着工合意寸前！教えて下さい！！

Question

昨年年末に住●林業と受注契約しました。決して急いではいなかったのですが、年末という事だと値引きが出しやすいと言われたためです。まだ全く間取りも決まっていないまま、（つまり見積もりも正確でないまま）「どんな間取り、坪数になっても家本体の総額（オプションは除く）から１４％値引きをロックする」という契約内容でした。
　そして、ここ三ヶ月打ち合わせを繰り返してきましたが、ほとんどの仕様は決まったものの、まだ一部ニッチや壁造作、照明、クロスなど細かな仕様については決まっていない状態です。（きっと、私たちは悩みすぎで計画としては遅れ気味なのだとは思います。）
　三月の決算時期という事もあり、住●林業からは、「来週着工合意をしてもらえれば、本社からの支援金が使えるのでエアコン●台をサービスします。」と言われ承諾してしまいました。
　でも、ここへきて、こんなに未決定事項の多い状態（つまりはまだ正確な金額のでていない状態）での着工合意が本当に施主にとって得策なのか悩んでいます。（そもそも、見積もりの曖昧なままでの１２月の契約もどうだったのか・・・）
　一応、未確定事項については「この部分については後日決定」といった打ち合わせ書類が用意されました。
　長くなってしまいましたが、このような段階での着工合意は通常の事なのでしょうか。このまま印鑑をおしていいものか、たとえエアコン代がかかってもキチンと金額が出てからにするべきなのかどうか悩んでいます。いいのだとしたら、契約書のチェック事項など教えていただけないでしょうか。

binba · Accepted Answer

No.４です。非常に長文です。

「監理」と「管理」は別物なので混同しないようにで下さい。
「工事監理」とは建築主の立場に立って工事を設計図書と照合し、
工事が設計図書のとおりに実施されているかどうかを確認することです。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/j_kenchiku/0_etc/index_kanri.html
工事の「管理」または「施工管理」は、いわゆる現場監督の行う業務で、
施工がスムーズに遂行される様に、施工者側の立場で行います。

ですから、「工事監理者」を施工会社から手配したら、
国交省のいう工事監理の意味を成しません。
あくまでも、建築主が直に「工事監理者」を代理人として任命し
工事監理委託契約するものです。

それから「設計」も、建築主が直に設計業務委託契約をするものです。
通常は、設計者が工事監理も行う事が殆どです。

ですが、多くの人が「家は造るものではなく買うもの」といい、
「ＨＭからこのハウスキットをいくらで購入するか」と言う風に、
「施工会社」に「施工」だけでなく「設計」と「工事監理」を依頼しています。
その理由が私にはさっぱり分りませんが、色々魅力があるのでしょう。
実際に施工会社に設計監理を依頼する人たちがいるので、
国交省が呼びかけているのです。

> 施工金額の詳細は出さない方針だ、と言って、「一式」以外は教えてくれないのです。

例えば、1500万円の工事内容を、「一式3000万円」で契約する事も有り得ますよね。
施工会社から工事監理者を紹介受けたらだめですよ。
上記内容でも、妥当ですって言うに決まってるじゃないですか。

> 「第三者性能表示はこちらでつけますから、お客様が依頼なさると出費も大きいし、工事期間がかなり延びます。」と言われます。

お客様が払うべき金額に、上乗せして工事費に計上してますって。
「工事期間を短縮する事＝監理をきちんとしないかも？」ですし、
工事期間が延びて困るのは、お客様でなはく、
延びた分の社員の給料が損失になる施工会社です。

> ハウスメーカーごとの工法に詳しくないと評価はできないので、検査機関も実はそれぞれのハウスメーカーから出向だともお聞きしました。

ＨＭ独自の工法で作る住宅を購入するんですよね？
検査すべき立場の人が施工会社とグルになっていく日本独自の組織図ですね。
それで問題が起きないなら、国交省が呼びかけたりしませんって。

施工会社がやってくれる事は工事金額に全て含まれて居ます。
建築主が何かを自分で行う事にするからといっても、一式になっていて、
「それはサービスでやる事にして有りました」と言われれば、
引いてもらう事も出来ません。
結果、自分で手配すると余分に費用が掛かる事になります。

内容も決めないで工事契約するシステムが有るとは、私は知りませんでしたが、
工事監理者を先に決めないで工事契約するシステムの所を選んだのには
それなりの理由もあっての事と思いますので、
「欠陥住宅をチェックする民間の会社にお願いしようかと・・・」
に相談するのが良いかもしれませんね。

私はＮＭの事をよく知らないですし、同業界ながら接点もありませんので、
申し訳ありませんが、その手の会社への対策はよく分りません。

ですが、私のところには、
10～100万円の手切れ金払ってＨＭから逃げてきたお客様が時々居ます。
それで、気に入った内容でＨＭより700～900万円くらい浮けば、設計監理料と解約金と
工事補償や建物保証料を払って家具を買っても、まだおつりが来ると喜んでます。
早急に信頼できる専門の所に相談された方が良いと思います。

binba · Answer

なかなか素敵な建物を建てている建築会社だと思いますよ。
ですが、設計内容と施工金額が適正かどうかは誰が精査しますか？
施工会社が施工を急がせて早く回収したいのは、当然です。
その物件に時間をかければ担当者の給料分儲からない事になるからです。
じっくり時間をかけて設計をし、納得がいったら施工会社の見積を集め、
適正な内容と金額かどうかを精査して施工会社を決めます。
施工がきちんとされるかどうか、あなたの代理人として工事監理をしてもらう人を
決めることが、法で定められています。国土交通省からも呼びかけています。
http://www.kinki.zennichi.or.jp/ippan/news/kouji/
もし施工会社の建築士が監理者に着任する場合、工事監理者を
名目上決めた事になって法の網はくぐれますが、施工会社の監理者が
同じ施工会社を監理出来ませんよね。
施工会社にとっての第三者に委託しないと、結局、
あなたが自分で工事監理する羽目に陥りますよ。
このサイトでもそういうトラブルの相談が結構あります。
必ずトラブルがある訳ではありませんが、法に定めている事を省略する事は、あまり信頼できる話ではない様な気がします。
施工会社の都合で事が進んでいっても、何も疑問に思わなければ良い事です。

bouhan_kun · Answer

おそらく一生住むものですから、目先のはした金より、納得できるものを作りましょうよ。

kkknagisa · Answer

「詳細が決まっていないのに契約してはいけない」といわれれば、確かにそうですね。
ましてや不安があるのに契約して、後悔しても元には戻せません。

反面、そういうことは良く有るんだろうな、とも思います。
家の契約時点で、全ての仕様を決めて、しかも満足できる、一切変更しないで良いと言うまで、内容を詰めて、契約し工事をし、何も変更もしないで完成する、なんてことは、ほとんど無いのが現実でしょうね。
本当に、家全体の総額から１４％値引きしてくれるなら、それはそれで魅力的ですし、期末に売上を上げたいので、サービスする、というのも、社会一般で良くあることだと思います。ま、これが本当にサービスなのか、業者の殺し文句なのかの、見極めが非常に難しい問題では有りますが。
業者側の、今年度の受注高を上げたい、新年度当初の仕事を確保したい、なんて思いも有るかもしれませんね。

さて、１２月に結んだ契約と、これから結ぼうとしている契約の中身が、今ひとつ解りません。
これから結ぶのは、着工承認でしょうか？
１２月の契約で、金額は示されているのでしょうか？
金額が示されているとすると、住○林業で、標準としている仕様で、ということになるのでしょうか？
検討している仕様にすると、これらよりアップするのかな？

どのような内容の金額で契約する（又は契約している）のかが解りませんが、金額が今の時点でいくらで、仕様なりを変更した場合、そうなる見込みなのかが、きちんと説明されているのなら、契約する、というのも有りかな、と思います。

ま、値引きなりが、その程度得か、得と考えられるかなど、最終的にはご自身で判断するしかない問題となってしまいますね。

tarotaro001 · Answer

仕様が決まっていない時期に契約するのは止めたほうがいいと思いますよ。

＞見積りも正確に出まいまま

仕様もキチンと決まっていて、かつ、詳細見積りが既に出ているときに、改めて１４％値引くというなら話は別ですが・・・・
正直な話、１４％値引くといっても、詳細見積りにこっそり上乗せされた上で１４％値引かれてもシロートには判りません。
エアコンサービスもまた然りです。
極端な話、エアコンもピンキリで、高いものは３０万ちかくしますが、一番下のグレードですと４万円以下（工事費別）で購入できますよ。

契約してしまえば、総額が自分が思っているより高くなっても結局は泣き寝入りになる可能性もありますよ。
契約すると、気にいらないからといって簡単に解約できませんし、解約すると結構な金額を請求されますよ。

値引きだけで、冷静な判断がし難くなっている時期だと思いますが、ここはグッとこらえて、仕様をきちんと打ち合わせしてから契約した方がいいと思います。

一生の買い物だということをお忘れなく。

着工合意寸前！教えて下さい！！

No.４です。

なかなか素敵な建物を建てている建築会社だと思いますよ。

おそらく一生住むものですから、目先のはした金より、納得できるものを作りましょうよ。

「詳細が決まっていないのに契約してはいけない」といわれれば、確かにそうですね。

仕様が決まっていない時期に契約するのは止めたほうがいいと思いますよ。

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