借上げ・管理代行について教えてください

先日知り合った不動産系の会社に勤める方より、マンション投資をしてみないかとのお誘いで、
賃貸管理借上げシステム（？）というのを紹介されました。
話を聞いた限りでは悪い話のようには思えないのですが、自分自身不動産関係はまったくの素人のため
実際のところはどうなのかということを皆さんにお尋ねしたいと思っています。

話の概要は理解した範囲では以下のような感じです。
　※認識間違いもありそうですので、わかりにくかったり足りない内容がありましたらご指摘ください

・マンションの一室を所有する形になる
・初期費用は一切不要（諸々の手続き費用も含む）
・返済期間は35年。金利は2%代で10年間保証
・彼の会社で賃貸の管理代行を行う
・家賃保証があり、空き室になった場合は10％だけの負担
・物件は都内でも好立地だが築10年。所有者が手放した物件を安く買い入れている
・家賃保証の金額は立地周辺の相場賃料を基準としており、その額は10年間保証されている
　（家賃相場的には、検索してみたところ比較的妥当な額のような気がします）

大体このような感じだったのですが、いかがでしょうか？
実際に得するのかどうかやリスクなどについてお聞かせください。

また、来週もう一度お会いすることとなっており、
その際に確認した方がよいことがございましたらぜひ教えていただきたいと思います。

当方決して裕福ではなく、20代後半で平均年収程度のサラリーマンのため、
慎重に検討したいと思っております。
よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： 20121222 回答日時： 2008/02/21 22:00

今の情勢で不動産投資するのはどぶにお金を捨てる覚悟があれば良いのではないのでしょうか。

ババをひく事になります。正気とは思えません。いい事しか言わないに決まっています。
それに10年後の日本はどうなっていると思いますか？もう日本は経済的にも２流ですよ。アメリカにも見放されて！キャッシュで持っているのが得策です。戊子一白水星の今年、土が水に流れるとも言える年、不動産ファンドなど土地絡みの事柄は崩壊でしょう。サブプライムの様に。
客観的に言えるのはこれ位です。
後は自己責任で！

No.1 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/02/21 09:39

大家してます

＞話を聞いた限りでは悪い話のようには思えないのですが、

良いことしか言いませんのでそうなるでしょう

先日ＴＶで便利な掃除機のＣＭを見て購入しました
使うと確かに便利ですが「強烈に音がうるさい」
ＣＭでは音は流していません．．．（笑）。

単純に投資で考えられるなら

　物件の入手までの全費用＜年間家賃×１０

２０００万円の物件なら年間家賃は２００万円

これで初めて「検討に値する物件」です

・２０００万円のローンは返済総額が３０００万円
・固定資産税
・空室リスク
・家賃低下リスク
・修繕費負担

ローンを払い終えた時は（３０年後？）

　「築４０年の老朽化した建て替え間近の物件が手に入ります」

・貴方は築３０年のマンションに新築時と同じ家賃で入居されますか？
・家賃保証も新築時のままだと思っていますか？（しかも９０％）
・管理費も必要でしょう

契約書にさりげなく書かれている小さい書き込みが重要です

「家賃は市場環境の変化によって話し合いとする」
「乙は話し合いがまとまらないときは契約を解除出来る」

そのような書き込みが必ず有ります

それに
・貴方は大家になります
・彼の会社は賃借人になります
借地借家法は「賃借人」しか守ってくれません．．．（笑）。

＞築10年。所有者が手放した物件を安く買い入れている

満室表面利回りで最低でも１２－１５％は必要でしょう

http://www.wavehouse.co.jp/

右下の【一棟売りアパート】
岡山市新保
4,500万円
土地：231.41m2
（70.00坪）
建物：181.34m2
（54.85坪）
平成10年築
年収：456万円
利回り：10.13％

でも中古物件としては今一の利回り．．．。

価格４５００万円、家賃４５６万円

価格が４０００万円程度なら買っても良いかな？と思っていましたが．．．。

貴方の物件はどうですか？