不動産売買契約の違約金について（長文です）

不動産売買契約書及び重要事項説明書にある違約金について教えてください。
不動産売買契約書には「契約違反による解除」ということで、相手方がこの契約に違反したときは、相当の期間を定めて催告をした上で、この契約を解除することができる。この場合契約に違反した相手方に対し契約の解除に伴う違約金を請求することができると書いてあります。
重要事項説明書には「違約金（損害賠償額の予定）」ということで、相手方の義務違反に基づき売買契約を解除したときは、その相手方に対し違約金として売買代金の２０％相当額を請求することができる。ただし規約解除に伴い違約金を超える損害が発生したときでも違約金を超える金額を請求することはできないと書いてあります。
ここに記載されている「この契約に違反」というのは不動産売買契約書に書かれている条項についてのみ適用されるのでしょうか？
といいますのも、今回重要事項説明書に書かれていない事が土地の購入後発覚。
重要事項説明義務違反で解約しようと思っているのですが、重要事項説明義務違反についての記載は契約書には一切書かれておらず、この場合、この違約金について適用されるのかされないのかが知りたいのです。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/06/02 18:41

損害賠償の予定額（この場合売買金額の２０％相当額）とは、法的には裁判所でもその金額を増減できないものとされています。

過失相殺や情状の余地はありませんよということ。
つまり、損害賠償を求める側の立証責任としては、損害額の立証は不要で、相手方の違法行為を立証すればよいされています。

＞＞「この契約に違反」というのは不動産売買契約書に書かれている条項についてのみ適用されるのでしょうか？

ケースバイケースでしょう。最終的には係争をおこし、裁判所が認めれば可能ということです。

＞＞重要事項説明義務違反で解約しようと思っているのですが

買主が、その説明義務違反により購入した目的が達せられない場合のみ契約解除は可能とされています。
一般的に、相当の期間を定めて催告し、契約解除および違約金の請求をしたところで売主が応じることは無いでしょう。
結局は裁判による確定判決が必要になってくると考えられます。
裁判所が購入した目的が達せられないほどの事由と判断するか否かですね。

この回答へのお礼

やはり裁判までいく覚悟でやらないとだめですかね。
貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/03 01:36

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/06/02 18:53

内容次第です。

契約解除にしても、違約金にしても内容次第です。
ただ違約金については単なる契約解除よりは要件が厳しいとお考え下さい。
事情その他わからない状態ではどちらともいえません。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
事情については、ＮＯ.３の補足に記載させていただきました。
こちらをご覧いただき、何かございましたら更なるご意見をいただけますと助かります。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2007/06/03 01:39

No.3 回答者： echino 回答日時： 2007/06/02 20:28

不動産屋です。

＞＞重要事項説明書に書かれていない事が土地の購入後発覚
どのようなことが発覚したのか。内容により異なります。
また書かれていないことが発覚した場合と
書いてあったことと事実が違った場合では全く異なります。

前者は重要事項説明を行った者（業者）の責任が大きく
後者は不実告知となり買主の責任もおおきくなります。

しかし、共に契約違反とは直接は関係のないケースが多いです。
後者の場合でかつ、契約の主旨を実行不可能とされる場合においては
契約違反があてはまります。
（例えば、完全な所有権をもてない物件であったなど）


P.S
結構、さまざまなケースがあります。
義務違反といえない、告知義務のない事実を元に白紙解約した場合には
仲介がいれば仲介手数料は支払うことにあるケースもあります。
白紙解約に応じてくれないケースもあります。
何が発覚したのか
それは重要事項説明書に記載のあることなのか
２点が分かればもう少し具体的なアドバイスが出来るかと思います。

この回答への補足

土地にガラが埋まっていて、比較的浅いところから水が出ていることもわかりました。
もともとその土地の近辺は地盤が軟弱地域ということもあり、地盤については買う決め手の重要なポイントとしておりました。
土地の契約形態は、
売主が不動産屋Ｃ
仲介業者Ａが不動産屋Ｄ
仲介業者Ｂがハウスメーカー　です。
また同日に仲介業者Ｂのハウスメーカーと建物の請負契約を結んでいます。
土地は仲介業者Ｂの営業が、「土地については地盤調査もしていて、地盤改良等全て終了していてなんら問題がない」という説明をしておりました。
実際は地盤調査も全てではなく一部しか調査していませんでした。
この営業はもちろん地盤調査の立会いまでしていて、結果も知っております。
また仲介業者Ｂであり、請負契約を結んだハウスメーカーは、ガラが埋まっている事実を知りながら我々に何も言わず、ガラも撤去せず建物を建ててしまいました（ハウスメーカーはガラが何かわからないと言う始末です）。
売主も仲介業者もガラが埋まっている事実は知っていましたが、重要事項説明書にはこのことは一切記載されておりません。
ハウスメーカーについては、知りながらばれないように建物を建ててしまえというような、主観的感想になってしまいますが、ものすごい悪意を感じざるをえません。
このような状況です。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/03 01:29

