住宅ローンの10年後の繰上完済について

31歳の独身男です。現在両親と3人暮らしで、地方公務員として
働いています。年収は約400万円です。
訳あって5年前家を建てまして、今年の1月にローンを借り換え
ました。
現在の住宅ローンの内容は下記のとおりです。
金利：1.91%(10年上限金利最大2.60%)
残高：17,000,000円
期間：25年

高額な金利を払うのが馬鹿馬鹿しいので12,000,000円をこつこつ
貯金して、上限金利期間が終了する10年後に残高の12,000,000円を
繰上完済しようかと思います。
現在貯蓄はほとんどありません。

そこで質問ですが、10年後に貯めた12,000,000円を全て繰上
完済に使った方がいいでしょうか？繰上完済に関するデメリット
などをご教示いただけると幸いです。
ちなみに、結婚をする予定は全くありません。

No.1 ベストアンサー 回答者： ginlime 回答日時： 2008/04/20 21:37

ローンには借主が死亡した時には、ローン保証会社がローンの残りを立てかえるシステムになっています。

１０年後ローンを繰上げ返済した直後に借主が死亡された場合には、１２００万円は完済に消える事になりますが、繰上げ完済しなければ遺族の手元に残る事になります。不吉な例え話になり大変恐縮ですが、ローンの金利の行方や社会情勢や個人の状況で判断する要素が多いと思います。１０年後以降に金利が上がる事になる変動金利になることで、このような事をお考えかと思いますが、返還金に占める元金と利率の分をもう一度計算されたら良いと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローン契約の際に団信に入ったので死亡時に負債がなくなる
ことは分かっていたのですが、改めて指摘されるとハッとし
ますね。
実は未婚でもあるため、現在生命保険にも入っていません。
親も「あんたが死んでからもらう保険なんかいらん」と
言っています。

今回ローンを借り換えたのも、5年前に組んだローンの固定
金利が終了し、変動金利に移行して大幅に金利が上昇したため
です。
私のつたない計算では繰上完済で200万円浮くと思うのですが、
もう一度計算を詰めてみようと思います。

お礼日時：2008/04/20 22:03

No.4 回答者： oo14 回答日時： 2008/04/21 22:05

私は逐一計算としています。

ずっと付き合っていた銀行が月２回募集でしたので、
年を２４行にしています。1年の利率を２４で割ったものが、
借金であり、預け入れの利率です。
取引銀行によって、起算日はかわりますし、1年は365日とはかぎりませんが、便宜上、年間利率を１２で割ったものを月間利率としています。
あとは毎月借入額に利率をかけたものが借金でそれに返済額をひきます。それの繰り返しですから、1年分を作って検証結果が銀行と10円レベルで一致しておれば、間違ってないものとみなし、10回コピーするだけです。そんないい加減な方法でも、最終返済月が1ヶ月も狂うことはないはずです。
繰上げ手数料2万円ですか？ここずっと年間20回ぐらいまでだったら手数料無料のローンでやってきていたので、深く考えませんでした。
結構きついですね。うちの銀行は20年ぐらいまえは3000円ぐらいで計算機使用料と紙代ぐらいでだったような記憶があります。ちょっと金融機関に、他の銀行は無料だぞ、ちょっとさげろって交渉してみらたらなんとかなえりませんかね。
乗り換えるぞっていうのも、方便かと。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

あれから下記のとおりいろいろと試算をしてみました。
(1)8ヶ月で100万円貯まるのでそれを繰上返済していく場合
(2)24ヶ月で300万円貯まるのでそれを繰上返済していく場合
(3)7年で1,300万円を貯め、繰上完済する場合

利息などの総支払い額は
(1)2,249,177円
(2)2,344,724円
(3)2,233,494円(1年定期0.78%の利息分も含む)
となり、(3)が一番安くなりました。
これは繰上返済の手数料が２万円と高いためだと思います。
この結果を受け、1,300万円を貯めることにしました。
それに貯金途中に車の故障などどんな臨時支出があるか
分かりませんので、ある程度の貯蓄を手元に置いておく
のがいいのかなと思います。

oo14様含めいろいろな意見を伺えて非常に嬉しく思います。
なかなか一人では煮詰まってしまうものなので、このOK
WAVEがますます頼りになりました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/22 22:57

