困っています。賃貸契約について。立ち退き料、居住権のこと教えてください。

Question

助けてください。主人と義父は信頼関係がくずれています。ここ５年、ここはお前たちにやると言われていた義父名義の家屋に住んでおり固定資産税は払ってきました。ところが最近、義父の自由に使える残金が少なくなってきたようで「毎月賃貸料（高額）を払え・従わなければ（お前らの住んでいる）家を売るぞ」の様な脅迫じみたことを言ってきました。たとえ仮に賃貸料を払っていても、いつ、売るから出て行けと言われるかわかりません。その場合、毎月の領収証の取り交わし（どのくらいの期間）だけで居住権の主張、及び立ち退き料の請求等、できるでしょうか？もし当事者間だけで簡単な賃貸契約書を取り交わした場合でもいざと言う時上記のような請求はできるのでしょうか？よろしくお願いします。

bananasand · Accepted Answer

＞ここはお前たちにやると言われていた義父名義の家屋に住んでおり

これの証拠はないでしょうか。
「おまえ達にやると言って」不動産の引き渡しが終わっているので
登記がなくとも、当事者間では、贈与契約として有効です。
固定資産税を支払っているのですから、所有の意思をもって
賃貸ではない形で家屋を占有、居住しているわけです。

したがって、居住権なんかじゃなくて、最も強力な所有権で
対抗すべきでしょう。だって、既にもらったのではありませんか？

居住権というのは住み続けることができると言う意味にすぎません。
権利の実体はないのです。法律用語でありません。


全面的に争う覚悟があるなら、裁判になるでしょうけど、弁護士に頼んで登記が動かせないように仮処分（お金はかかります）をかけましょう。親戚なので和解勧告されるとはおもいますが・・
あと、納得できるまで賃料を支払ってはいけません。
所有権を失い、使用貸借や賃貸していることになってしまいます。

keiwa · Answer

賃貸借契約もせずに口約束だけで無料で借りていた場合は、いつでも立ち退き要求が出来ます。
今から賃貸借契約する事は出来ないでしょう、退去の条件として・・・
１．引っ越しに要する費用を出して貰う。
２．新しく住宅を借りるための費用（敷金、礼金等）を出して貰う。
位でしょうか・・・

been · Answer

あいまいな口約束に甘え、いままでタダ同然で義父の家にすんでいたわけですね。本来なら、常識的な賃料を支払う賃貸借契約を結ぶのが一番ですが、すでに信頼関係が崩れているのなら、そのような契約は成り立たないでしょう。
義父と和解して仲良く暮らせる見込みがあるなら別ですが、そうでなければ、甘えを捨てて他の住居を探すことです。

bananasand · Answer

では、もう少し詳しく記載してみます。

民法５５０条
書面によらない贈与は、各当事者が撤回することができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。

書面によらない不動産贈与の場合の判例（最判昭40.3.26）で登記または引き渡しのいずれかがなされれば履行が終わったものとして贈与契約を取り消すことができない。
とされています。
つまり、本件の場合、やると言われて引き渡された不動産は、ご主人のものなのです。

＞証拠がなければだめなのでしょうか？

義父さんが正直に事実を認めれば（一度あげると言ったけれど
やっぱりやめた等）証拠は不要です。
認めなければ（初めから固定資産税の支払いだけで貸しているだけ）
証拠が必要になると言うことですね。

でも、登記なく対抗できるのは当事者間だけであることを理解して
おかなければなりません。義父さんが、第三者に売却してしまった
場合、対抗力失います。

この件は、その家が誰のものなのかなのです。義父さんはいったんはあげると言って引き渡したものを未だ自分のものだと思っている、ご主人は、おまえにやると言われて引き渡されたものに家賃を払えと言われているところにボタンの掛け違いがあります。
「毎月賃貸料（高額）を払え・従わなければ（お前らの住んでいる）家を売るぞ」
これを脅迫じみていると言うのは、
本来、贈与契約が成立しているのに登記を移す義務を果たさず、他人に登記を移すと言っているから脅迫じみているわけですね。