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
補足についてさらに補足をさせていただきます。

仲介業者Ｂのハウスメーカーの営業が「土地については・・・問題がない」と説明したのは、土地の契約日より前です。
それから地盤改良はもちろんされておりませんでした。

契約の時は、売主と仲介業者Ａの宅地建物取引主任者と、仲介業者Ｂのハウスメーカーの営業（この人は宅地建物取引主任者ではありません）がおりました。仲介業者Ｂの宅地建物取引主任者は同席せず、また一度も会ったことはありません。
その際に、売主、仲介業者Ａ、仲介業者Ｂの営業は、あの土地は本当にいい土地でお買い得である旨を口を揃えて言っておりました。

この情報は必要ないかもしれませんが、念のために書き加えます。

よろしくおねがいいたします。

お礼日時：2007/06/03 02:23

No.4 回答者： echino 回答日時： 2007/06/03 12:38

No.3の不動産屋です。

補足ありがとうございました。
まず地盤調査の結果が重要です。
第３者がその調査結果をみて法的に問題がないとされる範囲と判断を
した場合にはハウスメーカー。建てた業者の責任ということになります。

例えば、埼玉県の南部地域は水が多く地盤が弱い地域ですが法的には
地盤改良をしなければ家を建てられないというレベルではありません。
こうしたレベルであるならば、あくまで地盤については買主と
建てる業者の負担となります。重要事項にも記載義務はありません。
また改良が必要とされるレベルであっても、法的に建てられるレベル
まで改良がなされていれば責任はないといえます。


まずどういう内容であったとしてもハウスメーカには責任ありです。
ガラが埋まっている事実（噂とかなら事実を主張できない）は
地盤調査の結果からでしょうから、ハウスメーカーは建主に報告の
義務があります。

続いて、地盤が法的水準に達していない場合。
これは非常に悪質といえます。白紙解約はもちろんのこと違約金を
制限いっぱいまで請求することは充分に可能です。


流れとしては
(1)先方の地盤調査結果の関連書類をもらう。
(2)それを元に第３者の調査機関の判断を聞く。
(3)(2)の結果が法的に問題があるレベルなら弁護士へ。
問題がないレベルなら、県庁（または都庁）の相談窓口へ

問題がないレベルだと
「重要事項の不備にあたるかどうか」と「ハウスメーカーの違約」
の二つを考えていくことになります。
問題があるレベルだと、裁判になる可能性が高いので先に弁護士と
相談をしておくことが必要と思われます。


P.S
土地の決済。所有権の移転は終わっていますか？
それによっては業法ではなく民法も関わってきますので。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地の決済所有権の移転は既に終わっております。
「ガラが埋まっている事実をハウスメーカーは建主に報告の
義務があります。」とありますが、これは仲介業者としてなのでしょうか？それとも建築業者としてでしょうか？
また具体的にはどのような法律等に示されているのでしょうか？
既に建物が建っているのは補足させていただきましたが、このため、建物の金額を損害賠償請求するとなると、違約金規定にある２０％では到底まかないきれないのです（建物の引渡し等はまだしておりません）。
それで最初の質問をさせていただきました。
建物の契約書では解約できないようになっております。
今回の件で建物を含めて何かいい解決方法があればぜひご教授ください。
消費者契約法でよめたりもしませんでしょうか？
いろいろお願いばかりしてすみません。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2007/06/03 16:59

No.5 ベストアンサー 回答者： echino 回答日時： 2007/06/03 20:39

No.4の不動産屋です。

　ひとつづつ回答していきます。

１）報告の義務は建築業者としてです。建築にあたり土地に瑕疵が
発見された場合には建築主に報告をしなければなりません。
建設業法に瑕疵についての項目がありそこに記載されています。

２）建築基準法の２０００年に改正された内容の中に地耐力について
の記述があります。基準以下の軟弱地盤には改良が必要です。

３）すでに建物が建っているのですから、建物の取り壊しを求め
建て直しをさせることになります。
または解約。建築の違約金部分を取り壊しに当てることになります。
解約が出来ない契約なら向こう負担で建て直しです。


４）土地の決済。所有権の移転が終わっていた場合。建物と土地の
契約が連動であったとしても、民法上では土地の契約は完了してます。
地盤が法的基準以上ならば、土地の売主が地盤改良等は建築業者の
責任とシラを切れば、土地に関しての請求は大抵はできません。


どちらにしてもまず地盤調査の結果次第です。


P.S
売買契約書、重要事項説明書、請負契約書、地盤調査結果を見ていない
ため、確実な判断はできませんが、おそらくハウスメーカーが。。。
正直、気持ち的には解約をしたいと思うのが当然です。
しかしハードルが高いため、建て直しを要求するのが妥当かと。
地盤についての第３者の調査結果が手元にあるならば
明日にでも県庁（都庁）なりに相談されることをおすすめします。

この回答へのお礼

何度もご丁寧な回答ありがとうございました。
行政に早急に相談しに行ってきたいと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/06/04 00:52