住宅ローン

Question

２千万円ほど住宅ローンを組む予定で、10年を考えています。その間、金利は上がりにくいと思い、短期の変動ローンを組みたいと思っていますが、どの銀行が金利が安いか、どういう有利な方法があるのかアドバイスをお願い致したく。

Domenica · Accepted Answer

＃１です。

> 銀行から企業が借り入れる場合、当該企業の信用力によって金利がかなり違ってきています
そうですね、おっしゃる通りです。

> 住宅ローンの場合、借り手の信用力が金利に反映されず、一律的になっている感じなのですが、いかがなのでしょうか？
「借入申込者の信用力が高いと金利の優遇幅が大きくなる」ということは、「ないことはない」と思いますが（こればかりは金融機関によって異なりますので何とも言えません）、法人融資と比較するとその幅は小さいですね。
住宅ローンの借入金額は、個人では多額なのですが、やはり金融機関にとっては「小口」になるからだと思いますし、個人の「信用力」などたかが知れていると考えているからだとも思います。

個人融資については、信用力よりも、取引状況によって「条件」が異なってくると思います。

しかも、どちらかというと、過去ではなく「これから」の取引拡大に期待しますので、「給与振込指定口座にする」、「五大公共料金の複数を口座振替にする」、「カードローン契約をする」といったことの有無で金利の優遇を受けられたり、受けられなかったりすると思います。

ただ、「信用力」については『保証料率』に影響することがあります。
「信用力」が高い＝債務保証の利用の可能性が低い…と考えられて、保証料率を低くしてもらえたりするんです。
それでも、（保証会社によって）0.10％～0.20％が最低ラインだと思いますが。
保証料率と一括前払いをした場合のおおよその保証料額を尋ねてみられるとよろしいですよ。

> 営業可能区域というのは、この交渉余地があることを指すのでしょうか？
いいえ、違います。
メガバンクなどですと全国どこにでも支店があったりしますので、全国で営業が可能といえるため、住宅ローンの対象物件がどこに建っていても、最寄りのどこかの支店が管理することが可能です。
ですが、どの金融機関でも、全国どこにでも支店が置ける…という訳ではないんです。
住宅ローンは「ろうきん」や「ＪＡ」などでも扱っており、このサイトでも「お得」「金利が低い」という回答を見かけます（実際、私が住んでいる地域のＪＡも、先日、住宅ローン相談会のチラシが新聞に折り込まれてきましたが、結構金利が低かったのです）。
ですが、「近畿ろうきん」の金利が低く、内容も自分にとって好ましいものだとしても、「近畿ろうきん」の営業区域外の物件、例えば、東京のマンションを購入するのに「近畿ろうきん」の住宅ローンを利用しようと思っても、それはできない…ということです。

インターネット等で情報を得られるメガバンクの「優遇後の金利」を参考にして、いくつかの「地域性の高い金融機関」（地銀、ろうきん、ＪＡ、信用金庫等）に、実際に相談に行かれるのがよろしいかと思います。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

返済期間10年でのご計画とのことですから、もしかしたら、現状で考えれば、繰上返済によってそれよりも早く完済することも可能な状況ではありませんか？
返済期間を短く設定される方は、資金的には余裕がある方が多いので、ご質問者さまもそうなのではないかと思いまして。

銀行や金利については、いくら有利であっても、「ご質問者さまが利用できない」ことも考えられます（金利は「低い」です。利息は「安い」ですが）。
金融機関によっては、『管轄』とか『営業可能区域』というものが存在する場合があるんですよ。
そして、金利は地域によっても差が出るものなので、なんとも言えないんです。

ですから、ご質問者さまが実際に金融機関へ出向いて、相談される場合のポイントを差し上げたいと思います。
言葉を１つ間違えると、違う答えが返ってくる場合がありますから、注意してくださいね。

・『金利』は、いつ時点のものが適用されるか？
・『変動金利型』の『店頭（表示）金利』は何パーセントか？
・『金利の最優遇』の条件は？
・『金利の最優遇』のパーセンテージは？
・その『金利の優遇』は、『変動金利型』でも同等に適用されるか？
・『短期固定』の場合、『固定期間終了時に再特約をする』場合の手数料はいくらか？
・『短期固定』の場合、『固定期間終了時に再特約をする』場合の『金利の優遇』は何パーセントか？
・『繰上返済手数料』はいくらか？
・『短期固定』の場合、『固定期間中に』『（一部・全部）繰上返済』はできるか？
・『一部繰上返済』は、いくらから可能か？

もし、『変動金利型』も『短期固定』と同程度の『金利の優遇』が受けられるのならば、多くの金融機関では、『変動金利型』の『適用金利』が一番低くなるはずです。

ご質問者さまが質問文に書かれた「短期の変動」というのは、おそらく『短期固定』（正確には『固定金利選択型』といいますが）のことではないかと思います。
『変動金利型』は『変動金利型』であって、「短期」というように何ら期限が関わってくるものではありませんから。

『変動金利型』も同等の金利の優遇があれば、３年固定、５年固定などよりも、『変動金利型』の方が『店頭表示金利』が低い分、『適用金利』は低くなるはずです。

ですから、ご質問者さまの場合には、私は『変動金利型』をお勧めしたいです。
もし、返済計画は10年だけれど、繰上返済はできるかどうか分からない…とおっしゃるのでしたら、むしろ10年固定をお勧めしたいですね。
この時期、３年固定や５年固定はあまりメリットを感じないので（今、10年国債の金利が激落ちしていますから、金銭消費貸借契約が近いならば特に）。

あと付け加えるならば、保証料が必要な住宅ローン商品でしたら、保証料は「一括前払い」で払われることをお勧めします。

住宅ローン

＃１です。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

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