No.3 回答者： oo14 回答日時： 2008/04/21 00:41

借金が出来るというのはそれも信用のうちで、資産価値です。

それが、１７００万円です。全額返済してしまえば、
こんど１７００万円が借りれるという保証はありません。
貯金はほとんどなくても、１７００万円は動かせているということです。
私が言いたいのは１０年後に完済するために、０．３％(たとえです）で貯金すると、１．６％すなわち２７万円もの利息を払い５万円（それも１２００万円たまっていたとして）の利息を受け取るくらいなら、
最初から月１４万円を利息１．９１から２．６％で運用してはいかがと思うのです。すごい利息の貯金です。これはタダ単に、毎月繰り上げ返済するだけで達成される貯金です。高利貸しではないですから１０年で２７０万円にはなりませんが、借金の元金が減っていくのは心理的にも相当楽になります。有り金全て返しても、登記簿の乙区は１７００万円のままですから、必要になったときは、１７００万円までは気楽に借りれるわけです。
とにかく２００万円近いお金を金融機関に貢ぐ必要について理解できないので、アドバイスさせていただきました。
それぞれ御都合というものがあります。
そのくらいの金は近所付き合いの必要経費だから、というようなことでしたら、おせっかいになったとおもいます。
気にさわりましたらお許しください。。

この回答への補足

＞２００万円近いお金を金融機関に貢ぐ必要について理解できない
これは感情論になるかも知れませんが、借入額1,700万円のうち、
500万円は親が畜産業で失敗した借金です。家を建てる時にもその
借金があり、その額も含めて農協から住宅ローンとして借りて
いました。

現在親が月5万円、私がボーナス時に18万円を返済しており、計算
では10年後に親の借金の元金がなくなります。その時点での借入
残額が純然たる私の借金ですので、その分を返そうと思ったから
です。途中で繰上返済すると計算がものすごく複雑になりますし、
親の借金の分まで私が返済することに非常に納得がいきませんで
した。

よく考えてみると、お金を貯めるまでの10年間だけでも利息分を
300万円近く払うことになるんですね。銀行との付き合いもない
し、これもやはり馬鹿馬鹿しいので親の借金分まで含めて100万円
毎に繰上返済していこうと思います。

＃oo14さんに質問ですが、これから8ヶ月ごとに100万円を繰上返済
していくのと、10年後に1,200万円を返済した場合との利息差額の
計算ってどうやって出せるのでしょうか？
(ちなみに繰上手数料は２万円です)

補足日時：2008/04/21 12:44

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2008/04/20 21:44

ディメリットは「借金は手持ち資産といっしょ」が無になるだけです。

最大２．６％の金利が使えなく、１０％前後の無担保ローンを使うことになるかも知れないということだけです。
さらにいうなら、借りた金融機関の信用（約束を守ってくれない。２５年借りるって行ったじゃんか。）ぐらいなものです。
他の金融機関にとっては、あの人なら貸しても、とりっぱぐれはなさそう、しかし、１０年後に完済って、あまり考えてる人でなさそう。
１２００万の普通貯金を我が銀行で。なんて発想しますね。
それは、具体的に貯金がもらえる銀行のかたの発想で、はずされた銀行は、
毎年預金残高と繰り上げ返済の数値がバランスが取れている人として
信用するとおもいますよ。
借金の仕方ひとつでも、周りはあなたに注目しています。
スマートに処理しましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
すみません、勉強不足で
「借金は手持ち資産といっしょ」←これの意味がよく分かりません。
「しかし、１０年後に完済って、あまり考えてる人でなさそう。」
というのは、私が金融機関から見たら馬鹿じゃない？、と思われる
ということでしょうか？

ちなみに現在天引きで14万円/月とボーナス10万円ずつの積立をしています。
天引き額はなるべく毎年増額していくつもりです。

お礼日時：2008/04/20 22:17