住宅ローンの保証料

Question

3月に土地の決済をして、それから住宅を建てて
地元の信用金庫さんでローンを組む予定となっております。

先に土地の決済で600万程を融資して頂き、
住宅の方は2000万程の融資になる予定です。
土地も建物もつなぎ融資を利用します。
自己資金は600万です。

総額のシミュレーションをしようと保証料など細かい諸経費を計算しようと保証料を信金さんにお聞きしたら
35年返済で土地の600万に対して37万
同じく建物の2000万に対しては95万と聞きました。
両方で132万です。

こんなにお高いものなのでしょうか・・？

kasho002 · Accepted Answer

税理士で元銀行員です。

確かに高いですよね、保証料。。

住宅ローンの保証は金融機関の関連保証会社（地銀などだと、○○
ぎん保証サービスなんていう会社）がやることが多いですね。

土地建物の５％相当だと確かにメガバンクや地銀に比べると
高いと思います。

信金だけでなく他行も検討された方が良いでしょう。

ちなみに、保証料は繰上償還などをすると戻ってきますので、
その点もご留意ください。

がんばってください！！

kasho002 · Answer

＞住宅メーカーの営業さんに他銀行への打診お願いしました。
＞通るか分からないけどもし通ったとしたら今、OKもらってる
＞信金さんをキャンセルしても問題ないでしょうか・・？
＞まだ融資して頂くのに1ヶ月半あります。

信金さんとはシュミレーションだけで具体的な手続きは
していないんですよね？であれば全然問題ないですよ。

ローンのことであれば何も住宅メーカーの営業を通さずとも
お取り引き銀行に相談しても良いんですよ。

＞HP見させて頂きました。素敵なお家ですね。参考にさせて頂きます。

ありがとうございますm(..)m

質問者さんもがんばってください＼(^o^)／

kuri_kurio · Answer

3月に決済される土地の売主（もしくは仲介業者）
その後の新築工事を行う業者は、それぞれまったく関係のない
先でしょうか？
仮に建築業者から土地を紹介してもらった場合や
それぞれの業者が関連しているのなら

まず、自己資金から土地の１～２割の代金を
手付金として支払って売買契約を行い、その状態で貴方の家を新築し
つなぎ資金またはローン実行時に土地代の残金を決済する方法は
とれないのでしょうか？

※当初は土地を賃貸契約で借りた形にする必要があるかもしれません。
（詳細は設計士や工務店にお聞きください）

このような方法であれば
先に土地の全額を決済する必要がありませんので
ローン1本で全て行えるはずです。
＝余分な手数料や諸経費が節約できます。
収入条件や建物の条件はありますがフラット３５も適用可能だと思われます。

もしかして信用金庫さんの言われるままに
お任せしているのではないでしょうか？

また、貴方またはご実家がご商売等をされており
そのメインバンクが信用金庫さんなら仕方ありませんが
給与振込やマイカーローンのみで利用されている程度であれば
敢えて信用金庫を使う必要はないような気がします。

信用金庫のある地域や、その業務や規模にもよりますが
「○○信用金庫は他行より金利・手数料が高い」
「他行で借りられない人の最後の頼みの綱」などと
揶揄されているところもあります。

ローン契約まで締結されているのなら時すでに遅しですが
念のためご近所の地方銀行等でもお聞きになることを
お勧めしますよ。

noname#50195 · Answer

比較参考情報としてですが、
うちは新築マンション購入予定で２０００万円借入れ、２０年返済で、
不動産屋を通じて地元の信用金庫に見積りしてもらってますが、
保証料・融資手数料含めて、３５万円です。
条件は違いますが、それでもあなたのは、やたら高いような気がします。

ZKl2o3Bsom · Answer

皆さん妥当だとおっしゃっているようですが、私はとても高く感じます。

融資額や条件が私の場合とよく似ているのですが、私が実際に支払った保証料と比較したら約２倍です。
金融機関によって保証料率は異なるのでしょうが、他の金融機関の情報も集めてみると良いと思います。

binbouoyaj · Answer

銀行と不動産・工務店含め話を聞いてつなぎ融資なしに出来ませんか？

我が家は建築条件付の土地だったことと、途中の支払いを自己資金で勘弁してもらいました。

契約時にちょびっと払いますよね。
（我が家は１００万円くらい）
上棟時の支払いを手持ち資金で勘弁してもらいました。
（５００万円くらい）
最終的な支払い時に一括して借金しましたので手数料が安くなりました。


物件にも拠るのですが私の住む地域では建築条件付の土地が非常に多いです。
工務店と銀行が提携している場合が多く、借金も１度で済むようになっています。

一度他の銀行や工務店と相談されてみてはいかがですか？

mahopie · Answer

以下保証料についてのザックリとした考え方・計算の仕方です。

１．借入元本×借入期間×元本圧縮計数（０．５５～０．６）
縦軸が借入金額、横軸が返済期間の座標軸に借入時点で満額、期限にゼロとなる右下がりの線を引く。三角形の面積は底辺（返済期間）×高さ（借入金額）÷２で求めるが、元利均等返済では当初の元本返済割合が小さいので、０．５５～０．６程度の掛け目を描く。

２．上で求めた三角形面積に対して、保証料率（金融機関によって異なるが０．１～０．３％）を掛けると総保証料額が求められる。

３．質問のケースだと、
２６００万円　×３５年　×計数０．６　×保証料率０．２５％＝１３６．５万円
と今回のおおよその値と近づきます。
　
４．保証料率は金融機関の形態（都市銀行・信用金庫・農協）や案件の評価（担保・返済比率・自己資金割合等）によって異なります。保証料を金利込みで取り扱う場合にも同じ考え方で上乗せ金利の度合いを考える必要がありそうです。通常は一括前払いする方が割安になりますので、前払いしないで得をした、とはなりません。

noname#140971 · Answer

補足：

Q、検索してみたら他銀行さんとかはこれよりはお安いようだったので・・・。
Ａ、条件次第なんだと思います。

１３年前に２６００万円の住宅ローンを組んだ場合の保証料。
２年前に１０００万円の住宅ローンを組んだ場合の保証料。
前者より後者のそれが高かったです。
私の感触では、どうもリスク査定が絡んでの結果だったようです。
ですから、条件次第なんだと思います。

papumaru · Answer

私の場合は、たしか、金利にオンする形で保証料と団信がついているタイプだと思います。この方が、繰り上げ返済して、最終、予定より早く返済出来たときは得だと思います。
変動金利で短期プライムレート（＝１．８７５）でやってもらってます。手数料は印紙代と不動産評価手数料みたいな形で５万ぐらい取られました。２月実行です。

ご参考までに。

tarotaro001 · Answer

保証料は確か年数で金額が変わったと思います。

http://www.juutakuloan.net/2006/10/parts/27_151402.php

上記サイトの一文ですが

＞ある銀行の場合、30年返済で、借入額1000万円あたり19万1370円となっており
＞3000万円を30年返済で借りれば約57万円になります。

とありますので、これと比較しても高いですね。でも信金だと割高なのかもしれませんね。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121209.html

上記サイトでも１００万以下です。

保証料無料にしたいなら「フラット３５」を利用されてはどうですか？

住宅ローンの保証料

税理士で元銀行員です。

＞住宅メーカーの営業さんに他銀行への打診お願いしました。

3月に決済される土地の売主（もしくは仲介業者）

比較参考情報としてですが、

皆さん妥当だとおっしゃっているようですが、私はとても高く感じます。

銀行と不動産・工務店含め話を聞いてつなぎ融資なしに出来ませんか？

以下保証料についてのザックリとした考え方・計算の仕方です。

補足：

私の場合は、たしか、金利にオンする形で保証料と団信がついているタイプだと思います。

保証料は確か年数で金額が変わったと思います。

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