住宅ローン審査について

教えて頂きたいのですが・・・素朴な疑問なんですが.
住宅ローンの審査を出した場合、通常ルートと特別ルートのように
実は審査が分かれてたりするのでしょうか？
例えば、支店長決裁や支店から直接本店に持ち込まれての本店決裁とか？それによって審査が通りやすかったりするのでしょうか？
仲介の不動産やHMなどによっても、審査の通りはやはり違いますか？
あと、銀行の担当の方によっても変わるのでしょか？
2～3年のうちには住宅を購入したいと思ってます。
参考にしたいので、ご存知の方、教えてください。
宜しくお願いします。

No.1 回答者： muturabosi 回答日時： 2008/06/13 00:33

＞支店長決裁・・・・・本店決裁

銀行の決裁のシステムは融資金額でわかれます。
例えば、５千万までは担当者で、超えると支店長、億を超えると本店とか。特別ルートは、高額預金者（５千万とか）なら支店長決裁になるかも。預金を引き上げられたら困るレベルなら。
通常は担当さんが決裁して上からはんこもらいます。
融資基準に沿っていれば、偉い人を知っていようが、知らなくても同じです。

この回答への補足

例えば、５千万以上億以下で支店長が決裁できず担当者が本店に持ち込むような事はあるのでしょうか？

補足日時：2008/06/13 09:39

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど、そういう事だったのですね。
融資金額により変わるのですか！

お礼日時：2008/06/13 09:39

No.2 回答者： hanaha2006 回答日時： 2008/06/13 00:49

参考になるかわかりませんが、住宅メーカーや工務店と銀行が提携していたりすると融資が通りやすくなる傾向があるとお聞きしました。

提携していることだけではなく、その工務店や、住宅メーカーの信用度にもよりますが・・・
あとｐ-ｐ-ｙｙさんのお住まいがどこかはわかりませんが、地方の場合は大手都市銀行よりも地元の地方銀行やＪＡなどに相談されたほうがよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはり、HMなどでも変わるのですね。とても参考になりました。
住宅の好みだけでなく、やはり信用度も大切ですね。

お礼日時：2008/06/13 09:41

No.3 回答者： owaraigapp 回答日時： 2008/06/13 02:14

No.2さんも言われているように住宅メーカー（なるべく大きい所）の提携ローンは通常だとギリギリの人でも受かることがあります。

また提携ローン専用の優遇金利がある所もあります。

これは別件ですがクレジットカードを持っているだけで使って無くても限度額一杯で使っていることで審査する金融機関があります。
もし、クレジットカードを何枚もお持ちでしたらなるべく１・２枚にまとめた方がいいでしょう。
解約しても半年から１年は審査に響くと言われたことがあります。

この回答へのお礼

カード、使っていなくてもそのように判断されてしまうのですね！
びっくりしました。
現在、都銀VISAのみ１枚しか所有していませんのでとりあえずはクリアーでしょうか（＾＾）
カード社会の割には、矛盾しているようにも感じますね。

お礼日時：2008/06/13 09:45

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2008/06/13 10:13

金融機関勤務者です（住宅ローンは、以前審査経験有）。

融資は確かに融資金額によっても『決裁権限』が異なるものですが、それ以前に、『融資の種類』によって『決裁権限』が異なっていますので…。

住宅ローンはあくまでも『個人融資』であり、『住宅ローン』という商品での決裁基準が適用されます。

決裁権限が違ってくる場合は『個別稟議』にかける場合ですね。
通常の基準では「融資不可」とするところを、担当者がさまざまな観点から審査して、（他のメリットが考えられることが一番の理由になります）「この案件は実行すべき」というような場合には、一段上の稟議にかけて通すこともあります。
何のメリットもないような場合には、わさわざ手間もかけません。
「別のメリットが考えられるからこの案件は通すべき」と考えるのは、担当者ですから、当然に「担当者によって変わる」ということもあります。
決裁権限を持っている『上』を説得するという『労力』を遣うか遣わないか、当然、「めんどくさがり」の担当者ならばやりませんね。
その『労力』はちょっとやそっとのものではありませんから（それだけのことをしておいて、『倒れ』られたら大変なことになりますからね～。わが身は惜しいです）。

ハウスメーカーやマンション販売業者との間に「提携住宅ローン」という『商品』がある場合があります。
> 仲介の不動産やHMなどによっても、審査の通りはやはり違いますか？
ここで審査の通り方に違いが出てくるのが、「提携住宅ローン」を利用する場合と、そうではない場合です。
ギリギリどころか「絶対無理。すぐ破綻するって！」という案件までゴリ押しされたことがあります（マンション販売会社の社長自ら電話をかけてきましたよ…）。
当然と言うか、３回返済しただけで自己破産されました。
だって、年収300万円（税込）なのに毎月の返済額が８万円だったんですよ～。（ボーナス返済ありで。）

この話を聞いて、「審査に通るならどんな手段でも使いたい！」と思われます？
住宅ローンは「審査に通りさえすれば後は何とでもなる。」と言うものではありませんし、「住宅ローンの審査に通ったくらいだから、完済まで無理なく生活できるって意味だろう。」というものではありません。
ごく普通の審査に通らなければ「一寸先は闇」です。
余裕をもって審査に通らなければ「金利が変わればどうなるかわからない」ものなんです。
何しろ、「提携住宅ローン」は『当初のみ』『特に』条件が緩和されていることが多く、それゆえに「審査に通りやすくなっている」んですよ（多くの場合は「固定金利期間の短い『固定金利選択型』しか選べない」ようになっていることが多いです）。

なお、クレジットカードに関しては、住宅ローンの審査ではなく、それに関連した『保証審査』の方で特に影響します。
現在では、「クレジットカードを持っているだけで使って無くても限度額一杯で使っていることで審査する」金融機関や保証会社は殆どないと思いますが、確かに、以前はそういうところもありましたし、現在でも皆無とはいえません。
ただし、審査の対象となるのは、「キャッシング限度額」や「付帯機能のカードローンの限度額」であって、ショッピングの限度額まで見られることはありませんので安心してください。
キャッシングやカードローンは利用しないならば限度額ゼロという設定もできるはずですから、そうされるのも与信審査には効果的ですよ。

この回答への補足

>通常の基準では「融資不可」とするところを、担当者がさまざまな観点から審査して、（他のメリットが考えられることが一番の理由になります）「この案件は実行すべき」というような場合には、一段上の稟議にかけて通すこともあります。

この「個別稟議」に持ち込める担当者の方もやはり、その銀行内では
ある程度の役職（力のある）の方でないとできないのでしょうか？
また、個別稟議にかけた場合どのくらいの割合で審査がとおるものですか？
また、例えば属性の良い保証人（資産家など）をつけた場合、金利の
優遇や通常審査ギリギリの場合でも審査が通りやすくなったりするのでしょうか？
教えて頂けますでしょうか？宜しくお願いします。

補足日時：2008/06/13 10:48

この回答へのお礼

専門家のご意見でとても勉強になりました。
ありがとうございます。
補足を追加しました。教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願いします。

お礼日時：2008/06/13 10:58

No.5 回答者： Domenica 回答日時： 2008/06/13 13:08

> この「個別稟議」に持ち込める担当者の方もやはり、その銀行内ではある程度の役職（力のある）の方でないとできないのでしょうか？

逆に、役職（権限（「力」というのはこの意味ですよね？））があればできる…というものではないです。
昔はともかく、今は、そんなことがまかり通っていたら…。
また、実際、私の勤務先では、住宅ローンでの個別稟議は殆どありません。
私の勤務先の場合、個別稟議は、起案者・審査者・確定者・決裁者が通常よりも１ランクずつ上になります。
通常の住宅ローンでしたら、何の職位も持たない「担当者」も起案者となれるのですが、個別稟議の場合は最低でも係長でなければ起案者になれません。
しかも、個別稟議の決裁を受けるためには、上位者全てを納得させなければならないのですが、そんなに簡単に判子を押してもらえるものではないんですよ。
これは、私の勤務先の場合ですけれどね。

> また、個別稟議にかけた場合どのくらいの割合で審査がとおるものですか？
私は個人融資しか担当したことがなく、しかも、個別稟議をかけたことはないんです（職位は持っていますので、個別稟議を起案することはできますが）。
それほど、「無理をしなければならない案件」には、遭遇したことがないんです。
ですから、どの程度通るものかは解りません。
（＆今は、融資を担当していませんので。）

> また、例えば属性の良い保証人（資産家など）をつけた場合、金利の
優遇や通常審査ギリギリの場合でも審査が通りやすくなったりするのでしょうか？
現在、住宅ローンにおいて、基本は『保証会社保証を受けられること』です。
単に「保証人を立てる」だけでは、そんなに影響しないと思います。
また『資産』の種類にもよりますし（ちなみに、私の勤務先では、５千万円程度の預金では高額になりません。資産も預金よりも不動産ですね）。
保証会社保証にプラスして保証人も立てる、さらに別の人が住宅ローン対象物件ではない物件を物的担保に入れる…ということならば、地域性の高い金融機関や信託銀行においては有効に働くかもしれません。
そういうところでしたら、その地域における『資産』の価値をより明確に把握できるノウハウを持っているので。

ですが…。
そこまでしなければ借りられないのならば、その住宅ローンは「まとも」ではありませんね。
最初から住宅ローンの申込人は返済することを考えていないのでは？とも思えます。
保証人や担保提供者を犠牲にして、金融機関から「カネ」を引き出そうとしているのではないか…と考えます（不正融資を疑います）。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして、申し訳ありません。
実は熱中症になり寝込んでました。水分は多めに取らないといけませんね。反省します。
私の中の？？がすべて？解決したように感じました。
ありがとうございました。住宅を購入するには、住宅ローンについて
多く勉強する必要がありますね。自己資金を貯め、カードや遅延などに気をつけていこうと思います。

お礼日時：2008/06/16 12:14