業者からの説明が不実告知であり不動産の売買契約を取り消したい

平成１０年１０月に中古にて今の家を購入しました。土地はいわゆる南ひな段になっており北側は家の２階と同じくらいの高さの道路があります。　　　昨年 新築を検討したところハウスメーカーの方が「当該の土地は横浜市のがけ防止条例により建築には制限があります。立て直すために別途擁壁工事が必要となるケースがあります」とのことでした。
家を購入する時に仲介した不動産業者からはそういう説明は一切なく「重要事項説明書」にも全く記載されていません。
私はこういう建て替えに制限のある物件だということが購入の時にわかっていたら当然ながら売買契約はしていません。
こういう場合に、
１．そもそも売主に対して売買契約の取り消しはできますか
２．仲介の不動産業者に対して別途必要となる擁壁工事代金の損害を請　　求する事が可能でしょうか
３．その他、どういう対応ができますか

No.3 ベストアンサー 回答者： pandorafan 回答日時： 2008/01/06 00:03

ANo1です。

＞契約の目的については、「居住する」か「転売するか」「建て替えするか」は買主の自由であり売主に対する法律的効果とは因果関係がなさそうに思えるのですが

「契約の目的が果たせない」ので解除が認められる場合とは、「損害賠償できない（どうしようもない）瑕疵」の場合をいいます。
そうでないと「相手のミスで話が違う」とか「些細な瑕疵」であっても、すぐ解除だ返品だという事になってしまいます。

その土地が宅地として全く使えないのであれば解除が認められるかと思います。

よう壁を整備する事によって使い物になるなら、認められるのは損害賠償になるでしょう。という事です。

また業者の重説の義務違反が認められたとしても「100％業者に落ち度があった」にはならないと思います。
「がけ条例」は業者しか知りえない事柄ではなく、一般に公布されてますから「がけ」に面した土地を買う買主にも、それに対する不注意があったとされる可能性があるからです。
なので損害賠償額を減額される可能性があると考え回答いたしました。

この回答へのお礼

理解できました。　たいへん参考になりました。
ご教示いただいたとおり、弁護士に委任するにしても総合的に考えて得られるものとコストのかねあいで判断したいと思います。

お礼日時：2008/01/06 14:37

No.2 回答者： adobe_san 回答日時： 2008/01/04 18:54

ザクッと調べたところ「建築基準法施行条例第4条」という法律があってその中に「がけに関する条例」がありました。

この法律は平成17年に改正されて「がけに関する条例」が追加されてますので、平成１０年１０月の時点では存在していないという事になります。従ってハウスメーカーには瑕疵はありません。
文句を言うなら国に言わなければなりませんね。

この回答への補足

早速ご教示いただきありがとうございます。
私が見た限り、
横浜市「建築基準条例」には改正されたということが記載されてませんが参考となるものを教えていただけませんか
業者の責任を認めたこういう判例はどう考えますか
http://www.aichi-takken.or.jp/soudan/h-a4.html

補足日時：2008/01/05 14:25

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2008/01/04 17:07

まずその「がけ条例」は平成10年10月以前から施行されていたのでしょうか。

購入後に条例ができて現在が「既存不適格」になったのであれば、重説の義務違反になりません。

昔から「がけ条例」があったとして・・
1.契約の解除ができるのは「契約の主目的が果たせない」と認められる場合です。（新築するつもりで買った宅地が建築基準法を満たさない土地だった＝新築する目的が果たせない）
中古住宅の売買契約において居住する目的は果たされてますので、解除は出来ないと思います。

2.擁壁工事代金の請求はできます。裁判になると思いますのがどこまで認められるかわかりません。却下とか認められても些少の金額という事も考えられます。弁護士に費用対効果をよく相談されることをお勧めします。

この回答への補足

　ありがとうございます。
たいへん参考になりました。
素人考えながらひとつだけわからないのは
契約の目的については、「居住する」か「転売するか」「建て替えするか」は買主の自由であり売主に対する法律的効果とは因果関係がなさそうに思えるのですが

補足日時：2008/01/05 14:33