自己所有マンションを売る際の仲介業者の選び方と注意点は？

築８年の自己所有マンションを売りたいのですが、
いざとなると色々と心配なことがたくさん出てきて、
下記以外でも実際の体験談などお聞かせいただけないでしょうか。
宜しくお願い致します。

(1)地元の業者がいいのかなどよくわからなくて、仲介業者を選ぶ際の注意点はありますか（知り合いはありませんので・・・)。
(2)仲介手数料の相場はいくらですか。
(3)初期費用および期間はどの位かかりますか。
(4)売れたあとにかかる費用、税金等はありますか。
(5)もし売れなかった場合ローンと引越先の家賃が発生してしまうことになると思うのですが、その場合の費用等はどうなりますか。
(6)参考になるオススメの本はありますか。

No.1 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/04/04 12:08

(1)新聞の折り込みチラシ等をご参照になり、定期的に広告しているような

業者をお選びになってはどうでしょうか？
また、まずは「家を売りたいんですが・・」とご相談になり、応対の良かった
業者さんをお選びになるのも良いでしょう。

数社に同時に依頼したり、査定してもらうことも可能ですが、
例えば、A社はB社より100万円高いからなどを理由に査定額だけに
拘らないようにしたほうが良い場合もあります。　
査定額が高かった＝なかなか売れないでは元も子もありません。
信頼できる業者さんを探すのが最重要だと思います。

(2)仲介手数料は売買代金×3%+6万円とその消費税です。
例：3000万円で売却しますと1,008,000円となります。
但し、この額は報酬の上限額となりますので、値引きや端数を切ったりという
交渉は可能なこともあるでしょう。

(3)基本的に査定無料等を謳っている業者であれば初期費用はかかりません。
逆に査定費用とか広告掲載費等を請求するような業者の場合は
売却の依頼をお断りしても良いでしょう。
期間については、物件の価格や条件等にもよりますから一概に
何日～何週間というのは難しいかと思いますが、良いものであれば
数日で売れることもあります。


(4)仲介手数料のほかに、住宅ローンをご利用でしたら抵当権抹消費用がかかります。
賃貸用等ではなく、ご自宅としてご利用の建物でしたら売却益が3000万円までは
税金はかかりませんが、各種要件がありますので詳細は以下をご参照下さい。

国税庁タックスアンサー
「土地建物を売ったとき」　　
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto303.htm

「マイホームを売ったとき」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm

「マイホームを買い換えたとき」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto306.htm

(5)現在お住まいになっているのであれば、売却を依頼する＝たちまち退去する必要は
ありません。　「見込み客が見つかるまで」「契約を交わすまで」
「契約締結後1ヶ月以内に退去し引き渡しと残代金を行う等と取り決めしてください。

これらの条件が満たされてから退去先をお探しになっても間に合います。
もちろん、急に売れた場合に備えて退去先の目星はつけておく事も必要ですが・・

なお、現在居住中の家を売りに出す場合でも、購入希望者に室内を内覧させる
必要があると思いますので、いつも綺麗にしておかれたり不要なものはとりあえず
実家やレンタル倉庫等に一時的に預ける等の作業が必要かもしれません。
もちろん、内覧についても「内覧させる場合は最低でも前日にはその旨連絡してほしい」と
依頼しておけば良いでしょう。

(6）売却に際しては、書籍等をご覧になるよりも、信頼のできる不動産業者に
いろいろとご不明な点などを相談されたほうが良いと思います。

この回答へのお礼

わかり易く丁寧なご解答ありがとうございました。
とても参考になりました。
頂いた内容を踏まえて、進めていきたいと思います。

お礼日時：2008/04/08 13:11

No.2 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/04 17:42

(1)仲介業者を選ぶ際の注意点

必ず、３社以上から査定見積もりをとる。
査定価格は一律ではない。高く見積もるところは、強気だが
仕事ほしさの一面も。安いところは堅実だが安値売りになりがち。

(2)仲介手数料の相場はいくらですか。
成約価格の３％+６万円＋左記の５％（消費税）

(3)初期費用および期間はどの位かかりますか。
初期費用はいりません。成功報酬です。
移転登記費用などは買主持ち

(4)売れたあとにかかる費用、税金等はありますか。
売買の印紙代　譲渡益には課税されますが、居住用資産なら
譲渡益３０００万まで無税。ただし２０年度の確定申告が必要です。

(5)もし売れなかった場合ローンと引越先の家賃が発生してしまう
ことになると思うのですが、

居ぬきのまま売る手もありますが、経験上は家財を片付け
「人の住んだ気配」を消したほうが買い手がつきやすいです。
他人の生活感はないほうがいいですから。
仮住まいは、貸し倉庫など利用して狭い部屋にする。
住替えの場合、社宅を貸してくれる勤務先も少なくないです。

＞その場合の費用等はどうなりますか。
自分で払うだけです。

(6)参考になるオススメの本はありますか。
仲介に関する本はありませんが、東急リバブルさんや住友不動産住宅販売
三井のリハウスなどが、それぞれ自宅売却する人のためのガイドブック
のようなものを作っています。営業所でもらってきて読みましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
売却する人のためのガイドブックがあるお話は、
とても参考になりました。
早速読んでみたいと思います。

お礼日時：2008/04/08 13:27

No.3 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/04 17:47

補足

仲介には、専任媒介（１社に頼む）と一般媒介があります。
地方都市なら、そのエリアの得意な仲介がいますので
専任がいい場合もあります。物件価格が安い場合は専任が
いいでしょう。
金額が３０００万～５０００万の場合、一般でやったほうが
各社の競争力がみられていいです。
売れ筋物件は一般でやるべきです。
難しい物件は専任でじっくり。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
専門用語に緊張してしまいますが、
仲介業者の方に聞かれたときの心の準備ができるので
とても参考になりました。

お礼日時：2008/04/08 13:34

No.4 回答者： te2800 回答日時： 2008/04/05 14:46

早く売りたいのか、高く売りたいのかどちらを優先しますか。

もちろん、早く、高くでしょうが、それほどうまくはいきません。

早くであれば、安い値段で売ることです。住んでいるままでも、相場より安い値段であれば、買い手はつくでしょう。不動産会社に「早く売りたい」といえば、これぐらいだったらと教えてくれるでしょう。

高く売りたいのであれば、退去して、きれいにリフォームすることです。少々高くても、気長に待てば（1年ぐらい？）そのうちに書い手は見つかるでしょう。

実際、売るのは想像以上に難しいです。なかには運のいい人もいますが、なかなか売れません、忍耐を要します。金額的な忍耐か、時間的な忍耐どちらかを選択する必要があるでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
確かにそんなにあまくないですね・・・

お礼日時：2008/04/08 13:45