瑕疵保証料とは？

このたび分譲住宅を購入することになり、諸費用の内訳を出してもらいました。その中で「瑕疵保証料（10年）75000円」とあったのですがこの保証料の意味がよくわかりません。今は１０年保証が義務づけられているとききますが、この保証料は払わなければ10年保証を受けられないものなのでしょうか？私は義務付けられているのだから費用はかからないと思っていたのですが・・・。
また、この保証内容について具体的な書面が提示されていないのですが、契約の時に出していただけるものでしょうか？
明日営業マンに質問しようと思っているのですが、無知なものでうまく丸め込まれそうなので事前に知識をいただきたいと思い質問しました。
住宅購入に関してまだまだ知識が浅すぎてよくわかりませんが、よろしくお願い致します。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/31 11:57

品確法の規定は強行規定なので、売買契約をしたのなら無料でも、１０年保証はされます（この場合売り主が責任を負います）。

ただし、適用部位は限定されています（構造上重要な部分と雨漏り部分のみ）。
地盤については適用外です。

ただし、民法の規定では、売買契約の瑕疵担保期間は特に期間は決まっていませんが、１０年が時効と考えられており、宅建業法は最低２年つければよいことになっていますので、分譲住宅の場合２年とすることが多いです（分譲するには売り主は宅建業の免許が必要なため）。

宅建業法も強行規定ですので、品確法適用部分以外の部分で最低でも２年が保証されます。

これらに費用はなくても保証されるべきものです。

ただし、これらの瑕疵担保責任は売り主が存在していなければならないので、万が一倒産した場合は保証がなくなります。そういう場合に備えた保険として、ＪＩＯなどの保証期間による保証があります（この制度の方が品確法より古いです）。
またこれらは部分的に品確法の適用範囲外についても保証していることがあります。

業者に支払う保証料というのがある場合もあります。これは本来法律によって義務になっているにも係わらず、保証に対する見返りを求めているようです。でも契約は原則自由ですので、この保証料は契約に基づき支払い義務が発生するものです。
会社規定で義務になっているというのなら、それをなくしてもらうのは難しいでしょうから、その分の値引き交渉をするか、他の物件を当たるとよいのではないでしょうか？

なお、分譲の場合売り主が瑕疵担保責任を負いますので、売り主ではなく施工業者に対して保証料を支払うものなら、この制度を利用しておくと、施工業者が倒産した場合は売り主が保証し、売り主が倒産した場合でも施工業者が保証をしてくれるとなるのではないかと思います。


また、分譲の場合施工業者が無料で行うことの多いアフターサービス契約ですが、これが有料になっていることもあります。
アフターサービス契約は売り主ではなく、施工業者が独自に契約をすることにより保証をするものです。これは法律によったものではありません。この契約があると法律には点検義務などはないですが、瑕疵担保が切れる直前の２年目などに点検などが行われることが多いようです。

保証内容について確認してから契約するようにしてください。

なお、もう少し先に（平成２１年１１月予定）「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が施行され、売り主・施工業者は保険又は供託をしなければならなくなりますね。
http://www.how.or.jp/misc/rikouhou.html

No.2 ベストアンサー 回答者： smoks-gen 回答日時： 2008/03/29 01:19

施工会社における住宅の瑕疵補修について「住宅品質の確保促進法」がたしかＨ１２年４月から施行されました。

一般に言う瑕疵担保期間とは民法における瑕疵担保補償期間は通常１０年間ですが、ほぼ１００％といってよいほど特約事項として期間を短縮しているのが実情です。（１年とか２年間）
品確法においては、屋根、外壁等からの漏水、主要構造部の欠陥についてのみ前述の瑕疵担保期間に関わらず１０年間の補償義務を施工会社に負わせている法律です。

しかしながら、１０年間の間に当該施工会社が倒産、会社清算等々により消滅してしまった場合、瑕疵保証債務も同時に消えてしまい折角法制化してもあまり意味のないものになってしまう可能性があります。

こういったことを鑑みユーザー保護の観点から住宅瑕疵の保証制度が整備され（所謂生命保険みたいなもの）ユーザー側にとってのリスク回避策として制度化されました。

本来であれば、この瑕疵保険の加入は施工会社が加入すべきものであるが（間接的には発注者が支払うことになる）、残念ながら木造住宅系の場合はほＨＭも含めほとんどの場合「当社はそのようなことなくきちんと１０年間は保証しますので、お客さんがどうしても心配されるのであればお客さん費用負担で加入できます・・・・」というような抗弁をし
客から保険料を徴収しているのが実情なわけです。

ちょっとややこしい説明書きになってしまったので、整理しますと保証制度を利用するか否かは任意であり、万一履行できない状態になった場合には保証会社が変わりに修補するという制度です。

ちなみに、拙宅を改築した時にはこの制度は利用してません。どのみち適用範囲が前述したとおり非常に限られており、きちんと施工をさせればこういった問題にいたらず、お金の無駄であると判断しました。

この回答への補足

回答ありがとうございました。
業者によってはＪＩＯ検査料とされているところもありました。その場合ＪＩＯが保証する保険料みたいなものと思っていたのですが今回の場合は施工業者に払う保険料だと思えばよいのでしょうか？

＞本来であれば、この瑕疵保険の加入は施工会社が加入すべきものであるが（間接的には発注者が支払うことになる）、残念ながら木造住宅系の場合はほＨＭも含めほとんどの場合「当社はそのようなことなくきちんと１０年間は保証しますので、お客さんがどうしても心配されるのであればお客さん費用負担で加入できます・・・・」というような抗弁をし
客から保険料を徴収しているのが実情なわけです。

上文のような台詞をやはりそっくりそのまま営業さんに言われました。別途費用を払って他業者に委託した場合、施工業者がつぶれてもＪＩＯなどが保証してくれるものだと考えています。ＪＩＯなどに以来する場合は別途費用がかかるのは理解できます。でもこのような言い方をされるのであれば、今回の場合は施工業者あての保証なので費用を払わなくとも保証は得られるべきではないのでしょうか？私の考え方が違うのでしょうか？

補足日時：2008/03/30 08:11

No.1 回答者： yyfront 回答日時： 2008/03/29 00:22

瑕疵保証料は

分譲業者が、瑕疵保険に入って保証料を払ったわけですが
分譲業者もボランティアではありませんので
払った保証料は販売金額に上乗せされるわけです。
それが明示されるか、されないかだけです。
矛盾しているようですが、それが現実です。
保証内容は、保証会社が作っていると思いますので
書面でだしてもらえると思います。

この回答への補足

ありがとうございました。結局この費用は施工業者あてでなく、保証会社宛ての費用だと思えばよいのでしょうか？
営業さんに聞いてみたところ保証は当社で義務付けられていますと言っていましたが、書面の提出をお願いして、保証会社がかんでないとすれば、この場合保証会社の保証内容でなく、施工会社が保証となるので払わなくともいい費用なのでは・・・？と思っているのですが・・・。

補足日時：2008/03/30 08:21