ご主人にしてみれば、義父さんの遺産であり、生前贈与を受けたと
思っても何ら不自然なところはありません。

とはいえ、親子間の問題ですから、裁判になったとしても、白黒を判決を得るのではなく、結局どこかで和解する必要があるように思われるので初めから誠意を示しておくことが得策でしょうね。

私は専門家ではありませんし、他の回答者様とだいぶ違う見解を示しているようですので一度司法書士に相談されるのもよろしいと思います。

xyzyx · Answer

>家を売るぞ

貸して・借り手の間の問題だけではなく、売られた場合購入者という第３者との関係も絡んできますね。

固定資産税の支払いだけで、賃料の支払いはなかった様子なので、賃貸契約ではなく使用貸借契約と見なされる可能性があります。この場合、使用目的が終了していれば退去しなければなりません。

さらに、第３者に売られると、対抗するのは難しいでしょう。
建物の名義人の親族が住んでいるのは、登記も賃貸契約もなければ、第３者的には、同居しているか（同居はしていない様子ですね）使用貸借しているだけに見えます。
所有者本人が売却したのだから、その家族も出て行くべきと考えられるからです。
＃２さんの贈与の件は、当事者間ではあるかもしれませんが、第３者との関係には弱いと思います。また、贈与税の問題がかかってきます。贈与税は支払っていないと思われますので、万が一売られた場合は、贈与を理由に第３者に対抗するのは難しいように思います（贈与されているのなら登記を変えて第３者にわかるようにしておくべきでしょうから）。


＞たとえ仮に賃貸料を払っていても、いつ、売るから出て行けと言われるかわかりません。その場合、毎月の領収証の取り交わし（どのくらいの期間）だけで居住権の主張、及び立ち退き料の請求等、できるでしょうか？

きちんと賃料を支払っていれば、使用貸借ではなく賃貸契約になり借地借家法により大家側から退去を求めるには、かなりの制限がかかり、普通は立ち退き料などの支払いがなければ退去を求めることができないことになりますので、いわゆる居住権の主張をし、立ち退きの条件が合わなければ退去しないでいられます。また一度賃貸契約を結べば、家賃の値上げなども簡単には行えなくなります。

なお、賃貸契約がある場合、売却が理由では追い出すことは法律上はほぼ不可能です。立ち退き料の請求権は借り手にはありませんが、借地借家上には大家側から退去を求める際には大家側に正当な事由が必要とされており、その一部として財産上の給付状況（立ち退き料の法律上の根拠）も考慮されることになっています。

更に第３者に売却されても、賃貸契約はそのまま購入者が引き継ぐことになりますので、大家が変わる（支払先が変わる）だけのことです。

なお、使用貸借は信頼関係だけが絆ですので、本人間しか関係なく、売却されたりしたら契約は終了しますし、相続もしないことになっています。

信頼関係は崩れていても金を出せばいいといっている様子ですから、それでもよいのではないでしょうか？　問題は賃料の額ですね。
賃料が周辺相場と比べて妥当ならそれで賃貸契約にしてしまえばよいと思いますし、他に相続人がいなければ、最終的には質問者のものになります。
賃料が高すぎると感じるのなら、退去した方がよいでしょう。

賃貸契約は法律上は口答で成立しますが、万が一売却された場合に備えて、第３者に示せるように文書を残しておくことをおすすめします。

困っています。賃貸契約について。立ち退き料、居住権のこと教えてください。

賃貸借契約もせずに口約束だけで無料で借りていた場合は、いつでも立ち退き要求が出来ます。

＞ここはお前たちにやると言われていた義父名義の家屋に住んでおり

あいまいな口約束に甘え、いままでタダ同然で義父の家にすんでいたわけですね。

では、もう少し詳しく記載してみます。

>家を売るぞ

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング