借地権

祖父の代（約６０年前）から、土地を借りて住んでいます。
建物は、誰が建てたものかわかりません。４軒長屋の２軒分の地代を払っています。契約書を交わさないまま現在に至ってきましたが、突然、先代から相続した日を開始日とし、地主から契約書のサインを要求されています。その契約書内容が、契約終了し、明け渡す場合、地主に対し、移転料その他の名目を問わず、金銭上の請求をしない。また、土地上の建物を取り壊し、更地に戻す。とありました。
以上の内容では、納得いかず、サインできません。引越しをしたいからと、地上権を主張したことはあります。が、長屋の一部を取り壊してまで、更地にもどす義務はあるんですか？　

No.1 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/12 10:04

＞地上権を主張したことはあります。

いわゆる借地権には２種類の権利があります。地上権と賃借権です。地上権は強力な権利で地主の承諾なしに譲渡（売買など）ができます。また地主は地上権の登記に金協力する義務があります。
一方賃借権は譲渡するには原則地主の承諾が必要で、登記に協力する義務はありません。代わりに借地権は借地人名義で建物を登記することで借地権の対抗要件となります。

契約があいまいですし、一般的に借地権は地上権ではなく、昔は賃借権で契約するのが普通ですので、地上権の登記があれば別ですが登記がなければ地上権を主張することはできないでしょう。主張するなら賃借権です。

＞誰が建てたものかわかりません。
地上権または建物の登記は誰になっているのでしょうか？登記簿上その名義人が借地権を有する者です。登記がないと第３者に土地が売却された場合は立ち退きを要求されます。

＞＞先代から相続した日を開始日とし、地主から契約書のサインを要求されています。その契約書内容が、契約終了し、明け渡す場合、地主に対し、移転料その他の名目を問わず、金銭上の請求をしない。また、土地上の建物を取り壊し、更地に戻す。とありました。

借地権は相続の場合どちらの権利であっても地主の承諾は不要ですので、当然の権利として引き継ぐことができます。
つまりこれにサインするということは、契約を新規に結び直すことを意味します。これにサインしなくても以前の契約が続行されますし、契約期間が終了しても、建物が存在する限り多くの場合では更新ができますので、無視しても大丈夫でしょう（建物が老朽化しているなど状況にもよりますが）。

なお、契約をやり直す場合でも、通常法律で地主側に正当な事由がなければ地主側から契約の更新を拒絶することができないことになっています。いわゆる立ち退き料は大家側に十分な正当な事由がないときに補充するものですので、その受け取りをしないという約束は借地借家法により無効となります。また借地借家法では借り手が望むのに大家側都合で契約を更新しない場合、建物買取請求権を借り手に与えており、これ尾あらかじめ放棄することはできないことになっていますので、この部分も無効です。

ただし、契約をした際に定期借地契約にすると上記のような内容も有効となりますので、注意が必要です。地主は契約を一度終了させて、定期借地契約に切り替えようとしているようにも思えます。気をつけてください。この方式で契約してしまうと上記の内容は有効になります。


＞長屋の一部を取り壊してまで、更地にもどす義務はあるんですか？　

先に述べたように借地契約の続行を借り手が希望するにもかかわらず地主都合により契約修了の場合は建物買い取り請求権がありますので、更地にして返す必要はありません。
しかし、建物買取請求権は両者合意の契約解除や借り手都合による契約解除の場合は使用できません。この場合原状回復義務により更地にして返すのが妥当です。ただし、あらかじめ建物買取請求権を放棄するような契約は、契約時点で合意があったとしても無効です。あくまで契約更新を拒絶されたときに素直に合意した場合の合意のみが有効です。

なお、借地契約とは関係ありませんが長屋のうち２部屋分を所有しているということは法律上区分所有法が適用になる区分所有建物となります。区分所有法では、共有部分の変更管理組合集会による３／４以上、建物の全部取り壊しは４／５以上の賛成または文書による全員の合意がなければできませんので、質問者の都合だけでは長屋の一部を壊したりすることはできません。
他の所有者の合意がなければなりませんので、もし更に地して返すような事態になっても（定期借地契約や借り手都合の退去の場合など）、借地契約と区分所有法による義務が絡み合いますので、簡単にはできません。

この回答への補足

□地上権または建物の登記は誰になっているのでしょうか？
▲父です。　家屋の固定資産税を払っています。
□地主は契約を一度終了させて、定期借地契約に切り替えようとしてい　るようにも思えます。 　
▲まさしく、その通りだと思います。
　今は早くこんな地主とは、縁を切りたい思いが強いので、引越したい　と思ってます。こちら（借り手）としては、今まで契約書を交わして　ないのだから、　いつ引っ越しても、契約違反にはならないと思うの　ですが！？（実際、６０年も住んできたわけですし）
　正直、更地にする費用もありませんし、建物買取請求も撤回しますか　ら、タダで出て行かせてもらいたいと思いです。
△市の法律相談に行って、自分の思いがきちんと伝わらなくて落ち込んでいましたが、semi-zzzの回答をもらって、少し元気がわいてきました。ありがとうございました。

補足日時：2008/05/12 21:44

この回答へのお礼

数々の質問にお答え頂き、誠にありがとうございました。
たいへん参考になりました。
今後の話し合いに、役立てさせていただきます。

お礼日時：2008/05/13 20:47

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/13 10:17

＃１です。

＞今まで契約書を交わしてないのだから、いつ引っ越しても、契約違反にはならないと思うのですが！？（実際、６０年も住んできたわけですし）

法律上契約期間があるかどうかにより、対応が変わります。
契約期間がある場合は途中解約に関する特約があればそれに従いなければ、原則として契約期間終了まで借りなければ契約違反です。
ただし、借家の場合ですが、３～６ヶ月前に申し出ればよいとされる判例が出ていますので、退去希望のそのぐらい前に言えばよいと思います。
期間が決まっていない場合は民法で３ヶ月前に言うことになっています（特約があればそれに従う）。
つまり、いつでもできるわけではなく、申し出から一定の期間を経なければ契約は解除できません。


＞正直、更地にする費用もありませんし、建物買取請求も撤回しますから、タダで出て行かせてもらいたいと思いです。

相手が退去を求めてきたわけではなく、自己都合で借地を返す場合は、建物買取請求権はありません。建物買取請求権を使えるのは、借り手が借地契約の続行を希望するのに地主が退去を求めてきた場合だけです。
つまり、法律上質問者側の都合により契約解除の場合は、原状回復義務により土地を借りたときの状態（多分更地）にして返す必要があります。

ただし、先にも述べたように区分所有建物でありますので、他の所有者の承諾がなければ、更地にすることはできません。
下手に取り壊して他の区分所有者に影響を与えた場合は損害賠償を請求されます。

質問者はこのまま契約変更をせずに借り続けて地主から退去を求めてくる（建物買取請求権が発生する）のを待つか、地主との話し合いで更地にしないでよいことを条件にした合意の元、借地契約を終了させるかぐらいだと思います。
後は不謹慎な話ですが、質問者のお父様が借地契約者のようですから、契約者であるお父様が死亡なさったときに、相続を放棄すれば、更地にして返す義務もなくなります。

区分所有法上の問題を引き合いに出して話し合いをしてみるのも１つの手です。