市街化調整区域（田）の売買

Question

皆さん教えてください！！
市街化調整区域である田を購入したいと考えています。
私は農家のものでもなく、購入後、私設幼稚園を作りたいと思っています。
手順として
（１）売り主による分筆手続き
（２）売り主による農地転用手続き
（３）町、県の農地転用許可がおりる
（４）売り主による宅地へ変更の登記（宅地？畑？荒地？）
（５）（売り主による？）土地造成
（６）土地の売買
（７）土地の登記（名義変更）
（８）私設幼稚園の建設、開設
といった流れを考えています。
これで良いのかどうか、注意点など教えてください。
また、宅地へ変更された土地を購入する人は、開設者でなければならないのでしょうか？（私の親が購入して借地にすることは可能？）（調整区域の土地を農地転用する際の目的が私設幼稚園の開設なので、その開設者でない人が買ってもよいものなのか）
お手数かけますが宜しくお願いいたします。

southwest#2 · Accepted Answer

売買と農地法は別だと書かれている方が居ますが、基本的には農地転用許可が下りなければ移転登記（仮登記は可能だが本登記）出来る要件が揃いませんので別ではありません。

売買契約が先に来るということに関しては通常のことです。
契約関係がないのに、売主と買主が協力して事に当たっても、途中で「気が変わったから、やめた」と言われても困りますので、基本的には契約関係を先に済ませます。

契約締結（手付金支払い）→農転等の手続→残金決済・移転登記

という流れで取引を行いますが、移転登記に農転許可が不可欠な取引であれば、農地転用許可を契約上で停止条件とします。農地転用等の許可が下りなければ買主が買う意味もないし、実際に移転本登記も出来ませんので当然と言えば当然の条件ですし、その場合は手付金返金にて白紙解除です。

ただ、何も調べずに安易に契約を交わすものではありません。ある程度の下調べをした上で、農転可能な見込みを付けることと、ある程度のスケジュールに目星を付けた上で契約するということも当然のことです。

停止条件でも解除条件でも構いませんが、その様な条件を拒否する売主であった場合には、悪意すら感じますので取引は止めましょう。

southwest#2 · Answer

＞自分で農業委員会に聞いたりすることが、売り主に対して失礼に値するものなのがどうかが気になっています

うーん。そもそもこの話は仲介業者等が入っているわけではなくて、個人間で直接という話なのでしょうか。
とりあえずそれらの経緯は置いておきますが、田（農地）を売却しようとする売主さんだって、それなりの認識はないのですか？

質問者にもそれなりの目的があって買うのでしょうし、売主側だって農地を「はい、売った。買った。」で終わる話だと思っているとは考えられないんですが・・。
買主が色々調べることが売主に対して失礼か？などという質問は、お互いがどういう距離感や経緯でもって、そういう感覚になるのか全く理解出来ません・・。

むしろお互いが取引を成立させたいと考えるならば、お互いに協力してクリアする必要があるものに対処していくべきでしょう。
もし素人同士だから売主もよく解っていない、という状況でしたら、逆に質問者が色々と教えてあげてください。
こういう話は隠れてコソコソ調査する話ではなくて、売主も巻き込んで可否を検討していく話です。
そういう関係が構築出来ない相手であれば、取引するような内容ではないはずです。

また、最初の話に戻りますが、仲介業者が入っているのであれば調査含めて仲介業者の仕事ですから質問者主導で動くような話ではありません。
アドバイスはこれで最終とさせてください。

dr_suguru · Answer

補足しておきます。
このサイトのP4中段です。
根拠法令です。
この法令上の位置づけじゃないと無理ですね。
http://www.pref.nara.jp/kenchiku/kaihatsusinsa/29kyokahuyou/pdf/29-1-3.pdf

dr_suguru · Answer

＞確認申請のみで可能ということは、見込みがあるということなのですね。

都市計画法の適用除外の29-3、学校教育法に該当する幼稚園は確認申請のみで可能という意味です。
ネット上で答えられる短絡的な問題ではありません。
県の担当課の幼稚園開設認可見込は？
これが重要です。
認可見込みがあるようなら、調整区域の場所によりますが、立地の見込みもあるように思われます。
県の建築担当と相談しましょう。

southwest#2 · Answer

＞調整区域の土地を分筆、農地転用、移転登記といった流れはどれくらい期間がかかるものなのでしょうか？

これに関しては、それこそその地域の農業委員会に問い合わせた方が良いでしょう。
そもそも今回質問者が計画している内容にて、農転が可能かどうかも不明です。
又、農業振興地域などに該当していれば、農振除外の手続やら何やらで1年以上掛かるケースもありますし、地域毎に多少細かいルールが異なる場合もあります。

当該地の位置のわかるものや、取引当事者の位置関係、又は取引の目的やその後の用途などをよくまとめて、農業委員会で尋ねてください。
可能性が無いのに分筆登記をしても仕方ありませんので、きちんと裏を取ってから進めましょう。

tarou78 · Answer

＃１です

心理学は専門外ですが（・・ゞ
隠れてコソコソしない限り大丈夫だと思います・・・。

tarou78 · Answer

＃１です

すみません、売買と法律が無関係と言い切ったのはマズかったです。（登記まで含むとは思っていませんでしたので・・）

で、
売り主の心証をを悪くしたくないとの事ですが、誠実に対応すれさえすればいいと思います。（こちらのやりたい事、法律で決められている事、しなくていはいけない事などを隠さず全て話すなど）

他の方の意見によれば可能性がありそうなのでがんばってください。

dr_suguru · Answer

＞市街化調整区域である田を購入したいと考えています。
私は農家のものでもなく、購入後、私設幼稚園を作りたいと思っています。

都市計画法第29条第1項第3号で言う、
公益施設
学校など
具体例として、
幼稚園であれば、開発適用除外で
確認申請のみで可能です。
根拠法令は学校教育法です。
該当するのであれば都市計画法上は見込みがあります。
http://www.houko.com/00/02/S44/158.HTM#s3

tarou78 · Answer

＃1です

売買と農地法その他法律は無関係ですので、買ったはいいが建てられないということは起こりうるとおもいます。

民法上は条件付の売買契約（建てられることが確実になったら買う）という事でいけばいいかと思いますが、売主の都合もあるのでそううまくいくとは限りません。

やはり事前によく調べて計画通りにいけるよう全て裏を取った上で売買契約をしないと、後ではどうしようもなくなってしまうと思います。

gatt_mk · Answer

>検討する際、まず、どこに確認したらよいかわかりますか？

その地域の行政書士に相談されたらいかがですか？

市街化調整区域（田）の売買

＞自分で農業委員会に聞いたりすることが、売り主に対して失礼に値するものなのがどうかが気になっています

補足しておきます。

＞確認申請のみで可能ということは、見込みがあるということなのですね。

＞調整区域の土地を分筆、農地転用、移転登記といった流れはどれくらい期間がかかるものなのでしょうか？

＃１です

＃１です

売買と農地法は別だと書かれている方が居ますが、基本的には農地転用許可が下りなければ移転登記（仮登記は可能だが本登記）出来る要件が揃いませんので別ではありません。

＞市街化調整区域である田を購入したいと考えています。

＃1です

>検討する際、まず、どこに確認したらよいかわかりますか？

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