大○建託で、土地の有効活用でアパートを建設する話が出ていて、30年の一括借上、家賃保証(10年間は最初の金額を保証)という話で営業の人から説明を受けました。
しかし、「家賃が近隣の家賃に比べて不相当に高額になったときは、家賃の減額の請求ができる。」 という借地借家法について、聞いたところ、契約書に、「10年間は最初の家賃を保証するって記載していて大丈夫です!」と強調されたのですが、
実際のところ、法律と契約書では法律の方が効力を出しそうな気がします。
もしそうなら、この営業の人は、嘘をついているってことでしょうか?
詳しい方教えていただけないでしょうか?
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
結局のところ、誰が家賃を保証するのか、によります。
まず、建物の家賃については、借地借家法32条1項本文で、一定の条件の下で増額請求・減額請求できることとされています。また、同項但書で、一定期間増額しない特約あればそれに従うこととされています。そして、これらの規定は判例上、強行規定とされているようです(最判H15・10・21)。
したがって、賃借人との間で締結された一定期間減額できない旨の特約は、無効と解されます。
しかし、仮に賃料が減額したとしても、減額分を別の者が補填することは、妨げられません。
つまり、保証の意味が、「賃借人との契約に賃料減額不可条項を設けるから大丈夫」という意味であればダメ、「減額されても当社(ないし別の者)が差額を補填するから大丈夫」という意味であればそれが確実に実行される限りで大丈夫、といえるように思います。
回答ありがとうございます。
法律の解釈は結構難しいですね^^;
素人なもので、結構落とし穴があるのでは!?と色々考えていました。
ある程度回答により、すっきりしました。
ありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
家賃ということは借地借家法32条ですね。
これは、法の趣旨からすると、認められないんですよね。
わざわざ、増額についてだけ書いてあるので。
ただ、私見としては32条は強行規定じゃないから
そのような特約も有効だと思うんですよね。(37条参照)
ただ、実際にあった話ですが、バブル時に長期間一括借り上げをしていたところ、家賃相場が下がりまくって、家賃減額請求をしたケースで
減額を認めた例がありますので、家賃がかなり下がった場合はやはり減額されてしまうと思います。
ただ、今の経済情勢で、10年でそこまで下がることはないと
営業の人は考えているか、会社の方針としてそのようなことはやらない
と決まっているということですかね。
No.2
- 回答日時:
うーんとですね、
専門分野ではありませんが、これは、
この特約があなたにとって有利なんですよね。
■大○さんが30年間サブリースしてくれる。
■その間初めの10年間は賃料の値下げは要求しない。
ということ?
契約書の特約ですから、あなたに著しく不利な場合、
一般的におかしい場合でなければその特約は有効です。
でも、特約は覆すことができますからね。
大○さんはそのつもりがないから、営業さんは
これで大丈夫だと言ってるんでしょう。
嘘をついているわけではないでしょうね。
特約は基本的に双方が納得していれば何を書いてもいいので
記載していても大丈夫ですが、途中で変わらないとも
限りませんけど。
以下、参考にならないかもしれませんが
参考URL:http://www.yama1.co.jp/partner/0211.html
No.1
- 回答日時:
借地借家法11条ですね。
その次の但書に、『一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う』とありますね。減額に関しては書かれてません。30年の一括借り上げって事は、又貸しの状態になるかと思います。又貸した方が減額する事はあっても、質問者さまへは影響されず、10年間の家賃は保障されますって意味だと思いますよ。返事が遅れてしまいすみません。回答ありがとうございます。
一括借り上げとのことで、
貸主が自分、借主(又貸ししてようが)が大○建託ってことになるので、どうなのかなって不安になっていました。
ありがとうございました。
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