債権差押命令というのが来てしまいました。

Question

裁判所から「債権差押命令」という書類が来ました。
私は賃貸のアパートに住んでいまして、どうやら家主さんが倒産？された
ようなのです。

それによると、
「『債権者』（家主にお金を貸している銀行）は『債務者』（家主）が
お金を返してくれないので、債務者の財産である賃料の差押えを裁判所に
申し立てた。そこで、裁判所がこの今回の債権差押命令を出した」
というようなことだそうです。
続けて、「あなたは債権者と債務者とのお金の返還に関する争いに直接
関係はありません」とあります。
家賃は一旦払わずにおいて、あとから何処かへ払うようになるみたいです。
そのための手続き用紙が入っていました。

大体のことや、手続きが詳しく書いてあったので今回の件そのものは
そう問題はないのですが、
この先は一体どうなるんでしょうか？
そこらへんがちょっと読んだ限りではよくわからないのです。
それがちょっと気になっているところです。
もちろん「先住権」があるのはこっちですから、いきなり「出てけー」
なんてことはないでしょうが、例えば
新しい家主さんが決まったら、「ここ潰してマンションにしたいから
いついつまでに出て行って」と言われるとか、
家賃が変わるとか、ありえるんでしょうか？

この先起こりうることを、知ってる範囲で良いので教えていただけません
でしょうか？
お願いいたします。

iustinianus · Accepted Answer

当面のご対応は、tk-kubotaさんのNo.5のご回答どおり、第三債務者の陳述催告（民事執行法１４７条１項）のご作成と差押債権者への家賃のお支払になります。
　ちなみに、裁判所が「２週間」などと期限を設定してくる書類は、一般に「当日消印有効」ではなく、「必着」です（民法９７条１項準用）。お時間がなければ、ＦＡＸでご送信になって、お電話で担当書記官に受信確認をなさっても構いません。

　なお、「先住権」ですが、おそらく「占有権」のことをおっしゃっておられるのではないかと拝察いたします。
　「占有権」（民法１８０条）とは、要するに、「物の所持者は、自らの意思または法的手続によらなければ、その物を取り上げられることはない」という、いわば当然の事理をあらわす法律用語です。
　本件に即して申し上げますと、将来差押えがあったときに、差押債権者に対して「占有権」をご主張になるには、単にwako3001さんがお部屋を占有なさっているというだけでは不十分であり、賃借権などの「占有権原」が必要なのです。
　No.2の拙答において、私が「『先住権』なる概念により賃借人が保護されることはありません。」と申し上げたのは、このような趣旨です。

　もう一点、wako3001さんがご期待になっておられるであろう「立退料」について付言させていただきますと、仮に本件で競売がなされた場合、wako3001さんのご満足がゆかれるような金額の立退料をご獲得になることは困難です。

　ご質問を拝読する限りでは、wako3001さんがご入居のお部屋は、当初の賃貸期間が満了したものの、その後もwako3001さんがご使用になり、賃料のお支払も継続なさっておられるのでしょうから、賃貸借契約は、当初の賃貸期間満了時に期間の定めがないものとして更新されている（借地借家法２６条１項）と思われます（wako3001さんに最大限有利なケースが、この場合です。最先の抵当権設定登記以前からwako3001さんがお住まいというケースは、実際上想定できませんので割愛いたします。）。
　このような期間の定めのない賃貸借契約を買受人側から解約するためには、
・　買受人及び賃借人が建物を使用する必要性の比較
・　賃貸借に関する従前の経過（度々賃料の滞納があったなど。）
・　建物の利用状況
・　建物の現況（老朽化しており建替必至など。）
という観点からみて、解約に正当の事由があると認められることが必要ですが、こういった観点からは正当の事由があるとは直ちにいい難い場合に、補完的に、立退料が考慮されることになっています（借地借家法２８条）。

　ところで、抵当権設定登記後に引渡があった建物賃貸借は、賃貸期間が３年以下のものに限り保護される（民法３９５条本文、６０２条３号、借地借家法３１条１項）ことから、競売不動産の買受人との関係では、期間の定めがない賃貸借契約成立後３年が経過していれば、原則として正当の事由があるというのが判例です（最高裁昭和４３年９月２７日判決、最高裁昭和４５年６月１６日判決）。
　つまり、多くの場合、買受人は、立退料を提供せずとも有効に解約の申入れをすることができるわけです（もっとも、実際に賃貸借契約が終了するのは、解約の申入れが到達してから６か月後になります。借地借家法２７条１項）。
　逆にいえば、買受人から立退料をご獲得になるためには相当の法律知識と交渉能力が必要ですから、（もしご近所の方のお部屋も競売になるようであれば、ご近所の方とご協力になって、）可能な限り弁護士へのご相談をなさってください。
　ご参考までに、日弁連のサイトをご紹介します（下記参考URL）。「法律相談窓口」→「法律相談センター」の順にリンクをたどっていただき、お近くの弁護士会のサイトにアクセスしてみてください。

　ご期待に沿わない回答となり、申し訳ありません。
　ご参考になれば幸いです。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/

Bokkemon · Answer

賃料債権の差し押さえだけなのか、不動産の差し押さえと同時並行なのか・・・・

いずれにせよ、すぐに「出て行け」ってことはないものと思います（ほかの事情によっては考えられなくは無いですが）。基本的には賃借人の権利は保護されます。

どうしても退去せざるを得ない場合は、新たな住居までの転居費用や新居探しの費用などの見返りとして、立退き料を請求できると思います。

iustinianus · Answer

今後のために、以下の点についてご調査なさることをお勧めします。
１　「物件目録」の記載を手がかりにして、ご入居のお部屋（専有部分）の不動産登記簿謄本（全部事項証明になる場合もあるが、法律上の意味は同じ。）を取得されたい。また、「乙区」欄の×印（全部事項証明の場合は、下線）が付いていない抵当権・根抵当権について、登記の受付日付がいつになっているか。
２　wako3001さんが入居時に締結なさった賃貸借契約は、何年何月何日付で、賃貸期間は何年か。また、更新時に契約書を作成し直したか否か。

　場合によっては、近い将来、アパート全体またはご入居のお部屋そのものが競売に付されることが十分あり得ます（今回は、競売ではなく、単に家賃が差し押さえられただけですが、家主の窮状を他の債権者が察知すれば、当然競売に打って出るでしょう。）。
　その場合には、執行官（裁判所職員の一種）がお部屋の調査に来ますし、１及び２の結果次第では、『「いついつまでに出て行って」と言われるとか、家賃が変わるとか』という事態も十分に起こり得ます。このために、上記の調査をお勧めする次第です。
　調査の結果を、このご質問の中で補足いただく必要はありませんが、差押えがあった場合に、これへの対応をこのサイトや弁護士などにご相談になる際には、必ず必要になる情報です（差押えがいつあったかを賃借人がリアルタイムで把握する手段はありません。家主から教えてもらえそうになければ、執行官が現況調査に来た時に初めてお知りになり得ることになります。）。

　また、「先住権」なる概念により賃借人が保護されることはありません。
　アパート全体またはご入居のお部屋そのものが競売に付された場合には、居住を継続なさり得るのは、最長でも、差押え前の直近の更新の時から３年間が原則とお考えください。その後も居住を継続なさり得るかは、買受人がwako3001さんとの賃貸借契約に応じてくれるかどうかにかかっています。
　このため、wako3001さんとしては、ご入居のお部屋の入札に参加なさって、自ら買受人となることもご検討になる必要があります（不動産取引業者を通して購入なさるよりも、２～３割程度安価で競落し得る場合が多いと思われます。）。

　ご参考になれば幸いです。

noname#24736 · Answer

家賃の差押えだけか、建物も差し押さえて競売に掛けるのか不明ですが、相手が銀行であれば、最初は、家賃だけの差押えと思います。
その場合は、家主が返済を履行すれば差押えは解除されます。
家主が最終的に返済できないとなれば、銀行は建物の競売まで考えるでしょう。
その場合、落札者によって対応が変わります。
アパート経営を継続するか、他の建物に立て替える場合もあります。
そんな場合は立ち退きの必要もあります。
いずれにしても、早急には変化は起きません、かなりの時間がかかりますから、もう少し静観されたらいかがでしょうか。

tk-kubota · Answer

文書中前半に「・・・というようなことだそうです」と云う部分はそれでいいと思いますが「家賃は一旦払わずにおいて、あとから何処かへ払うようになるみたいです。」と云う部分は何を根拠にしておられるかわかりませんが非常に危険です。といいますのは債権（この場合「賃料」）の差押は、債権者の差押債権は「・・・頭書金額に満まで」とすることが一般的で、そうだとすればwako3001さんにその命令が送達され１週間が経過すれば取立権が発生しますから「家賃は一旦払わずにおいて」と云うことは支払わないことですから競売にならなくても債権者から賃貸借の解除があり引っ越しせざるを得ないことになりかねません。その点、できれば弁護士に、そうでなくとも司法書士などにお聞き下さい。
それはそうとして、wako3001さんは裁判所から送られてきた書類の中に「陳述書」と云う書類はなかったですか。２週間以内に提出しないと損害賠償の対象になりかねません。それらも合わせてとりかえしのつかない「時効」のないよう気を付けて下さい。
一番心配な「出て行け」と云われないか、ですが、上記の点と、建物自体が競売となっているかどうかで変わってきます。そのカギは、裁判所の執行官がwako3001さんのうちまで来たかどうかです。来ておれば（占有権限｛賃借権｝を聞きにきます）その日から６ヶ月から８ヶ月あるいは１年後までには競売が実行され他人の手に渡り、そうしますと強制執行もあり得ます。そうかどうかはさまざまな条件によってかわりますが実務では９０％以上が強制執行可能となっています。

債権差押命令というのが来てしまいました。

賃料債権の差し押さえだけなのか、不動産の差し押さえと同時並行なのか・・・・

今後のために、以下の点についてご調査なさることをお勧めします。

家賃の差押えだけか、建物も差し押さえて競売に掛けるのか不明ですが、相手が銀行であれば、最初は、家賃だけの差押えと思います。

文書中前半に「・・・というようなことだそうです」と云う部分はそれでいいと思いますが「家賃は一旦払わずにおいて、あとから何処かへ払うようになるみたいです。

当面のご対応は、tk-kubotaさんのNo.5のご回答どおり、第三債務者の陳述催告（民事執行法１４７条１項）のご作成と差押債権者への家賃のお支払になります。

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　今後のために、以下の点についてご調査なさることをお勧めします。

　当面のご対応は、tk-kubotaさんのNo.5のご回答どおり、第三債務者の陳述催告（民事執行法１４７条１項）のご作成と差押債権者への家賃のお支払になります。