話がすすんでおりますが、そうなったら現在の住宅ローン
はどのようになりますか？例えば、裏の工場の方が同等の
住宅を購入して現在の私たちの住宅と交換は可能ですか？
現在この家についている、抵当権や銀行などどのように
して話しをしていけば良いのか不安です。本当にこの様な
ことが可能なのでしょうか？

あまりに唐突な話しで、素人の私たちにはまったく検討
もつきません。どんな話の進め方が一番良いのかお知恵
をお貸し下さい。

No.1 回答者： kadakun1 回答日時： 2007/01/24 14:50

交換・・というわけにはいかないでしょう。

現在の住宅には根抵当権が設定されていると思いますので、まず銀行にローンの完済をしなくてはなりません。
で、新しい住宅をまたローンで借りる・・
と言うことになるでしょう。

この際に気をつけるべき事は、手数料です。
購入時に色々な手数料がかかったと思いますが、新しくローンを組めば同じだけかかります。あと引っ越しなどの手数料も・・・
なので、3千万の家を3千万で売って新たに3千万の家を購入するという単純な理屈では出来ないでしょう。
細かな事は銀行に相談されては？
同じ銀行でまた借りるのなら良いですが、同じ利息で行けるかどうかも・・・・
手数料や引っ越しなどで100万くらい（3千万のローンなら）多めにもらわないと損するかも知れませんね。
なので、その辺の手数料も全て相手持ちだという契約書も必要でしょう。

この回答へのお礼

とてもわかりやすい回答ありがとうございました。
やはり新しい住宅ローンなのですね。お互い素人なのか
相手は、とても簡単に今回の件をお話しするので半信半疑
でした。
>その辺の手数料も全て相手持ちだという契約書も必要でしょう。」
その際、契約書など詳しい依頼は、司法書士などでしょうか？
それとも不動産業者（宅建取り扱い主任者）に依頼すべきでしょ
うか？どの道、プロの方に依頼すべきだと思うのですが、どのよう
な人に頼めば良いのでしょうか？もしご存知でしたら教えてくださ
い。

お礼日時：2007/01/24 17:07

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/01/24 15:56

>そうなったら現在の住宅ローンはどのようになりますか？

先方が御質問者の住宅購入で支払う代金にて完済することになります。
ですからその代金より御質問者のローン残高の方が大きい場合には大問題となります。

>例えば、裏の工場の方が同等の住宅を購入して現在の私たちの住宅と交換は可能ですか？
そういうことは出来ません。

工場のほうで用意をするといっても、結局のところは売買になるだけです。

ようするに、今の住宅を売却して別の住宅を購入するということです。

>本当にこの様なことが可能なのでしょうか？
住宅の買い替えは普通に出来ますからもちろん可能です。

この回答へのお礼

早速のご返事ありがとうございます。

>ようするに、今の住宅を売却して別の住宅を購入するということです。

上記のようにした時に、損をしないために注意すべき事はありますか？
一様、現時点の話しでは、こちらに一切負担のないように、手数料等
全て相手の工場の方が面倒を見ると口約束ですがおしゃっていました。
ただ口頭なのでやはり書類など用意をしておくべきでしょうか？

お礼日時：2007/01/24 17:09

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/01/24 17:58

>上記のようにした時に、損をしないために注意すべき事はありますか？

負担してもらう手数料などはきちんと手数料として契約書にて負担してもらうなどのことが書かれていること、つまりそれが物件価格に上乗せされるようなことがないようにして下さい。
つまりその分だけ今の住宅の購入代金を上乗せする、あるいは代替住宅の価格を下げるということをしないようにということです。

>ただ口頭なのでやはり書類など用意をしておくべきでしょうか？
最終的に売買契約書などを作ることになりますので、そのときにはきちんとそれら契約書に明記すべきものです。
別途作る必要はないのではと思います。

あと、代替住宅を探してくれるという話なんですけど、別のいい方をすれば人に自分の住宅を探してもらう話で、必ずしも希望の家なのかという問題があるので、代替住宅が決定するまでは今の住宅の売買契約書を締結しないのがベストです。それが無理な状況だと契約内容を詳しく吟味する必要があります。

この回答へのお礼

明確な回答大変参考になりました。
赤の他人が自分の家を探す・・・・確かに変ですよね！！
しっかり自分達の目で見て納得するまで安易に事を進めない様
にしたいと思います。
話しがもっと具体的になりましたら又お知恵をお貸しくださる
と大変嬉しく思います。この度は本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/01/31 12:15

No.4 回答者： master-T 回答日時： 2007/03/09 16:33

こういったケースでは、ただ単に宅地建物取引主任者に相談しても

よほど熟練した者でなければ良い回答を得られません。
また、一般の行政書士、税理士、弁護士でも正しい答えが得られず
トラブルの元になることがあります。

不動産コンサルタント資格取得者、不動産アナリスト資格取得者
など、その地域の宅地建物取引業協会に電話で問い合わせをして
その業に携わるスペシャリストが在籍する
適切な指導をしてくれる業者を紹介してもらうのが良いでしょう。

私もこの業に携わる者ですが、ほんの少し意見を言わせて頂くと
売買・交換は後々のトラブルに備え、業者に委託し
手数料等は相手側に全額負担させます。(これは基本です)
銀行で相談する前に不動産取引に精通する業者に相談し
交渉の下準備を進めておき、あなた自身は
取得費用など、すべてを表にしてソロバンを弾いて算出しておきます。
相手側が良い条件を出してくるまで、応じてはいけません。
有利な条件提示がなされない場合の対処の仕方、交渉術など
プロの意見を参考に進めます。
借入れ金・抵当などは、相手側に代位弁済させることも可能ですので、
それほど心配されることはありません。

*詳しくは、各都道府県の宅地建物取引業協会(組合)の不動産無料相談窓口でどうぞ。