築38アパート付き格安土地、管財弁護人が売主。10年後までに新築したいがリスキーでしょうか？

地方都市、約築４０年鉄骨造2階のアパート（120坪）を購入するか迷っています。元オーナーが破産。この物件を含め、資産は全て管財弁護人が処理しています。現在全10室中半分が入居。低い賃貸（2万から3万）なので住人は高齢者の日本人と聞いています。不動産会社は「抵当権は設定されていないので問題ない。建物が古く入居が半分という状態なので値段が低く設定されている。」という事です。値段は付近の相場の約半額に抑えられています。
非常に閑静な住宅地で主要駅にも近いので、10年後を目処に入居者の退去を自然と待って新しい住居件オフィスを建てたいと考えています。当面、古いアパート経営なので修繕費管理費は当然かかってきます。魅力の土地価格、良い立地という条件を帳消しにするリスクがあるでしょうか？
ご意見どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： okonomi99 回答日時： 2007/09/22 09:24

後々の解体費用も気になります。

http://www.kaitai-support.com/expense.html​

１０年後に全員が退去してくれる保証があれば良いのですが、
そうも上手くはいかないでしょう。
残った場合、１部屋退去あたり５０～２００万円かかるでしょうし、
老齢の方が多いのであれば、次に住むところを借り難いでしょうから、
そこらあたりの保証を求められると厄介かも知れません。

まあ、それだけの物件を建てようとされているのであれば、
資金力はありそうですから、よい投資なのかも知れません。

この回答へのお礼

お忙しいところご回答有難うございました。
別の方からも、高齢者は入居拒否されると伺いました。
これから益々高齢者社会になるのに社会には受け皿がない現状である事を事を改めて感じました。
解体費用のリンク、有難うございました。
現在この地方都市は中心部が空洞化し今回の物件のような古いアパート、商店、テナントのいない店舗等が散在するみすぼらしさを呈しております。社会問題のエッセンスを感じています。
当方それほど資金はありません。将来住居の他に、こちらに地元で音楽を学ぶ子供たちやお教室の先生方に無料で使ってもらえるような小さなホールスペース提供できたらと考えておるところです。退去費用を具体的に示してくださり有難うございました。
またどうぞよろしくお願いします。

お礼日時：2007/09/22 10:45

No.2 回答者： quete_boo 回答日時： 2007/09/22 09:28

高齢者が住んでいるのはリスキーですね。

いざ建てかえるときに居座られたらどうしようもできませんよ。

そう簡単に追い出せませんから。

１０室あっても２万の家賃じゃ収益にもなりません。
月２０万（ー税金など）だったら、不動産投資にまわす
お金を上手く運用すればカバーできます。

自宅とオフィスを建てるつもりならそんな面倒くさい
アパートでなくてもよい気がします。
土地を買ってそこに建てるか。
もちろん節税効果は低いです。

最低利回り１２％以上の物件なら買ってもよいですが、
その不動産屋も旨いことを言って素人をそそのかそうと
してますからご注意ください。

試算すると１６６０万くらいですが、その投資物件は
おいくらですか？

不動産屋が買う前に全員追い出してもらえるなら多少魅力的に
なりますね。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。数字で出してくださって助かります。
そうですね、居座られたときの事がやはり一番のリスクですね。
この物件は１１５０万です。
土地自体がこうした事情から普通の半額になっているのと、静かな住宅地であるという立地の良さが魅力なのですが。
またどうぞよろしくお願いします。

お礼日時：2007/09/22 10:33

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/09/22 11:52

もうＮｏ１、２さんのご回答でおわかりのように、その物件が安い理由は「高齢者入居者込み」だからです。

「高齢者お世話付き物件」ということです。

高齢者の退去は想像を絶するほど手間とお金がかかります。また、退去勧告などをしている最中に死亡したりすれば（たとえ関係のない老衰や病気による死亡でも）、今まで顔も見たことも無い遺族がどこからともなくうじゃうじゃやってきて「退去勧告によるストレスが原因だ」といいがかりをつけて慰謝料だとかをしつこく請求したり訴訟を起こしたりします。

とても割りに合う物件とは思われません。

この回答へのお礼

お忙しいところご回答頂き有難うございました。
高齢者の退去がそれほど凄まじい実態であるとは…。アドヴァイスを頂きまして吹っ切れました。
日本社会もこれほどの状態なのですね。
お礼申し上げます。

