親の死去による未成年の一人暮らし＆名義変更での手数料について

昨年末、実母が死去しました。

母は、高校３年生（来月卒業）の妹と
賃貸アパートで二人で暮らしていました。
母の死去後、
就職も内定している事だし、
もともと自立するつもりだったので、
妹がこのアパートでそのまま一人暮らしをしているのですが・・・

先日、大家さんから『契約者の名義変更をしてほしい』と連絡があり、
（これはこちらの不手際なのですが、
　葬儀等のバタバタでそこまで頭が回らず、
　家賃の振込みも母の名前で以前どおり入金していました。）

仲介をしている不動産屋に電話をしたところ・・・・
(1)未成年と契約を結ぶ事はできない。
(2)どうしてもというなら考える事も可能だが、
　契約者が変わると言うことなので、
　（敷金・礼金を取らない、また家賃を値上げしない代わりに）
　名義変更の手数料が必要だ。
　
と、言われました。

まったく納得がいかないのですが、
未成年はアパートを契約する事はできないのでしうか？
この不動産屋が言っている事は、常識なのでしょうか？

また、妹を契約者に出来ないのならば、
結婚し独立をしている私が契約者になる事になると思うのですが、
その場合、この不動産屋が言っている事に当てはまってしまうのでしょうか？
教えて下さい。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/15 00:36

＃１，２です。

＞私が保証人になれば（同意すれば）大丈夫ということでしょうか・・・？

ちょっと勘違いしている様子ですね。
保証人と同意は違いますよ。

同意が出来るのは親権者です。兄である質問者が親権者とは限らないと思います。祖父母がいればそちらの方が適切の場合もありますし、叔父叔母がなっているかもしれません。
これは私にはわかりません。

また、未成年者でも親権者の同意があれば契約できますが、それに応じるかどうかは大家にかかっています。素人大家の場合は管理会社の意見が通り安いので管理会社次第といってもよいかもしれません。

また、同意により未成年と契約する場合保証人は質問者自身がなることが出来ますが、大家がそれを認めず、質問者を契約者とした場合、他の人間に保証人になってもらう必要があります。
なお、保証人は一定の収入がないと保証人としては認められないことがあります。
契約者本人の年収よりも保証人の年収の方が重要視されます。

他に遺産はあまりないと推定しますが、相続について分割協議が終わっていないのでしたら、賃貸契約は質問者と妹さんの２人が共有していることになりますので、現状ですと使用しているのは妹さんであっても、質問者自身も契約者本人となります。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/14 19:51

＃１です。

＞名義変更の手数料が必要だ。

この点について補足します。

一般に賃貸契約では契約者がかわる場合、名義変更ではなく、契約解除と新規契約を行いますので、新規契約にかかる費用が発生します。一般の契約者変更の場合は手数料などが必要というのも常識の範囲です。

しかし、＃１でも書いたように賃貸契約は相続できますので、名義変更というのは形式上のものでしかありませんし、特に手続きをしなくても退去をさせられたりはしません。相続により今までの契約が続行されているからです。
つまり、手数料は不要です。敷金は逝去された母親が入れているものを引き継いでいるので当然不要ですし、相続の場合は新規契約ではないので、礼金も不要です。

未成年とは契約できないというのは正確ではないですが、社会一般に通る常識の範囲にありますが、手数料の件は問題有りです。

消費者生活センターや法テラスで無料で相談できますので、確認してみてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞だから一般論としては、不動産業者の言い分は当てはまっていると思いますし、大家が未成年者とは契約しないといえば、契約はできないでしょう。

大家は、お歳を召されている方で・・・
不動産業者に全部を任せているという感じなんです。
電話では『契約しない』とはおっしゃってなかったのですが。

親権者の同意が必要ということですが、
私が保証人になれば（同意すれば）大丈夫ということでしょうか・・・？

賃貸契約は相続できるとの事、知らなかったので安心しました。
手数料の件は、消費者センターに問い合わせてみます。

お礼日時：2008/02/14 20:59

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/14 18:58

＞未成年はアパートを契約する事はできないのでしうか？

未成年は重大な契約を行為を単独ですることはできません。この重大な契約行為には賃貸契約も含まれています。
単独では契約できないだけで、親権者などの同意があれば、契約はできます。なお、未成年者でも結婚をしている人は、成人と同じ扱いになりますが、妹さんは未婚でしょうから、親権者の同意が必要です。

もし親権者の同意なしに契約した場合、後で契約を無効とされることがありますので、一般的には親権者の同意をもらって未成年者と直接賃貸契約はせず、親権者と直接契約するようです。

だから一般論としては、不動産業者の言い分は当てはまっていると思いますし、大家が未成年者とは契約しないといえば、契約はできないでしょう。

ただし、賃貸契約は相続でき、子供である質問者及び質問者の妹さんは相続できる立場にあるので、名義変更などを行わなくても、家賃滞納などをしなければ、追い出されることはありません。