お礼日時：2007/09/22 12:22

No.4 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/09/22 12:53

　私も、居住者の退去がスムーズに行くとは考えられません。

下記の質問をご覧下さい。この方は古いアパートに１室だけ残ってすんでおられるようです。この方に質問者様ならどうやって出ていただきますか。

参考URL：http://oshiete.homes.jp/qa3329866.html

この回答へのお礼

参考リンク、有難うございました。
居住者の立場になると、次のアパートを一緒に世話する、引越し代を払うと言ってもそれでは済まず、精神的苦痛の代償も要求されかねないですね。
分かりました。
このようなトラブルを知っていながら抱え込む事はないですね。
アドヴァイス、お礼申し上げます。

お礼日時：2007/09/22 13:41

No.5 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/09/22 20:39

そのような物件を、ここで質問されるようであれば購入されないほうがいいと思います。

居付（いつき）の物件は不動産業者でも専門にしている所があるくらいで、やはり将来的な立ち退き交渉に自信がなければ止めたほうがいいとも言えます（とはいえ、試算して十分なメリット・デメリットに立ち向かえる自信があれば別ですが・・）
高齢者（老人）が占有しているとはいえ、問題が起きたときには、その取り巻きがしゃしゃり出てきてということもあります。
相場の約半額とはいえ、anZ19102さんはプロですか？
管財人は少しでも多く破産者に残るように、まず一般人から売りにかけていると思います。誰も相手にせず、仕方なく居付き物件を扱うプロに話が行く頃には、相場の半額なんてさらに値を下げると思いますよ。
状況がわかりませんし、物件も見てないし、そこの相場もわからない・・なのでなんとも明確には答えられませんが、どういう経緯でその話がきたのでしょうか。
このような物件で「抵当権が設定されてないので問題ない」などというのはまやかしです。例え設定されていて競売になっていても、落とせば外されますからね。
anZ19102さんに、10年後をメドに追い出せる自信があれば「買い」かもしれませんし、追い出し費用やモメごとに不安があれば、そのまんま買うのはどうかと思います。
こういう物件はプロであれば試算してたたいてたたいてたたきまくって買う案件だからです。

この回答へのお礼

貴重なご意見有難うございました。
当方プロではございません。
問題は、物件の管理費、居住者が高齢であることによる隠れた、しかしかなり大きなコストですね。ご回答いただいて立ち退き業者のサイトも拝見しました。日本も不動産情報が不透明であること、居座りという特殊な状況が起こるということ、よく分かりました。
もっと安くても良い物件ということですね。
勉強して焦らずに調査します。
お礼申し上げます。またどうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2007/09/22 23:53

No.6 ベストアンサー 回答者： quete_boo 回答日時： 2007/09/22 21:28

＞この物件は１１５０万です。

月２０万の物件だったら退去費用も見積もって悪くないと思います。
ただ、どれくら退去費用が必要なのかわからないのでもっと下げても
いいかも知れません。

一番重要なのは場所、地域によりますね。場所はどの辺でしょうか？
これから地方を買っても資産ではなく、負債になるだけです。
しかもかなり金食い虫の負債になります。

田舎や地方の中心都市以外だったらリスキーですがが、
東京などの人口密集地だったら検討する価値はあります。

購入するのだったら出口戦略を考えておかねばなりません。
購入後、１０年後、２０年後、どうするか？
最悪の事態を想定しておきましょう。

退去がスムースにいったら・・・
１０年後、建て替えて自宅とオフィスを建てる

１０年後、退去してくれなかったら・・・
新築アパートに建て替えしてまたその老人たちを住まわせる。
家賃の値上げがむずかしい。
しかし、行政に家賃補助制度があるか調べておく。

このように出口戦略が必要です。

目的が収益不動産なのか、自宅なのかはっきりしません。
もう一度精査する必要があるでしょう。

この回答へのお礼

お忙しいところ緻密なご意見をいただき感謝しております。
何事も石橋を渡って精査する必要がありますね。
出口戦略のご指導有難うございます。
「地方の物件は…負債になる」、ありがたいアドヴァイスです。
焦らず市場チェックを暫くして情報収集、およびシュミレーションプランをしてみます。
またどうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2007/09/22 23:45